Rechtssicher beschließen

Bei der Stimmenauszählung und bei der formellen Ausgestaltung von Umlaufbeschlüssen sind einige wichtige Aspekte zu berücksichtigen

Ob Modernisierungen, Instandsetzungen oder Kostenverteilung, nahezu jede gemeinschaft­liche Entscheidung in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) wird durch einen Beschluss legitimiert. Die Beschlussfassung stellt damit ein zentrales Instrument der gemeinschaftlichen Selbstverwaltung dar, sodass ihrer Rechtssicherheit besondere Bedeutung zukommt. Allerdings ist dieser Bereich sehr konfliktträchtig: Ob ein Beschluss formell und inhaltlich ordnungsmäßig ist, führt in der Praxis häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen. Dabei zeigt sich immer wieder: Nicht inhaltliche Fehler, sondern formelle Mängel geben den Ausschlag für

erfolgreiche Beschlussanfechtungen. Fehler bei der Einladung oder bei der Abstimmung können dazu führen, dass Beschlüsse keinen Bestand haben. Vor allem bei der Stimmenauszählung und bei der formellen Ausgestaltung von Umlaufbeschlüssen sind einige wichtige Aspekte zu berücksichtigen, damit die gefassten Beschlüsse rechtmäßig sind. Mit diesen beiden Bereichen befasst sich der Beitrag im Wesentlichen und möchte dabei helfen, Fehler zu vermeiden.

Anforderungen an eine  ordnungsgemäße Stimmenauszählung

Ausgangspunkt jeder Abstimmung ist das in der GdWE geltende Stimmkraftprinzip. Grundsätzlich besitzt nach § 25 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, die bei Abstimmungen abgegeben werden darf. Dieses Prinzip wird Kopfprinzip genannt. Allerdings ist das Kopfprinzip nicht zwingend. Vielmehr kann in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ein anderes Stimmkraftprinzip festgelegt werden. Denkbar sind das Wert- oder das Objektprinzip. Beim Objektprinzip hat jede Sondereigentumseinheit eine Stimme. Ist, wie in vielen Gemeinschaften, das Wertprinzip vereinbart, wird der Stimmenanteil nach Miteigentumsanteilen (MEA) berechnet. Eine Abstimmung nach einem anderen Stimmkraftprinzip ist dann rechtswidrig und unzulässig.

So hat beispielsweise das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 13. Februar 2025 (Az. 1294 C 21980/24 WEG) mehrere Beschlüsse einer GdWE für ungültig erklärt, weil die Abstimmung nach dem richtigen Prinzip nicht nachvollziehbar war. Obwohl die Teilungserklärung ausdrücklich das Wertprinzip vorsah, wurde per Handzeichen abgestimmt und nach der Subtraktionsmethode das Abstimmungsergebnis ermittelt, ohne die Stimmkraft der einzelnen Eigentümer nach den MEA festzustellen. Im Protokoll war lediglich festgehalten, dass die Beschlüsse „mehrheitlich“ angenommen wurden.

Nach Auffassung des Gerichts genügt dies nicht. Bei einer Abstimmung nach dem Wertprinzip muss für den Zeitpunkt der Beschlussfassung nachvollziehbar feststehen, welche Eigentümer anwesend oder vertreten waren, über welche Stimmkraft sie verfügten und wie viele MEA auf Ja, Nein und Enthaltung entfielen. Fehlen diese Angaben, kann das Beschlussergebnis nicht verlässlich festgestellt werden, sodass die Beschlüsse unwirksam sind. Die Feststellung des Versammlungsleiters, es hätte die überwiegende Mehrheit dafür gestimmt, reichte dem Gericht nicht aus.

Verwalter müssen sich bei der Abstimmung zunächst darüber Klarheit verschaffen, welches Stimmkraftprinzip konkret anzuwenden ist. Erfolgt die Abstimmung durch Handzeichen, muss berechnet werden, wie viele MEA gegen den Antrag gestimmt oder sich enthalten haben, um dann mithilfe der Subtraktionsmethode auf Basis der anwesenden MEA das Ergebnis ermitteln zu können. Dieses Ergebnis ist zu dokumentieren. Andernfalls besteht ein erhebliches Risiko, dass die gefassten Beschlüsse aufgehoben werden.

Rechtssichere Gestaltung von Umlaufbeschlüssen

Neben der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung spielen vor allem seit dem 1. Dezember 2020 Umlaufbeschlüsse nach § 23 Abs. 3 WEG eine wichtige Rolle. Durch Umlaufbeschluss können Entscheidungen getroffen werden, ohne eine Eigentümerversammlung einberufen zu müssen. Beschlüsse können also mit geringerem Aufwand und schneller gefasst werden, sodass besser auf dringende Anliegen reagiert werden kann. Mit der WEG-Reform 2020, dem Wohnungs-eigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), wurde der Umlaufbeschluss für die GdWE zwar deutlich vereinfacht. Gleichwohl unterliegt er weiterhin strengen Anforderungen, die vom Verwalter zwingend eingehalten werden müssen.

Nach der Rechtslage vor der Reform war ein Umlaufbeschluss nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung schriftlich erklärt hatten. Am Grundsatz der Einstimmigkeit hat der deutsche Gesetzgeber – anders als das WEG in Österreich – festgehalten. Neu ist jedoch, dass die Stimmen nun nicht mehr schriftlich abzugeben sind, also mit eigenhändiger Unterschrift, sondern nur noch Textform gefordert wird.

Da weiterhin grundsätzlich die Zustimmung sämtlicher Eigentümer verlangt wird, reicht bereits eine einzige Ent­haltung aus, um einen rechtmäßigen Umlaufbeschluss zu verhindern. Gleiches gilt, wenn auch nur ein Eigentümer keine Stimme abgibt.

§ 23 Abs. 3 S. 2 WEG erlaubt nunmehr allerdings ausnahmsweise einen Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Eine solche Absenkung der Mehrheitsanforderungen muss jedoch vorab, d. h. regelmäßig in einer Versammlung, wirksam beschlossen werden.

Zu beachten ist, dass eine Absenkung nur für einen konkret bestimmten, klar abgegrenzten Einzelgegenstand zulässig ist. Das Landgericht (LG) München I stellte mit Urteil vom 21. März 2024 (Az. 36 S 3331/23 WEG) klar, eine pauschale Absenkung der Mehrheitsanforderungen für eine Vielzahl zukünftiger, noch nicht konkret absehbarer Sachverhalte sei unzulässig. Zum Schutz der Eigentümer darf sich ein solcher Beschluss nicht auf alle denkbaren zukünftigen Entscheidungen beziehen. Vielmehr muss er sich entweder auf einen einzelnen, konkret bezeichneten Gegenstand oder auf eine klar umrissene Gruppe eng zusammenhängender Angelegenheiten beschränken. Erfüllt der Absenkungsbeschluss diese Anforderungen nicht, fehlt dem mehrheitlichen Umlaufbeschluss die Grundlage.