WEG-Recht: Bauliche Veränderung trotz Zweckbestimmung – Grenzen und Reichweite der Beschlusskompetenz nach § 20 WEG

(BGH, Urteil vom 10.10.2025 – Az. V ZR 192/24)

Das Thema

Kaum ein Bereich des Wohnungseigentumsrechts führt in der Verwaltungspraxis zu mehr Unsicherheit als bauliche Veränderungen an zweckgebundenen Räumen. Mit seiner Entscheidung vom 10. Oktober 2025 bringt der Bundesgerichtshof (BGH) wichtige Klarheit für die Beschluss- und Verwaltungspraxis: Nicht jede bauliche Maßnahme, die eine zweckwidrige Nutzung ermöglichen könnte, ist unzulässig oder anfechtbar. Entscheidend ist vielmehr, ob die vereinbarte Nutzung weiterhin möglich bleibt. Die nachfolgende Entscheidung zeigt, welche Spielräume Wohnungseigentümergemeinschaften künftig nutzen können – und wo weiterhin klare Grenzen verlaufen.

Der Fall

Der Rechtsstreit betrifft eine aus drei Einheiten bestehende Wohnungseigentumsanlage, deren Mitglieder der Kläger und die Streithelfer sind. Während der Kläger Eigentümer einer Einheit ist, stehen die beiden weiteren Wohnungen im Eigentum der Streithelfer, teils zu Miteigentum. Nach der maßgeblichen, im Jahr 1980 geänderten Teilungserklärung sind den Einheiten Nr. 2 und Nr. 3 jeweils Sondernutzungsrechte an als „Kellerräume“ bezeichneten Flächen zugeordnet. Diese Zweckbestimmung begründete nach ständiger Rechtsprechung eine Nutzung zu untergeordneten Zwecken, etwa als Lager-, Abstell- oder Hobbyraum, schloss jedoch eine Wohnnutzung aus. Gleichwohl wurden bauliche Maßnahmen durchgeführt, die – objektiv betrachtet – die Möglichkeit eröffneten, diese Kellerräume mit sanitärer Ausstattung, Heizung und Medienanschlüssen zu versehen. Die gegen die diese bauliche Veränderungen genehmigenden Beschlüsse erhobene Anfechtungsklage wies das Amtsgericht ab. Auf die Berufung des Klägers erklärte das Landgericht die Beschlüsse hingegen für ungültig. Mit der zugelassenen Revision erstrebt die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.

Der BGH knüpft an seine jüngere Rechtsprechung zur erweiterten Beschlusskompetenz der GdWE nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) an. Zwar lässt der Senat ausdrücklich offen, ob und unter welchen Voraussetzungen Gestattungsbeschlüsse anfechtbar sein können, die dazu führen, dass eine vereinbarte Nutzung faktisch nicht mehr möglich ist. Für die vorliegende Konstellation formuliert er jedoch einen klaren Maßstab: Wird durch die bauliche Veränderung lediglich die Möglichkeit einer zweckwidrigen Nutzung eröffnet, bleibt aber eine vereinbarungsgemäße Nutzung weiterhin realistisch möglich, entspricht der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung.

Maßgeblich ist dabei eine typisierende Betrachtungsweise. Der Senat betont, dass einzelne bauliche Maßnahmen – wie der Einbau einer Toilette oder Dusche, die Installation zusätzlicher Heizkörper oder eines TV-Anschlusses – für sich genommen nicht zwingend zu einer Wohnnutzung führen. Sie können ebenso mit einer zulässigen Nutzung als Hobby- oder Nebenraum vereinbar sein. Ein Raum wird nicht bereits dadurch zu Wohnraum, dass er beheizt ist, über sanitäre Einrichtungen verfügt oder für Freizeitaktivitäten genutzt werden kann.

Maßgeblich ist die Trennung zwischen der Zulässigkeit der baulichen Maßnahme einerseits und der späteren Nutzung andererseits. Dass eine bauliche Veränderung objektiv geeignet ist, eine zweckwidrige Nutzung vorzubereiten, macht sie nicht per se unzulässig. Entscheidend ist vielmehr, ob die bauliche Maßnahme als solche bei typisierender Betrachtung stärkere Beeinträchtigungen erwarten lässt als die vereinbarte Nutzung.

Für den Fall einer späteren tatsächlich zweckwidrigen Wohnnutzung verweist der Senat konsequent auf die vorhandenen Instrumente des Gemeinschaftsrechts. Der GdWE stehen Unterlassungsansprüche gegen eine unzulässige Nutzung ebenso offen wie gegen konkrete, nicht mehr hinnehmbare Störungen. Damit wird deutlich: Die Kontrolle erfolgt auf der Ebene der Nutzung, nicht bereits vorgelagert auf der Ebene der baulichen Ermöglichung.

VERWALTERSTRATEGIE

Mit der vorstehenden Entscheidung vermeidet der BGH eine Überdehnung der Zweckbestimmung zulasten sinnvoller und zeitgemäßer Nutzungsanpassungen und trägt dem Leitbild des modernisierten Wohnungseigentumsrechts Rechnung, das bauliche Veränderungen erleichtern und Konflikte auf die tatsächlich störungsrelevanten Punkte konzentrieren will. Für die Praxis hat dies folgende Auswirkungen: Gestattungsbeschlüsse sind nicht schon deshalb angreifbar, weil sie theoretisch eine zweckwidrige Nutzung ermöglichen könnten. Solange die vereinbarte Nutzung erhalten bleibt, bewegt sich die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung. Zugleich wird klargestellt, dass die Grenze dort verläuft, wo die zulässige Nutzung faktisch verdrängt wird. Es ist klar zwischen baulicher Maßnahme und Nutzung zu unterscheiden. Kommt es nach Umsetzung der baulichen Veränderung zu einer zweckwidrigen Nutzung, ist die Gemeinschaft nicht schutzlos gestellt. Sie kann – je nach Ausgestaltung – Unterlassungsansprüche geltend machen. Der Beschluss über die bauliche Veränderung darf daher nicht als „Einfallstor“ für faktische Nutzungsänderungen missverstanden werden. Soll eine von der Zweckbestimmung abweichende Nutzung – etwa zu Wohnzwecken – dauerhaft ermöglicht werden, bedarf es weiterhin einer entsprechenden Vereinbarung.