Verlangen eines Bonitätsnachweises vor Zustimmung des ­Verwalters zur Veräußerung

Was war passiert: Die Klägerin, Eigentümerin zweier Wohnungen in einer WEG, ersuchte die beklagte Verwalterin um deren Zustimmung zur Veräußerung ihrer Wohnungen. Die Verwalter-Zustimmung war nach den Bestimmungen der WEG zur Veräußerung erforderlich. Weil in der Wohnungseigentümergemeinschaft Sanierungen mit einem Kostenvolumen von mehreren Millionen Euro anstanden, teilte die Verwalterin der Eigentümerin mit, dass sie erst Erkundigungen über die Solvenz und Bonität der Erwerber einziehen müsse, und bat die Eigentümerin um die Vorlage entsprechender Unterlagen. Die Erwerber teilten daraufhin lediglich mit, dass sie den Kauf finanzieren könnten, ohne jedoch auf die Sanierungsmaßnahmen einzugehen. Der Verwalterin wurde sodann lediglich eine Schufa-Auskunft vorgelegt, jedoch weder Einkommensnachweise noch sonstige Informationen über die Zahlungsfähigkeit der Erwerber. Die Eigentümerin erhob schließlich Klage gegen die Verwalterin auf Zustimmung zur Veräußerung.

Die Meinung des Gerichts: Nach Ansicht des Gerichts war die Beklagte nicht in Verzug mit der Erteilung ihrer Zustimmung. Sie hatte als Verwalterin ein berechtigtes Interesse daran, im Hinblick auf die bevorstehenden kostenintensiven Sanierungsmaßnahmen die Bonität der Erwerber zu klären. Gemäß § 12 Abs. 2 WEG darf der Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung aus wichtigem Grund versagen, was nach den Ausführungen des Gerichts dann gegeben ist, wenn unklar ist, ob der Erwerber seinen Beitrags- und Finanzierungsverpflichtungen nachkommen kann.

Dokumentation: LG Köln, Beschluss vom 08.09.2014 – 29 T 96/14 = NZM 2015, 57

Ratschlag für den Verwalter: Wenn wie in dem vom Landgericht zu entscheidenden Fall bereits absehbar ist, dass die WEG in naher Zukunft erheblichen Finanzierungsbedarf haben wird, darf der Verwalter ein besonderes Augenmerk auf die Zahlungsfähigkeit von potenziellen Erwerbern legen. Es ist im Interesse der WEG, deren Finanzkraft sicherzustellen. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn auch neue WEG-Mitglieder ihren Verpflichtungen nachkommen können. Sofern also eine Veräußerung von Wohnungseigentum nur mit Zustimmung des Verwalters erfolgen kann, darf dieser belastbare Informationen zur Bonität der Erwerber verlangen, wenn bereits einigermaßen konkret absehbar ­erhebliche finanzielle Belastungen auf die WEG zukommen.

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