WEG-Recht: Vorschüsse nach § 28 WEG sind vorbehaltlos zu zahlen

(BGH, Urteil vom 14.11.2025 – Az. V ZR 190/24)

Das Thema

Mit Urteil vom 14. November 2025 hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) eine seit Längerem umstrittene Frage des Wohnungseigentumsrechts – zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) – entschieden: Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht gegenüber dem Anspruch der GdWE auf Zahlung der nach § 28 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beschlossenen Vorschüsse kein Zurückbehaltungsrecht zu, insbesondere auch dann nicht, wenn die Gegenforderung anerkannt oder rechtskräftig tituliert ist.

Der Fall

Der Beklagte ist Mitglied der klagenden GdWE. Ausgangspunkt der Entscheidung ist der Anspruch der GdWE auf Zahlung laufender Vorschüsse auf das Hausgeld. Der beklagte Eigentümer hatte die Zahlung u. a. mit dem Hinweis auf ausstehende Jahresabrechnungen verweigert und sich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen.

Zwar unterstellt der BGH zugunsten des Wohnungseigentümers sogar das Bestehen entsprechender Ansprüche gegen die GdWE, einschließlich eines bereits rechtskräftig titulierten Anspruchs auf Erstellung einer Jahresabrechnung. Gleichwohl verneint der Senat die Anwendbarkeit des § 273 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und gibt damit der Klage der GdWE statt.

Die Hausgeldvorschüsse stellen nach der Konzeption des § 28 WEG das zentrale Instrument der laufenden Finanzierung der GdWE dar. Sie sollen sicherstellen, dass der Gemeinschaft die für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Mittel im jeweiligen Wirtschaftsjahr tatsächlich zur Verfügung stehen.

Ein Zurückbehaltungsrecht würde dieses System unterlaufen. Würden Wohnungseigentümer berechtigt sein, wegen – häufig streitiger – Mängel der Verwaltung oder ausstehender Abrechnungen ihre Vorschüsse zurückzuhalten, liefe dies auf eine strukturelle Gefährdung der Liquidität der GdWE hinaus. Der Senat weist zu Recht auf die praktischen Konsequenzen hin: Gefahr von Versorgungssperren, Verlust von Versicherungsschutz sowie zusätzliche Kosten durch Verzugszinsen.

Weiter stellt der BGH fest, dass sich der Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts auch auf anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen erstreckt. Damit grenzt er das Zurückbehaltungsrecht konsequent von der Aufrechnung ab. Während die Aufrechnung nach § 389 BGB zur Tilgung der Forderung führt und als Erfüllungssurrogat die Liquidität der Gemeinschaft nicht beeinträchtigt, stellt das Zurückbehaltungsrecht lediglich ein Druckmittel dar. Es verschafft dem Schuldner kein Befriedigungs-, sondern nur ein Sicherungsrecht und kann die Durchsetzung der Vorschussansprüche auf unbestimmte Zeit blockieren.

Die Entscheidung fügt sich nahtlos in die bisherige Rechtsprechung des Senats ein, der bereits unter Geltung des alten Rechts eine restriktive Haltung gegenüber Zurückbehaltungsrechten bei Beitrags- und Vorschussforderungen erkennen ließ. Neu ist nun die Klarstellung für die Rechtslage nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) und die ausdrückliche Zurückweisung jener Stimmen in der Literatur, die zumindest bei anerkannten oder titulierten Gegenforderungen ein Zurückbehaltungsrecht befürwortet hatten.

VERWALTERSTRATEGIE

Die Entscheidung überzeugt sowohl dogmatisch als auch praktisch. Sie stärkt die Funktionsfähigkeit der GdWE und schafft Rechtssicherheit für die Praxis der Verwaltung und der gerichtlichen Durchsetzung von Hausgeldforderungen. Der BGH stellt das Finanzierungssystem der GdWE dem Rückgriff auf § 273 Abs. 1 BGB grundsätzlich entgegen, wodurch eine missbräuchliche Instrumentalisierung des Zurückbehaltungsrechts als Druckmittel in häufig emotional geführten Auseinandersetzungen innerhalb der Gemeinschaft nicht möglich ist. Für Wohnungseigentümer bedeutet das Urteil eine klare Trennung der Ebenen: Mängel der Verwaltung oder ausstehende Abrechnungen rechtfertigen keine Zurückhaltung laufender Vorschüsse. Diese sind unabhängig davon zu leisten. Ansprüche gegen die GdWE sind gesondert geltend zu machen und – soweit erforderlich – zu vollstrecken.