Übersicht über Abrechnungsergebnisse kein notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung

BGH, Urteil vom 27.10.2017, V ZR 189/16

DAS THEMA

Welchen Anforderungen die Jahresabrechnung entsprechen muss und was Bestandteil einer korrekten Jahresabrechnung ist, wird häufig innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften diskutiert. Dementsprechend viele Urteile beschäftigen sich mit dieser Thematik. Der BGH hat sich in dem vorliegenden Urteil nun mit der Frage auseinandergesetzt, welche Bedeutung vom Verwalter freiwillig übernommenen Leistungen im Rahmen der Jahresabrechnung zukommt und inwieweit solche freiwillig übernommenen Leistungen die gesetzlichen Anforderungen an den Inhalt und die Richtigkeit der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG verändern können.

DER FALL

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung 2014 werden unter anderem die Jahresabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 sowie der Wirtschaftsplan 2014 beschlossen. Obwohl der Verwalter zuvor angekündigt hatte, den Wohnungseigentümern eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände vorzulegen, war dies bis zur Beschlussfassung nicht erfolgt.
Die Kläger wenden sich im Rahmen der Anfechtungsklage gegen die o. g. Beschlüsse. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; auf die Berufung der Kläger ändert das Landgericht das Urteil und erklärt die Beschlüsse für ungültig. Auf die Revision der Beklagten hebt der BGH das Urteil des Landgerichts auf und weist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurück: Der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Genehmigung der Jahresabrechnung ist nicht allein deshalb anfechtbar, weil der Verwalter eine von ihm freiwillig erstellte Saldenliste trotz gegenteiliger Ankündigung nicht an die Wohnungseigentümer versendet bzw. nicht in der Eigentümerversammlung vorlegt. Der BGH führt aus, dass eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die den Abrechnungszeitraum betreffenden Hausgeldrückstände nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung im Sinne des § 28 Abs. 3 WEG ist, sondern eine freiwillige Leistung des Verwalters darstellt. Nach Ablauf des Kalenderjahres hat der Verwalter nach § 28 Abs. 3 WEG eine Abrechnung über die Einnahmen und Ausgaben zu erstellen. Diese Abrechnung muss in Form einer geordneten und übersichtlichen Einnahmen- und Ausgaben-Rechnung vorgelegt werden, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Anders als der Wirtschaftsplan muss die Abrechnung die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweisen. Insbesondere muss die Abrechnung für die Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein. Der BGH führt aus, dass eine Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen zwar ein zweckmäßiger, aber nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung sei, da der Informationswert einer solchen Übersicht gering sei. Auch, dass sich die Stimmabgabe jedes einzelnen Eigentümers bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung auch auf die Genehmigungen der fremden Einzelabrechnungen erstrecke, macht es nach Ansicht des BGH nicht erforderlich, die jeweiligen Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen in der Einzelabrechnung auszuweisen. Selbst in dem Fall, in dem der Verwalter es freiwillig übernommen hat, eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die Hausgeldrückstände an die Wohnungseigentümer zu übersenden, wird eine solche Übersicht nicht notwendiger Bestandteil der Abrechnung. Denn für den Inhalt und die Richtigkeit der Jahresabrechnung kommt es auf die Einhaltung der Grundsätze der Abrechnungserstellung nach § 28 Abs. 3 WEG an, wozu die Erstellung einer Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und ein Ausweis der Rückstände gerade nicht gehört.

Verwalter­strategie

Der BGH entnimmt die Anforderungen an die Jahresabrechnung aus § 28 Abs. 3 WEG. Der entscheidende Senat ist daher der Ansicht, dass Beitragsrückstände kein notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung sind. Auch ein Vermögensstatus, der aufzeige, ob die in dem Abrechnungsjahr entstandenen Kosten durch die laufenden Hausgeldzahlungen gedeckt wurden, ist nach Ansicht des BGH weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses. Hingegen ist die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung darzustellen, um den Wohnungseigentümern eine Prüfung der Abrechnung zu ermöglichen. Dies gilt jedoch nicht für Hausgeldrückstände. Auch wenn der BGH sich damit klar dazu geäußert hat, dass es für den Inhalt und die Richtigkeit der Jahresabrechnung lediglich auf die Einhaltung der Grundsätze der Abrechnungserstellung nach § 28 Abs. 3 WEG ankommt, kann eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungseigentümer dennoch zweckmäßig sein.

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