Qualifizierte Protokollierungsklausel und Wahrung der Klagefrist

(LG München I, Urteil vom 2.6.2014, Az.: 1 S 3223/12)

DAS THEMA

Die oft lange Zustellungsdauer von Beschluss-Anfechtungsklagen stellt die Parteien und den Verwalter immer wieder vor Fragen und Probleme. Trotz der nur einmonatigen Klagefrist erfährt der WEG-Verwalter erst Monate später von einer Anfechtung. Darüber hinaus war über die Wirksamkeit und Auslegung einer sogenannten qualifizierten Protokollierungsklausel zu entscheiden, nach der das Protokoll der Eigentümerversammlung vom Verwalter und von zwei jeweils in der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümern unterzeichnet werden muss, damit die protokollierten Beschlüsse gültig sind.

DER FALL

Der BGH hat in diesem Urteil einerseits über die Auslegung einer qualifizierten Protokollierungsklausel entschieden, wenn nur der Verwalter, welcher gleichzeitig Mehrheitseigentümer ist, in der Versammlung anwesend ist und auch nur er das Protokoll unterschreibt. Andererseits wurde geklärt, unter welchen Voraussetzungen die einmonatige Anfechtungsfrist des § 46 I 2 WEG gewahrt wird, wenn die Klageerhebung vor Ablauf, die Zustellung der Klage aber erst längere Zeit nach Ablauf der Anfechtungsfrist erfolgt.

Prozessual beschäftigt sich die Entscheidung mit dem Umstand, dass eine Beschlussmängelklage zwar innerhalb der Anfechtungsfrist durch Einreichung eines Schriftsatzes bei Gericht erhoben wurde, aber erst längere Zeit nach Ablauf der Frist an den Beklagten zugestellt und damit anhängig wurde. Die Zustellung der Klage wirkt zur Fristwahrung auf den Tag der Klageeinreichung zurück, wenn die Zustellung „demnächst“ erfolgt. Infrage stand hier, ob die Zustellung durch die erhebliche Verzögerung noch „demnächst“ und damit fristwahrend erfolgte. Nach Rechtsprechung des BGH ist das Merkmal „demnächst“ erfüllt, wenn sich die der Partei zuzurechnende Verzögerung in einem hinnehmbaren Rahmen hält, wobei eine Zustellungsverzögerung von 14 Tagen regelmäßig unproblematisch ist. Im vorliegenden Fall rührte die hauptsächliche Verzögerung daher, dass das Gericht die für die Zustellung notwendig einzuzahlenden Gerichtskosten erst auf Nachfrage der Kläger festsetzte. Nach Rechtsprechung des BGH kann der Kläger bis zu einer Nachfrage nicht unbegrenzt lange untätig bleiben, allerdings wird ihm ein Zeitraum von mindestens drei Wochen nach Ablauf der durch die Klage zu wahrende Frist zugestanden, in dem er auf die Festsetzung durch das Gericht warten kann, ohne, dass die dadurch entstehende Verzögerung ihm zuzurechnen wäre. Im Ergebnis war hier jedenfalls diejenige Verzögerung, welche den Klägern zugerechnet werden konnte, unerheblich und daher erfolgte die Klageerhebung fristgerecht.

Materiell rechtlich befasst sich die vorliegende Entscheidung mit dem Umstand, dass die Teilungserklärung für WEG-Beschlüsse eine qualifizierte Protokollierungsklausel vorsieht. Das bedeutet, dass die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer davon abhängig gemacht wird, dass die Beschlüsse neben dem Verwalter von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern unterzeichnet werden müssen. Andererseits ist in derselben Teilungserklärung aber bestimmt, dass die Eigentümerversammlung dann beschlussfähig ist, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sind.

Problematisch war im vorliegenden Fall, dass der Verwalter, der gleichzeitig Mehrheitseigentümer der WEG ist, allein in der Eigentümerversammlung anwesend war und danach auch allein das Protokoll unterschrieben hat. Nach der Bestimmung in der Teilungserklärung war damit die Voraussetzung der Beschlussfähigkeit gegeben, weil der Verwalter als Mehrheitseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert. Allerdings wurde der qualifizierten Protokollierungsklausel nicht genüge getan, weil neben dem Verwalter keine zwei weiteren Eigentümer das Protokoll unterzeichnet hatten, da nur der Verwalter als Mehrheitseigentümer in der Versammlung anwesend war.

Sinn und Zweck der qualifizierten Protokollierungsklausel ist, dass im Wege des Vieraugen-Prinzips mehrere Eigentümer, die in der Versammlung anwesend waren, die Richtigkeit des Protokolls durch Unterschrift bestätigen. Ist aber nur der Verwalter als Mehrheitseigentümer anwesend, kann kein anderer Eigentümer den protokollierten Ablauf der Versammlung bestätigen. Hier hat das Gericht nun durch seine Entscheidung – unter Ermittlung des mutmaßlichen Willens des teilenden Eigentümers – im Wege der Auslegung eine nicht gewollte Regelungslücke in der Teilungserklärung geschlossen, indem festgestellt wurde, dass in diesem besonderen Fall, da der Verwalter alleine in der Versammlung anwesend ist und gleichzeitig als Mehrheitseigentümer auch alleine beschlussfähig ist, seine alleinige Unterschrift des Protokolls ausreicht. Ansonsten – so der BGH – würde die Protokollierungsklausel zu einer weiteren Voraussetzung der Beschlussfähigkeit umfunktioniert, was so nicht gewollt war.

Verwalter­strategie

Liegt bereits eine Teilungserklärung mit entsprechenden Klauseln vor, sollte darauf geachtet werden, dass – sofern mehrere Eigentümer anwesend sind – auch der qualifizierten Protokollierungsklausel Genüge getan wird, indem neben dem Verwalter weitere Eigentümer bestimmt werden, die das Protokoll dann mit unterzeichnen. Wird die Teilungserklärung erst formuliert und soll sie eine qualifizierte Protokollierungsklausel enthalten, sollte für den oben dargestellten Sonderfall, eine entsprechende Ausnahmeformulierung in die Teilungserklärung aufgenommen werden.

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