WEG-Recht: Keine Provision für die Neuvermietung verwalteter Wohnungen

(BGH, Urteil vom 21.5.2026 – Az. I ZR 224/25)

DAS THEMA

Die Vereinbarung einer zusätzlichen Vergütung für die Neuvermietung gehört seit Langem zur Vertragspraxis vieler Miet- und Sondereigentumsverwaltungen. Nicht selten sieht der Verwaltervertrag neben der laufenden Grundvergütung für jeden erfolgreichen Mieterwechsel eine Sondervergütung in Höhe von einer oder zwei Monatsmieten vor. Ob eine solche Provision jedenfalls dann wirksam mit dem Vermieter vereinbart werden kann, wenn die Verwaltung die vermietete Wohnung zugleich betreut, war bislang umstritten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Frage nunmehr eindeutig verneint. Der in § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Fall 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) geregelte Provisionsausschluss gilt nicht nur gegenüber dem Wohnungssuchenden, sondern ebenso gegenüber dem Vermieter. Damit sind erfolgsabhängige Provisionsvereinbarungen für die Vermittlung selbst verwalteter Wohnungen unwirksam – unabhängig davon, wer die Provision zahlen soll.

Die Entscheidung hat erhebliche wirtschaftliche Bedeutung. Sie betrifft nicht nur die künftige Vertragsgestaltung, sondern eröffnet Vermietern grundsätzlich auch die Möglichkeit, bereits gezahlte Provisionen von der Verwaltung zurückzufordern.

DER FALL

Die Klägerin hatte der beklagten Immobilienverwaltung mit Vertrag vom 13. Juli 2020 die Verwaltung eines Immobilienbestandes mit 129 Wohneinheiten und 134 Garagen übertragen. Die Beklagte war mit sämtlichen zur laufenden Verwaltung notwendigen und zweckmäßigen Angelegenheiten betraut. Zu ihren Aufgaben gehörte insbesondere auch der Abschluss von Mietverträgen im Namen der Eigentümerin.

Für die laufende Verwaltung erhielt die Beklagte eine monatliche Vergütung von 24 Euro je Wohneinheit und vier Euro je Garage, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer. Daneben sah der Verwaltervertrag für den Fall der Neuvermietung einer Wohnung eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer vor. Die jährliche Provisionshöhe war auf 10.000 Euro brutto begrenzt.

Während der Vertragslaufzeit vermittelte die Beklagte 13 Mietverträge für von ihr verwaltete Wohnungen. Hierfür berechnete sie Provisionen in Höhe von insgesamt 16.815,71 Euro, welche die Klägerin zunächst beglich.

Nach Beendigung des Verwaltervertrages verlangte die Klägerin die Rückzahlung der gezahlten Provisionen. Die Vergütungsvereinbarung verstoße gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz. Das Landgericht wies die Klage – abgesehen von einem anerkannten Teilbetrag – ab. Auf die Berufung der Klägerin verurteilte das Oberlandesgericht Düsseldorf die Beklagte dagegen im Wesentlichen zur Rückzahlung. Die hiergegen gerichtete Revision der Verwalterin blieb erfolglos; der BGH bestätigt einen Rückzahlungsanspruch der Eigentümerin aus § 5 Abs. 1 WoVermittG in Verbindung mit § 812 Abs. 1 S. 1 Fall 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Die Beklagte ist Wohnungsvermittlerin im Sinne von § 1 Abs. 1 WoVermittG. Sie ist mit der Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume betraut gewesen und habe durch ihre Tätigkeit den Abschluss von 13 Mietverträgen herbeigeführt. Zugleich ist sie Verwalterin der betreffenden Wohnungen gewesen.

Damit greift der Entgeltausschluss des § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG. Danach steht dem Wohnungsvermittler ein Provisionsanspruch nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwaltung der Wohnungsvermittler ist. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist gemäß § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG unwirksam.

Nach Auffassung des BGH ist dieser Ausschluss nicht auf Provisionsvereinbarungen mit dem Wohnungssuchenden beschränkt. Er erfasst vielmehr auch solche Vereinbarungen, die eine Verwaltung mit dem Vermieter trifft. Der Sinn und Zweck der Regelung rechtfertigt keine einschränkende Auslegung. Zwar dient das WoVermittG in erster Linie dem Schutz des Mieters. Dieser könne jedoch auch dann mittelbar wirtschaftlich belastet werden, wenn zunächst der Vermieter die Provision schuldet. Es besteht die Gefahr, dass der Vermieter die Vermittlungskosten bei der Kalkulation der Miete berücksichtige und damit letztlich auf den Mieter überwälzt. Die gesetzlich bezweckte Trennung zwischen Wohnungsvermittlung und Wohnungsverwaltung soll deshalb verhindern, dass Mietern unmittelbar oder mittelbar eine zusätzliche Provision auferlegt wird. Eine teleologische Reduktion der Vorschrift auf Provisionsvereinbarungen mit Wohnungssuchenden lehnt der BGH ab.

Auch verfassungsrechtliche Bedenken bestehen nach Ansicht des Senats nicht. Der Gesetzgeber darf die Freiheit zur Vereinbarung beruflicher Entgelte beschränken, um sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten auf dem Wohnungsmarkt entgegenzuwirken. Der Eingriff in die Berufsausübungsfreiheit ist verhältnismäßig, weil Verwaltungen weiterhin andere vergütungsfähige Tätigkeitsfelder offenstehen.

VERWALTERSTRATEGIE

Der BGH schafft in der zentralen Streitfrage Klarheit: Wer eine Wohnung verwaltet, darf für die Vermittlung eines Mietvertrages über diese Wohnung weder vom Mieter noch vom Vermieter eine Provision verlangen. Betroffen sind vor allem Miet- und Sondereigentumsverwaltungen. Für reine WEG-Verwaltungen gilt das Verbot dagegen nicht automatisch.

Verwaltungen sollten bestehende Vertragsmuster kurzfristig überprüfen und provisions- oder erfolgsabhängige Vergütungsregelungen bei der Neuvermietung nicht weiterverwenden. Eine bloße Umbenennung der Provision oder deren Umstellung auf eine Pauschal- beziehungsweise Stundenvergütung genügt nicht. Entscheidend ist stets, ob das Entgelt nach seinem wirtschaftlichen Gehalt für die Vermittlung oder den Nachweis eines Wohnraummietvertrags verlangt wird. Auch die Auslagerung der Vermittlung auf eine rechtlich selbstständige Maklergesellschaft bietet keinen verlässlichen Ausweg. § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WoVermittG erfasst auch Verflechtungstatbestände. Bestehen gesellschaftsrechtliche, wirtschaftliche oder personelle Verbindungen zwischen Verwaltung und Vermittlungsunternehmen, kann das Provisionsverbot ebenfalls greifen.

Zugleich sind mögliche Rückforderungsansprüche aus der Vergangenheit zu prüfen. Die Entscheidung zwingt Verwaltungen nicht dazu, sämtliche denkbaren Verwaltungsleistungen im Zusammenhang mit einem Mieterwechsel unentgeltlich zu erbringen. Zulässige Vergütungsmodelle müssen jedoch eindeutig an eigenständige, von der eigentlichen Wohnungsvermittlung trennbare Verwaltungsleistungen anknüpfen und transparent ausgestaltet sein.