WEG-Recht: Zum doppelten Fristendruck beim Absenkungsbeschluss

(BGH, Urteil vom 17.7.2026 – Az. V ZR 190/25)

DAS THEMA

Der Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 S. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gehört seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum praktischen Instrumentarium vieler Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE). Er ermöglicht es, für einen konkret bezeichneten Gegenstand auf die im schriftlichen Umlaufverfahren grundsätzlich erforderliche Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer zu verzichten und stattdessen die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügen zu lassen. Gerade bei eilbedürftigen Erhaltungsmaßnahmen, bei noch ausstehenden Angeboten oder bei einer zunächst nur vorbereiteten Beschlussfassung verspricht dieses Verfahren Flexibilität.

Diese Flexibilität hat jedoch ihren Preis. Denn die Willensbildung verteilt sich auf zwei rechtlich selbstständige Beschlüsse: zunächst auf den in der Eigentümerversammlung gefassten Absenkungsbeschluss und anschließend auf die Sachentscheidung im Umlaufverfahren. Der Bundesgerichtshof (BGH) klärt nun erstmals höchstrichterlich, wie diese beiden Beschlüsse prozessual miteinander verzahnt sind. Die Entscheidung ist für die Praxis folgenreich: Zwar kann der Absenkungsbeschluss isoliert angefochten werden. Die Anfechtung allein wahrt aber nicht die Rechte gegen den späteren Umlaufbeschluss. Wird dieser bestandskräftig, kann selbst die Nichtigkeit des Absenkungsbeschlusses die getroffene Sachentscheidung nicht mehr zu Fall bringen.

DER FALL

Der Kläger war Mitglied der beklagten GdWE. In der Eigentümerversammlung vom 25. Mai 2023 beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 7, gemäß § 23 Abs. 3 S. 2 WEG über die Erneuerung der Heizungsanlage nach „Variante 1“ im Umlaufverfahren mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen zu entscheiden.

Der Kläger erhob gegen diesen Absenkungsbeschluss Beschlussmängelklage. Das Amtsgericht (AG) Cham wies die Klage ab. Während des Berufungsverfahrens beschlossen die Wohnungseigentümer im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit, den Heizungsaustausch auf der Grundlage eines eingeholten Angebots zu beauftragen. In einer außerordentlichen Eigentümerversammlung wurde zusätzlich die Finanzierung beschlossen. Sowohl der Umlaufbeschluss als auch der Finanzierungsbeschluss wurden bestandskräftig.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth wies die Berufung zurück. Die Revision blieb im Ergebnis ohne Erfolg.

Grundsätzlich kann auch ein Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG selbstständig Gegenstand einer Beschlussmängelklage sein. Für die isolierte Anfechtbarkeit sprechen nach Ansicht des Senats bereits der Wortlaut des Gesetzes und die Systematik der §§ 23, 44 WEG. Weder § 23 Abs. 3 S. 2 WEG noch § 44 Abs. 1 S. 1 WEG enthalten eine Einschränkung der gerichtlichen Kontrolle bestimmter Beschlusstypen. Auch aus den Gesetzgebungsmaterialien ergibt sich nicht, dass der Gesetzgeber den Absenkungsbeschluss einer selbstständigen Überprüfung entziehen wollte.

Der BGH betont zugleich, dass ein angefochtener Beschluss gemäß § 23 Abs. 4 S. 2 WEG bis zu seiner rechtskräftigen Ungültigerklärung gültig bleibt. Die Gemeinschaft darf daher auf der Grundlage des angefochtenen Absenkungsbeschlusses das angekündigte Umlaufverfahren durchführen. Eine automatische Sperrwirkung der Klage besteht nicht.

Fehler des Absenkungsbeschlusses führen höchstens zur Anfechtbarkeit, aber nicht zur Nichtigkeit des Umlaufbeschlusses. Denn bei einem fehlerhaften oder fehlenden Absenkungsbeschluss liegt der mögliche Verstoß allein in der Missachtung des in § 23 Abs. 3 S. 1 WEG vorgesehenen Allstimmigkeitserfordernisses.

Nachdem der Umlaufbeschluss über die Heizungserneuerung und der Finanzierungsbeschluss bestandskräftig geworden waren, konnte die gegen den Absenkungsbeschluss gerichtete Klage dem Kläger keinen rechtlichen Nutzen mehr verschaffen. Der Absenkungsbeschluss war verbraucht: Die vorgesehene Verwaltungsmaßnahme war einschließlich ihrer Finanzierung abschließend beschlossen; für weitere Umlaufbeschlüsse kam dem Absenkungsbeschluss keine Funktion mehr zu.

Da selbst die Nichtigkeit oder Ungültigerklärung des Absenkungsbeschlusses den bestandskräftigen Umlaufbeschluss nicht nichtig gemacht hätte, waren auch Auswirkungen auf Folgeprozesse ausgeschlossen. Das Rechtsschutzinteresse war damit während des laufenden Verfahrens entfallen.

VERWALTERSTRATEGIE

Der BGH schafft eine klare und praxistaugliche Systematik. Der Absenkungsbeschluss ist ein selbstständig anfechtbarer, in die Zukunft wirkender Verfahrensbeschluss. Seine Fehlerhaftigkeit berührt aber weder die Beschlusskompetenz für die spätere Sachentscheidung noch führt sie zur Nichtigkeit des im vereinfachten Umlaufverfahren gefassten Mehrheitsbeschlusses. Die Klage gegen den ersten Beschluss ersetzt damit niemals die fristgerechte Anfechtung des zweiten.

Dies bedeutet: Zwei Beschlüsse erfordern zwei Fristenkontrollen. Eine gegen den Absenkungsbeschluss erhobene Klage hindert die Fortsetzung des Umlaufverfahrens nicht. Wer nur den Absenkungsbeschluss angreift und den späteren Umlaufbeschluss bestandskräftig werden lässt, verliert regelmäßig nicht nur den Angriff gegen die Sachentscheidung, sondern auch das Rechtsschutzinteresse an der bereits erhobenen Klage. Verwalter gewinnen Rechtssicherheit; Eigentümer und ihre Berater müssen dagegen schneller und umfassender reagieren. Gleichwohl sollte auch die GdWE das Prozess- und Vollzugsrisiko abwägen. Wird die Maßnahme während des Rechtsstreits umgesetzt und später der Umlaufbeschluss erfolgreich angefochten, können Rückabwicklungs- oder Schadensrisiken entstehen.