Schwarz-Rot im Stresstest

Welche Wahlkampfversprechen wirklich in der Branche ankommen

Die Bundesregierung aus CDU/CSU und SPD trat zwar erst am 6. Mai 2025 an, sodass die „365-Tage- Marke“ bei Redaktionsschluss am 12. Februar 2026 noch nicht erreicht war. Für ein endgültiges Urteil ist es daher wahrscheinlich zu früh, für einen belastbaren Zwischenstand aus Sicht der Immobilienverwaltungen allerdings genau richtig. Denn die Branche arbeitet dort, wo Gesetzgebung, Finanzierung, Technik und Mieterkommunikation aufeinanderprallen. Was politisch gut klingt, muss sich in Beschlüssen, Ausschreibungen, Abrechnungen und Rechtsstreitvermeidung bewähren. Entscheidend ist deshalb nicht Symbolpolitik, sondern: Steigt die Planungs- und Investitionssicherheit, ohne neue Vollzugsdefizite und Haftungsrisiken zu erzeugen?

Es zeigt sich ein gemischtes Bild. Im Bau- und Mietrecht wurden messbare Signale gesetzt, zugleich bleiben die vermeintlich großen Strukturfragen zur Gebäudewende – mit klaren Übergängen, Fördervereinfachung und einer tragfähigen Lastenverteilung – noch ohne praxistaugliche Endfassung.

Rechtsruhe bis 2029 im Mietrecht

Mit der Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 wurde kurzfristig Rechtskontinuität geschaffen. Für Verwaltungen ist das zunächst entlastend: Prozesse rund um Mieterhöhungen bleiben stabil, Systemanpassungen und Schulungsaufwand sinken, Eigentümerkommunikation wird berechenbarer. Zugleich verschiebt die Verlängerung den Handlungsdruck auf die Angebotsseite nur begrenzt. In der Praxis kann dies Modernisierungsvorhaben ausbremsen, wenn Rendite und Kostenrisiken gleichzeitig steigen und regulatorische Signale zusätzlichen Druck erzeugen.

Flankierend startete im September 2025 eine Expertenkommission zum Mietrecht (u. a. Sanktionierung von Verstößen, Mietwucher). Politisch vorbereitet, aber noch nicht beschlossen sind damit weitere Eingriffe, etwa bei Indexmieten, möbliertem Wohnen und Nebenkosten. Für die Verwaltungspraxis ist diese Zwischenphase besonders anspruchsvoll: Sie erhöht den Dokumentationsbedarf, steigert die Erwartungshaltung auf Mieterseite und macht Eigentümerentscheidungen vorsichtiger.

Operativ zahlt sich jetzt aus, was viele Verwaltungen ohnehin als Best Practice etablieren: saubere Datenbasis, nachvollziehbare Begründungen, einheitliche Musterschreiben, klar definierte Kommunikationspfade und einen wachsamen Blick auf Möblierungszuschläge, Kurzzeitvermietung und Modernisierungsvorhaben. Wer hier früh standardisiert, reduziert später Konfliktkosten.

GEG-Reform und Wärmeplanung weiter verzögert

Die zentrale Bewährungsprobe bleibt die Gebäude- und Wärmewende. Der Koalitionsvertrag kündigt an, das „Heizungsgesetz“ abzuschaffen, das Gebäudeenergiegesetz (GEG) technologieoffener zu gestalten, Förderung fortzusetzen und die Verzahnung mit kommunaler Wärmeplanung zu vereinfachen. Bislang ist das nicht gesetzlich umgesetzt. Damit bleibt die für Investitionen entscheidende Frage offen: Welche Pflichten gelten wann, welche Übergänge sind vorgesehen und wie stabil ist die Förderlogik?

Für Immobilienverwaltungen wirkt diese Unklarheit unmittelbar, vor allem in Strukturen von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Dort müssen Planungsvarianten verglichen, Angebote eingeholt, Beschlüsse vorbereitet und Kosten nach WEG-Logik verteilt werden, häufig bevor verlässlich feststeht, ob eine Maßnahme in zwei Jahren noch die gleichen Anforderungen erfüllt. Das erzeugt Investitionsaufschub, erhöht das Risiko von Beschlussanfechtungen und verschärft den Instandhaltungsstau. Parallel bleibt die CO₂-Kostenaufteilung ein Kommunikationsthema, das sich ohne klare technische Pfade und belastbare Kostenbilder nur schwer befrieden lässt.

Praxistauglich wäre ein klarer Dreiklang: ein veröffentlichter Gesetzgebungsfahrplan mit Stichtagen und Übergängen, eine Nachweislogik, die digital und standardisiert abbildbar ist, sowie Szenarien zu Kosten und Liquiditätswirkungen nach Gebäudetyp und Eigentumsform. Ohne diese Bausteine führt die Gebäudewende für viele Gemeinschaften nicht zu Investitionen, sondern zu Dauerunsicherheit.

Im selben Kontext steht der angekündigte „Gebäudetyp E“. Die Diskussion über die Absenkung von Baustandards und pragmatische, kostenbewusste Bauweisen ist aus Branchensicht überfällig. Insbesondere weil sie den Spagat zwischen Klimazielen, Bezahlbarkeit und Instandhaltungsfähigkeit adressiert. Bislang ist jedoch vor allem ein Eckpunkte- und Beteiligungsprozess erkennbar. Solange daraus keine klar normierte, haftungsfeste Rechtsgrundlage wird, bleibt der Nutzen Erwartung statt Rechtslage und damit in der Verwaltungspraxis nur begrenzt kalkulierbar.

Baurecht: Der Wohnungsbau-Turbo zündet erst im kommunalen Vollzug

Der „Wohnungsbau-Turbo“ setzt grundsätzlich an den richtigen Stellen an: neuer § 246e Baugesetzbuch (BauGB), Genehmigungsfiktion nach drei Monaten, erleichtertes Bauen auch außerhalb enger Innenbereichslogik sowie die Verlängerung des Umwandlungsschutzes in angespannten Märkten. Positiv ist, dass der Entwurf binnen der im Koalitionsvertrag genannten 100-Tage-Frist vorlag. Gleichzeitig relativiert der Zeitplan die Wirkung: In Kraft trat das Gesetz erst am 30. Oktober 2025. Der reale Zeitgewinn entsteht also nicht in Berlin, sondern in den Bauämtern.

Für Immobilienverwaltungen ist das mehr als eine baupolitische Fußnote. Verzögerungen in Genehmigungen schlagen direkt auf Finanzierungskosten, Projektkalkulationen und spätere Bewirtschaftungsrisiken durch. Hinzu kommt: Je heterogener Kommunen neue Spielräume auslegen, desto größer wird der Beratungsaufwand und desto häufiger entstehen Streitlagen, die die gesamte Wertschöpfungskette belasten.

Was die Branche jetzt braucht, ist belastbares Monitoring statt Bauchgefühl: Wie viele Kommunen wenden § 246e BauGB tatsächlich an? Sinkt die mittlere Genehmigungsdauer (gemessen ab der Vollständigkeitsprüfung) spürbar? Und wie oft werden Abweichungen später streitig? Ohne diese Transparenz droht ein altbekanntes Muster: neue Paragrafen, aber geringe Nutzung – aus Haftungsangst, Personalnot oder fehlenden Leitfäden.

Förderung und Steuern: EH55 ist nur ein Signal

Die befristete Reaktivierung von EH55 als KfW-Kreditprogramm zum Abbau des Bauüberhangs folgt dem Koalitionsauftrag und kann genehmigte Vorhaben stabilisieren. Für den Bestand ersetzt das jedoch keine verlässliche Förderarchitektur. Was fehlt, ist eine echte Bündelung der Programme mit digitalem End-to-End-Antragsprozess, festen Konditionen über längere Zeiträume und einer Struktur, die WEG-Realitäten berücksichtigt (Planungsförderung, modulare Maßnahmenpakete, klare Kombinationsregeln, transparente Nachweispfade).

Auch steuerliche Impulse sind für viele Eigentümer ein entscheidender Hebel, bleiben bislang aber vage. Die angekündigte Absetzbarkeit energetischer Sanierungen bei geerbten Immobilien wäre ein konkreter Investitionsanreiz, vorausgesetzt, sie wird einfach, nachweisarm und rechtssicher ausgestaltet. Solange solche Zusagen nicht in praxistaugliche Normen überführt sind, bleibt die Beratung aufwendig und die Umsetzung schleppend.

Umwandlungsschutz: Schutzwirkung ja, aber bitte mit datengestützter Zielgenauigkeit

Der verlängerte Umwandlungsschutz stabilisiert Mietbestände in angespannten Märkten, kann aber Eigentumsbildung dort dämpfen, wo sie politisch zugleich als Altersvorsorge gewünscht ist. Für Verwaltungen steigt damit die Komplexität in der Objektstrategie: Was ist zulässig, was sinnvoll, was finanzierbar? Eine nachsteuerbare Lösung wären eine engere, datenbasierte Gebietskulisse sowie Ausnahmen, wenn Umwandlungen mit zeitlich befristeten Preis oder Belegungsbindungen kombiniert werden. Das würde Schutz und Eigentumsbildung weniger gegeneinander ausspielen.

Agenda bis Mai 2026: Fünf Punkte, die den Unterschied machen könnten

Damit die ersten 365 Tage nicht nur als Ankündigungsjahr in Erinnerung bleiben, braucht es aus meiner Sicht auf die Verwalterbranche vor allem Umsetzungsqualität:

• Verbindlicher Fahrplan je Vorhaben (GEG, Miet-rechtspaket, Förderbündelung) inklusive Übergangs und Härtefallregeln
• Vollzugsoffensive für Kommunen: Standards, Musterbescheide, digitale Schnittstellen, Fortbildung, damit Beschleunigung real wird.
• WEG- taugliches Förderdesign: Planungsförderung, klare Kombinationsregeln und Prozesse, die Beschlussfähigkeit berücksichtigen.
• Folgenabschätzungen, die CO₂-Ziele und betriebswirtschaftliche Effekte gemeinsam betrachten: Liquidität, Rücklagen, Streitpotenzial.
• Rechtsklarheit als Standortfaktor: weniger Grauzonen, weniger kurzfristige Kurswechsel, mehr stabile Regeln über die Legislatur.

Zwischenfazit

Schwarz-Rot hat in den ersten Monaten bei Tempo (Bau-Turbo) und Stabilisierung (Mietpreisbremse) sichtbar geliefert. Ob daraus ein Reformjahr wird, entscheidet sich nicht an der nächsten Pressekonferenz, sondern an praxistauglichen Detailregeln und einer handwerklich sauberen Umsetzung. Für Immobilienverwaltungen ist das der Maßstab, weil sie am Ende nicht über Politik diskutieren, sondern Gebäude betreiben, Entscheidungen moderieren und Investitionen möglich machen.