WEG-Recht: Fehlerhafte Abstimmung nach dem Kopfprinzip – zu den Anforderungen an die Beschlussfassung nach dem Wertprinzip

(AG München, Endurteil vom 13.2.2025 – Az.1294 C 21980/24)

Das Thema

Die Entscheidung des Amtsgerichts (AG) betrifft die fehlerhafte Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung und setzt sich mit den Anforderungen an das Stimmrechtsprinzip sowie die ordnungsgemäße Ermittlung und Protokollierung des Abstimmungsergebnisses auseinander. Im Zentrum steht die Frage, ob ein Beschluss wirksam ist, wenn entgegen der Regelung in der Teilungserklärung nicht nach dem Wertprinzip (Stimmgewicht nach Miteigentumsanteilen), sondern nach dem Kopfprinzip (eine Stimme pro Eigentümer) abgestimmt wurde – und ob dies zur Ungültigkeit des Beschlusses führt.

Der Fall

Die Klägerin wandte sich mit ihrer Anfechtungsklage gegen mehrere der auf der Eigentümerversammlung vom 22. Juli 2024 gefassten Beschlüsse. Die Teilungserklärung der Ge­meinschaft sieht in § 9 Abs. 4 die Abstimmung nach dem Wertprinzip vor: Jeder Eigentümer hat so viele Stimmen, wie ihm Tausendstel-Miteigentumsanteile zukommen. Gleichwohl wurde in der Versammlung über die Beschlüsse per Hand­zeichen nach dem Kopfprinzip abgestimmt. Eine Auszählung oder Protokollierung der konkreten Stimmverhältnisse erfolgte nicht. Das Protokoll weist lediglich aus, dass die Beschlüsse mehrheitlich angenommen wurden.

Die Klägerin rügte u. a. das falsche Abstimmungsprinzip sowie die fehlende Nachvollziehbarkeit der Mehrheitsverhältnisse und begehrte die Ungültigerklärung der unter TOP 2 und TOP 5 gefassten Beschlüsse. Mit Erfolg.

Das Amtsgericht gab der Klage statt und erklärte die angefochtenen Beschlüsse für ungültig. Nach der Teilungserklärung ist ausdrücklich das Wertprinzip für Abstimmungen vorgesehen. Eine Abweichung hiervon bedarf entweder einer einstimmigen Zustimmung der Eigentümer oder einer entsprechenden wirksamen Vereinbarung, die nicht vorlag.

Das Gericht betont, dass bei Abstimmungen – wenn nicht nach dem Kopfprinzip abgestimmt wird – zum Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die genaue Stimmkraft der anwesenden und vertretenen Eigentümer ermittelt und dokumentiert werden muss. Dies gilt insbesondere, wenn die Subtraktionsmethode angewendet wird. In solchen Fällen ist eine verlässliche Feststellung der Stimmen nur dann möglich, wenn sowohl die Anwesenheit als auch die (vertretenen) Stimmanteile transparent und nachvollziehbar festgehalten werden.

Es wurde nach dem falschen Abstimmungsmodus entschieden. Damit ist es an der Beklagten, substantiiert darzulegen und zu beweisen, dass das Ergebnis gleichwohl korrekt ermittelt ist. Da das Protokoll lediglich eine pauschale Formulierung mit dem Hinweis auf den „mehrheitlich angenommenen“ Beschluss enthält und keine Angaben zu den anwesenden und vertretenen Stimmanteilen zum Zeitpunkt der jeweiligen Beschlussfassung, ist das Abstimmungsergebnis nicht nachprüfbar. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) trägt jedoch die volle Darlegungs- und Beweislast dafür, dass das Ergebnis auch ohne den Mangel identisch gewesen wäre. Zweifel an der Ordnungsgemäßheit der Beschlussfassung gehen in diesem Fall zulasten der Beklagten. Die angefochtenen Beschlüsse waren für ungültig zur erklären.

VERWALTERSTRATEGIE

Die Entscheidung des Amtsgerichts München überzeugt. Wird eine Auszählung nach der Subtraktionsmethode gewählt, kann das tatsächliche Abstimmungsergebnis nur dann hinreichend verlässlich ermittelt werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der Anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und bei Abweichung vom Kopfprinzip auch deren Stimmkraft feststeht. Der Bundesgerichtshof hat bereits mit seinem Urteil vom 10. Juli 2020 die Anforderungen an die Transparenz und Nachvollziehbarkeit von Beschlussfassungen betont und bei Verfahrensverstößen regelmäßig eine strenge Prüfung verlangt. Insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften mit differenzierten Miteigentumsanteilen ist die korrekte Anwendung des Wertprinzips zentral für die Legitimität der Beschlüsse; im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens wird es regelmäßig nicht mehr nachvollziehbar sein, welche Wohnungseigentümer mit welcher Stimmkraft anwesend und vertreten waren und für den Beschluss gestimmt haben. Eine Abstimmung nach Kopfprinzip – insbesondere ohne dokumentierte Auszählung – verfehlt nicht nur die Regelung der Teilungserklärung, sondern birgt auch die Gefahr unrichtiger Mehrheitsfeststellungen.

Die Entscheidung betont die Bedeutung der korrekten Verfahrensdurchführung bei Eigentümerversammlungen und stellt klare Anforderungen an die Dokumentation und Abstimmung nach dem Wertprinzip, sofern dies in der Teilungserklärung vorgesehen ist. Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen ist daher zu empfehlen, Abstimmungsmodalitäten mit Blick auf die Teilungserklärung zu prüfen und sorgfältig zu protokollieren. Eine fehlerhafte Abstimmung und Dokumentation kann – wie hier – zur Unwirksamkeit auch inhaltlich unstreitiger Beschlüsse führen.