WEG-Recht: Kein Verbot der Insichvertretung bei Verwalterzustimmung zur Veräußerung

(OLG Karlsruhe, Beschluss vom 9.2.2026 – Az. 19 W 77/25 (Wx))

DAS THEMA

Die Veräußerung von Wohnungseigentum unterliegt in vielen Gemeinschaften einem Zustimmungsvorbehalt des Verwalters nach § 12 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – ein Instrument, das in der Praxis eine zentrale Filterfunktion erfüllt. Doch was gilt, wenn der Verwalter selbst als Veräußerer auftritt und die erforderliche Zustimmung gleich mitliefert? Die Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe greift dieses Problem der Doppelrolle des Verwalters auf und positioniert sich deutlich zur Zulässigkeit der sogenannten „Insichzustimmung“. Sie betrifft damit eine Konstellation, die in der Praxis keineswegs selten vorkommt, bislang jedoch rechtlich umstritten war.

DER FALL

Der Beteiligte zu 1 war als Eigentümer einer Wohnung in einer aus lediglich zwei Mitgliedern bestehenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) im Grundbuch eingetragen. Nach der Teilungserklärung war die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters abhängig. 

Der Beteiligte zu 1 veräußerte seine Wohnung an die Beteiligten zu 2 und 3 und erklärte zugleich im notariellen Kaufvertrag die nach § 12 WEG erforderliche Verwalterzustimmung – in Personalunion als Veräußerer und Verwalter.

Zum Nachweis seiner Verwalterstellung legte er einen schriftlich niedergelegten „Verwaltervertrag“ vor, der zugleich seine Bestellung zum Verwalter enthielt und von beiden Wohnungseigentümern unterzeichnet sowie notariell beglaubigt worden war. Ein Beschluss einer Eigentümerversammlung lag hingegen nicht vor.

Das Grundbuchamt lehnte die beantragte Eigentumsumschreibung ab. Es vertritt die Auffassung, die Verwalterzustimmung sei unwirksam, da ein unzulässiges Insichgeschäft i. S. d. § 181 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vorliege.

Hiergegen wandte sich der Beteiligte zu 1 mit der Beschwerde.

Das OLG Karlsruhe gibt der Beschwerde statt und verpflichtete das Grundbuchamt, die Eintragung nicht wegen fehlender wirksamer Verwalterzustimmung zurückzuweisen.

Zunächst stellt das Gericht fest, dass die Verwalterstellung des Beteiligten zu 1 wirksam begründet worden ist. Zwar ist kein Beschluss in einer Eigentümerversammlung gefasst worden, die Bestellung könne jedoch auch im schriftlichen Verfahren gemäß § 23 Abs. 3 WEG erfolgen. Dies ist hier durch die Unterzeichnung des Verwaltervertrages durch beide Wohnungseigentümer in grundbuchtauglicher Form geschehen.

Hinsichtlich der zentralen Frage der Insichvertretung verneint das Gericht sowohl eine unmittelbare als auch eine analoge Anwendung des § 181 BGB.

Eine unmittelbare Anwendung scheidet bereits deshalb aus, weil der Verwalter bei der Zustimmung nach § 12 WEG keine klassische Stellvertretung gegenüber einem bestimmten Erklärungsempfänger ausübt. Auch eine entsprechende Anwendung lehnt das Gericht ab. Zwar könne § 181 BGB ausnahmsweise analog herangezogen werden, wenn typischerweise eine erhebliche Interessenkollision bestehe. Eine solche ist hier jedoch nicht in gleicher Weise gegeben. Denn ein Verwalter hat regelmäßig kein Interesse daran, unzuverlässige Erwerber in die Gemeinschaft aufzunehmen, da dies für ihn selbst mit praktischen Nachteilen verbunden ist. Zudem ist die Gemeinschaft nicht schutzlos gestellt, da sie organisatorische Vorkehrungen treffen oder den Verwalter bei Pflichtverletzungen haftbar machen kann.

VERWALTERSTRATEGIE

Die Entscheidung des OLG Karlsruhe greift eine seit Langem umstrittene Frage auf und positioniert sich deutlich gegen eine Anwendung des § 181 BGB in der vorliegenden Konstellation.

Nicht überzeugend ist hingegen die zentrale Annahme des OLG Karlsruhe, dass § 181 BGB weder unmittelbar noch analog Anwendung findet. Zudem verkennt das Gericht den Schutzzweck der Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG. Denn der Verwalter übt auch in der vorliegenden Konstellation eine treuhänderische Funktion zugunsten der Gemeinschaft aus. In dieser Funktion trifft er eine Entscheidung mit unmittelbarer Wirkung für die übrigen Wohnungseigentümer. Gerade in dieser Konstellation liegt eine typische Interessenkollision nahe: Der Verwalter ist zugleich Veräußerer und entscheidet über die Wirksamkeit seines eigenen Rechtsgeschäfts. Dass der Konflikt im Einzelfall möglicherweise gering ausgeprägt ist, kann die abstrakte Gefährdungslage nicht entfallen lassen. Würde man dem veräußernden Verwalter gestatten, die Zustimmung selbst zu erteilen, würde der Schutzmechanismus des § 12 WEG weitgehend leerlaufen.

Für die Praxis bedeutet die Entscheidung nur augenscheinlich eine gewisse Erleichterung. Es ist Zurückhaltung geboten. Angesichts der weiterhin umstrittenen Rechtslage und der zugelassenen Rechtsbeschwerde sollten Verwalter entsprechende Konstellationen sorgfältig prüfen und – soweit möglich – durch Beschlüsse der Gemeinschaft absichern.