Verbraucherinsolvenz und Mietkaution

(BGH, Beschluss vom 16.3.2017, Az. IX ZB 45/15)

Das Thema

Wird der Wohnraummieter insolvent, geht die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis, wie in jedem Insolvenzverfahren, zunächst auf den Insolvenzverwalter über. Es tritt damit eine gesetzliche Prozessstandschaft ein, und der Insolvenzverwalter ist Schuldner und Gläubiger aller Verpflichtungen, die sich aus dem Mietvertrag ergeben – dementsprechend Ansprechpartner des Vermieters. Im „normalen“ Insolvenzverfahren hat der Insolvenzverwalter ein Sonderkündigungsrecht (§ 109 Abs. 1 S. 1 InsO) für Mietverhältnisse, die der Schuldner als Mieter eingegangen ist, um Masseschulden zu vermeiden und gegebenenfalls Ansprüche aus dem Mietverhältnis (wie Nebenkostenguthaben oder auch Kautionsrückzahlungsansprüche) zur Masse ziehen zu können. Die Ausübung dieses Kündigungsrechts ist hinsichtlich der Wohnung des Schuldners kontraproduktiv, da es diesen in die Obdachlosigkeit bringen würde. Beim Verbraucher-Insolvenzverfahren über Wohnraum besteht jedoch eine Besonderheit, die den BGH schon zu mehreren klarstellenden Entscheidungen veranlasst hat: Um einerseits dem Insolvenzverfahren die Entstehung von Masseschulden zu ersparen, andererseits aber dem Mieter seine Wohnung zu erhalten, hat der Gesetzgeber in § 109 Abs. 1 S. 2 InsO die sogenannte Freigabeerklärung geregelt. Gibt der Insolvenzverwalter die vom Schuldner selbst bewohnte Wohnung aus dem Insolvenzbeschlag frei, so geht die gesamte Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis bezüglich dieser Wohnung wieder auf den Schuldner über. Nach der Freigabeerklärung ist daher in Bezug auf die Wohnung des Schuldners wieder ausschließlich der Schuldner Ansprechpartner, nicht mehr der Insolvenzverwalter. Dies ist jedenfalls für Kündigungen und Nebenkostenguthaben entschieden. Nun hatte der BGH zu entscheiden, ob auch die Auszahlung der Kaution nach Freigabeerklärung und Beendigung des Mietverhältnisses hierunter fällt.

Der Fall

Wenige Monate nach Eröffnung des Verbraucherinsolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners gab der Insolvenzverwalter die Wohnung des Schuldners aus dem Insolvenzbeschlag frei. Der Schuldner zahlte die Miete einige Monate weiter und beendete dann das Mietverhältnis regulär. Der Vermieter zahlte die Kaution zunächst an den Insolvenzverwalter aus. Das Insolvenzgericht verweigerte jedoch die Nachverteilung dieses Betrags an alle Insolvenzgläubiger, weil es der Ansicht war, dass dieser Betrag dem Schuldner zustünde. Dagegen legte der Insolvenzverwalter Rechtsbehelfe ein, worüber schlussendlich der BGH durch Beschluss zu entscheiden hatte.

Der BGH entscheidet zugunsten des Mieters und zulasten der Insolvenzmasse. Er weist allerdings darauf hin, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bereits mit Beginn des Mietverhältnisses und Zahlung der Kaution an den Vermieter entsteht, allerdings durch die Beendigung des Mietverhältnisses und eventuell gesicherte Ansprüche des Vermieters aufschiebend bedingt. Damit fällt er während des Insolvenzverfahrens zunächst in die Masse. Zu entscheiden war, ob die Freigabeerklärung des Insolvenzverwalters sich auch auf diesen Anspruch erstreckt. Dies bejaht der BGH: Die Freigabeerklärung erstreckt sich nach seiner Ansicht auf alle Ansprüche, die der weiteren Durchführung des Mietvertrags zuzuordnen sind. Hierunter fallen natürlich alle Forderungen, die erst nach der Freigabeerklärung entstehen. Der bedingte Anspruch auf die Kautionsrückzahlung hat jedoch noch keinen sicheren Wert. Den endgültigen Wert erlangt dieser Anspruch erst nach Rückgabe der Wohnung und Abrechnung der Kaution. Deshalb umfasst die Freigabe des Insolvenzverwalters nach Ansicht des BGH auch die Kautionsrückzahlung.

Der BGH schiebt allerdings einen Halbsatz nach: Dies soll jedenfalls dann gelten, soweit es sich um eine Kaution im gesetzlich zulässigen Rahmen handelt, diese also die vorgesehenen drei Monatsmieten nicht übersteigt. Der BGH hat nicht entschieden, wie mit einer Kaution zu verfahren ist, die – unzulässigerweise – höher ist als drei Monatsmieten.

Verwalter­strategie

Bei Insolvenz des Mieters ist – ähnlich wie beim Tod des Mieters – immer genau zu prüfen, wer zum Zeitpunkt Ansprechpartner des Vermieters ist: der Insolvenzverwalter oder nach Freigabe der Mieter selbst. Die Freigabeerklärung umfasst alle mit dem Mietvertrag zusammenhängenden Ansprüche – wie nun für eine vermieterseitige Kündigung entschieden, auf die Auszahlung bzw. Nachzahlung von Nebenkosten und die Kaution in gesetzlicher Höhe.

Wird die Argumentation des BGH konsequent weitergedacht, so müsste der Teil einer Kaution, der unzulässigerweise die gesetzlich vorgeschriebene Höhe von drei Monatsmieten übersteigt, jedoch an die Insolvenzmasse ausgezahlt werden. Denn der Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung eines Kautionsüberschusses besteht unbedingt und vom Anfang des Mietverhältnisses an, also auch ohne Einschränkungen während des Insolvenzverfahrens. Es ist deshalb davon auszugehen, dass der Insolvenzverwalter diesen Anspruch jederzeit zur Masse ziehen kann und dann vom Vermieter die Rückzahlung dieses Teils der Kaution einfordern kann. Will der Vermieter hier sicher­gehen, so könnte an eine Hinterlegung gedacht werden.

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