Schlechte Noten?

Wann Immobilienverwaltungen sich gegen Negativbewertungen auf Google & Co. wehren können

Ob Google, ImmobilienScout24 oder WhoFinance – Online-Bewertungen entscheiden heute mit darüber, ob eine Immobilienverwaltung neue Aufträge gewinnt. Schon wenige negative Einträge genügen, damit sich Eigentümergemeinschaften oder Vermieter gegen eine Zusammenarbeit entscheiden. Die gute Nachricht: Verwalterinnen und Verwalter sind Kritik im Netz nicht wehrlos ausgesetzt. Falsche Behauptungen, Beschimpfungen und gefälschte Rezensionen lassen sich unter bestimmten Bedingungen entfernen. Worauf aber kommt es dabei an?

Warum das digitale Aushängeschild so wichtig ist

Wer eine Verwaltung sucht, informiert sich zunächst online – und misst den Erfahrungen anderer großes Gewicht bei. Negativbewertungen basieren oft auf Streitthemen wie Be-triebskostenabrechnungen, ausbleibenden Reparaturen oder strittigen Kautionsrückzahlungen – und sind oft emotional gesteuert. Erschwerend kommt hinzu: Viele Einträge erfolgen anonym, sodass sich kaum feststellen lässt, ob überhaupt jemals ein Auftragsverhältnis bestand. Manche Rezensionen stammen gar nicht von Kunden, sondern von früheren Beschäftigten, von Wettbewerbern oder aus dem Umfeld notorisch Unzufriedener.

Wo die Meinungsfreiheit endet

Maßgeblich ist stets, ob eine erlaubte Meinung geäußert wird oder die rechtlichen Grenzen überschritten werden. Drei Fallgruppen sind zu unterscheiden:

Unwahre Tatsachenbehauptungen sind angreifbar. Gemeint sind überprüfbare Aussagen wie „Die Abrechnung wurde nie erstellt“. Stimmt das nicht, kann der Eintrag gelöscht werden.

Zulässige Werturteile bleiben dagegen geschützt. Subjektive Äußerungen wie „Ich fühlte mich schlecht betreut“ muss eine Verwaltung hinnehmen – solange sie nicht in Diffamierung umschlagen. Schmähkritik und Beschimpfungen überschreiten die Linie des Erlaubten. Geht es nur noch darum, jemanden herabzusetzen, etwa mit dem Vorwurf, es handele sich um eine „inkompetente Abzockerbude,“ ist Schluss. Beleidigungen können sogar strafrechtlich verfolgt werden.

Immer mehr gefälschte Rezensionen

Heikel wird es, wenn Personen bewerten, die weder Auftraggeber noch Eigentümer oder Mieter einer betreuten Immobilie waren. Solche Fake-Einträge gehen oft auf Wettbewerber oder verärgerte Dritte zurück. Schon die Vortäuschung eines echten Vertragsverhältnisses ist unzulässig – hierin liegt regelmäßig der entscheidende Ansatzpunkt. Lässt sich kein tatsächlicher Kontakt nachweisen, stehen die Chancen auf Löschung gut.

Gerichte stärken die Bewerteten

Bereits 2016 entschied der Bundesgerichtshof, dass Plattformen aktiv prüfen müssen, sobald eine Bewertung konkret gerügt wird (Urteil vom 1.3.2016, Az. VI ZR 34/15). Kann die bewertende Person keinen Kundenkontakt belegen, ist der Eintrag zu entfernen. In dieselbe Richtung weist das Landgericht Frankenthal, das eine Rezension ohne echten Geschäftskontakt für unzulässig hielt (Az. 6 O 39/18). Das Oberlandesgericht Karlsruhe ging noch weiter: Selbst eine bloße Ein-Stern-Wertung kann rechtswidrig sein, wenn nie ein Kontakt bestand (Az. 6 W 49/19). Diese Grundsätze gelten auch für Immobilienverwaltungen.

Diese Ansprüche bestehen

Rechtswidrige Bewertungen verletzen häufig das Persönlichkeitsrecht, greifen in den Gewerbebetrieb ein oder verstoßen gegen den Datenschutz. Daraus folgen Ansprüche auf Löschung und Unterlassung, teils auch auf Schadensersatz. Der Datenschutz spielt vor allem dann eine Rolle, wenn Angaben zu Eigentümern, Mietern oder konkreten Objekten preisgegeben werden. Bei Verleumdungen ist zudem ein strafrechtliches Vorgehen denkbar.

Weshalb anwaltlicher Rat sich lohnt

Der erste Impuls, selbst zu reagieren, ist verständlich – aber riskant. Vorschnelle öffentliche Antworten können gegen Datenschutzpflichten verstoßen, und eine gescheiterte Beschwerde erschwert oft das spätere Vorgehen, weil Plattformen frühere Prüfungen einbeziehen. Fachlich fundierte Beanstandungen sind erfahrungsgemäß erfolgreicher, weil spezialisierte Kanzleien die Prüfabläufe der Anbieter kennen. Bei wiederkehrenden Angriffen empfiehlt sich ein dauerhaftes Monitoring. Und selbst wenn der Verfasser bekannt ist, gilt: keine spontane öffentliche Antwort – jede Reaktion gehört zuvor rechtlich geprüft und strategisch abgestimmt.

Fazit

Niemand muss rechtswidrige Bewertungen dulden. Falsche Tatsachenbehauptungen, Fake-Rezensionen, Schmähkritik und Beleidigungen lassen sich häufig erfolgreich entfernen. Die aktuelle Rechtsprechung stärkt die Position der Betroffenen – vorausgesetzt, das Vorgehen erfolgt früh, strukturiert und juristisch fundiert.