Textform ersetzt Schriftform

Zu den Auswirkungen des Bürokratieentlastungsgesetzes IV auf Gewerbemietverträge

Mit Wirkung ab 1. Januar 2025 hat der Gesetzgeber durch das „Bürokratieentlastungsgesetz IV (BEG IV)“ das Schriftformerfordernis für die Gewerberaummiete abgeschafft und durch die Textform ersetzt. Für am 1. Januar 2025 bestehende „Altverträge“ gelten Übergangsregelungen.

Damoklesschwert Schriftform

Das Schriftformerfordernis gemäß §§ 578, 550, 126 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat die Gerichte in der Vergangenheit häufig beschäftigt. Ein Verstoß hing – und hängt wegen der Übergangsregelungen derzeit noch – oftmals wie ein Damoklesschwert über den Parteien eines Gewerbemietvertrages. 

Denn gemäß § 550 S. 1 BGB galt, dass Gewerbemietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wurden, der gesetzlichen Schriftform bedurften. Genügt der Mietvertrag dem Schriftformerfordernis nicht, galt bzw. gilt er als für unbestimmte Zeit geschlossen und konnte bzw. kann (noch) nach Ablauf eines Jahres unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen vorzeitig beendet werden.

Bei Abschluss eines Gewerbemietvertrages ist die Vereinbarung einer Mindest- oder Festlaufzeit von mehreren Jahren die Regel. Die Vereinbarung einer solchen Festmiet-zeit soll nicht nur Mietern und Vermietern, sondern auch finanzierenden Banken und Erwerbern von Immobilien Planungssicherheit geben, da der Mietvertrag andernfalls mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, in der Regel also mit einer Frist von sechs Monaten zum Quartalsende (vgl. § 580a BGB), gekündigt werden könnte. Der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform kommt deshalb auch im Rahmen von Immobilientransaktionen wesentliche Bedeutung zu. Denn nicht selten versuchen „vertragsreuige“ Mieter oder Vermieter, sich unter Berufung auf einen Verstoß gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis vorzeitig von einem langfristigen Mietvertrag zu lösen.

Neben der eigenhändigen Unterschrift (vgl. §§ 126 Abs. 1, 126a BGB) müssen sämtliche wesentlichen Vertragsinhalte in einer einheitlichen Urkunde dokumentiert werden. Die Rechtsprechung zu den Anforderungen an eine schrift-formkonforme Vertragsgestaltung ist kaum überschaubar. Hinzu kommt, dass der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2017 sogenannte Schriftformheilungsklauseln, mit denen sich die Parteien verpflichten, einen etwaigen Schriftform-verstoß durch Abschluss eines schriftformkonformen Nachtrags zu heilen, generell für unwirksam erklärt hat. Nur ausnahmsweise kann die vorzeitige Kündigung eines langfristig geschlossenen Vertrages wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) rechtsmissbräuchlich sein.

Einführung der Textform durch das „BEG IV“ Über die Erleichterung von Vertragsabschlüssen hinaus wollte der Gesetzgeber durch die Ersetzung der Schriftform durch die Textform die Zahl der vorzeitigen Kündigungen von Gewerberaummiet-verträgen wegen eines Formverstoßes reduzieren. Die neue Regelung findet sich künftig in § 578 Abs. 1 S. 2 BGB. Dort heißt es für Gewerbemietverträge: „§ 550 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.“

(Nur) wenn ein Mietvertrag für mehr als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann – nach wie vor – mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Allerdings sollten die Anforderungen an die einzuhaltende Form herab- und damit die Anforderungen an eine Kündigung wegen eines Formverstoßes heraufgesetzt werden.

Gemäß § 126b BGB erfordert die Textform, dass „eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben“ wird. Ein solcher „dauerhafter Datenträger“ ist „jedes Medium, das (1) es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und (2) geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.“

Kurzum: Die Textform kann grundsätzlich auch per E-Mail, PDF, USB-Stick, Fax, SMS, WhatsApp-Nachricht sowie anderer Messengerdienste o. Ä. gewahrt werden. Im Gegensatz zur Schriftform ist bei der Textform keine eigenhändige Unterschrift mehr erforderlich.

Die Übergangsvorschriften

Für Gewerbemietverträge, die vor dem 1. Januar 2025 geschlossen wurden, bleibt das bisherige Schriftform-erfordernis noch bis 31. Dezember 2025 verbindlich. Wird ein „Altvertrag“ früher geändert, gelten die neuen Vorschriften aber bereits ab dem Zeitpunkt der Änderung, die ab 2025 in Textform erfolgen kann. Ab 1. Januar 2026 gilt die neue Regelung dann in jedem Fall beispielsweise auch für „Altverträge“.

Fazit und Ausblick

Der Abschluss von Gewerbemietverträgen wird durch die Herabsetzung der Formvorschriften vereinfacht und ist grundsätzlich schneller möglich. Dies kann aber auch zu Streitigkeiten beim Abschluss eines Mietvertrages oder späterer Vertragsanpassung führen. Insofern ist Vorsicht geboten, und in der elektronischen Korrespondenz sollten ggf. entsprechende Vorbehalte aufgenommen werden.

Meinungsverschiedenheiten können sich auch ergeben, wenn es um den Inhalt und die Vollständigkeit der Vereinbarungen geht. Insofern empfiehlt es sich, weiterhin auf eine sorgfältige Vertragsgestaltung zu achten und an der Einheitlichkeit der Vertragsdokumentation festzuhalten. Alle Vertragsinhalte und Abreden sollten weiterhin zusammengefasst sowie vollständig und klar dokumentiert, Anlagen eindeutig formuliert und beigefügt werden. Dies sollte vereinbart werden.

Durch die Abschaffung des Schriftformerfordernisses dürfte sich die Verkaufsvorbereitung und Due Diligence im Rahmen von Immobilientransaktionen schwieriger gestalten. Voraussichtlich werden Käufer umfassendere Garantien, etwa zur Vollständigkeit der mietvertraglichen Vereinbarungen, vom Verkäufer fordern.

Teilweise wird weiterhin die rechtsgeschäftliche Vereinbarung der Schriftform diskutiert. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten. Zum einen dürfte dies nur durch eine individualvertragliche Vereinbarung und nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen möglich sein, zum anderen werden allgemein gehaltene, undifferenzierte Schriftformvereinbarungen überwiegend als unwirksam erachtet, was nicht (nur) zur Kündbarkeit, sondern gemäß § 125 S. 2 BGB sogar zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages (!) führen könnte. Hier bleibt die Entwicklung der Rechtsprechung abzuwarten.

In Anbetracht der Übergangsregelung für Altverträge ist bis zum 1. Januar 2026 vermehrt mit „Schriftformkündigungen“ zu rechnen. Denn ab 2026 wird es für die Vertragsparteien voraussichtlich schwerer, sich von einem „unliebsamen“ Mietvertrag wegen eines Formverstoßes zu lösen.

Vermutlich wird die Gesetzesänderung zu (neuen) Unsicherheiten und Streitigkeiten führen, welche die Gerichte künftig auch beschäftigen dürften. Vermieter und Mieter sollten sich mit den geänderten Anforderungen auseinandersetzen, entsprechende Vorkehrungen treffen und ihre Prozesse sowie ggf. Mietverträge anpassen.