WEG-Recht:Erhaltungsmaßnahmen im Wohnungseigentumsrecht – Abschied von der „Drei-Angebote-Regel“

(BGH, Urteil vom27.3.2026 –Az. VZR 7/25)

Das Thema

Die Frage, ob Wohnungseigentümer vor der Beschluss-fassung über Erhaltungsmaßnahmen zwingend mehrere Vergleichsangebote einholen müssen, beschäftigt Praxis und Rechtsprechung seit Jahren. Insbesondere in der Praxis war und ist die Einholung von drei Vergleichsangeboten oftmals unmöglich geworden. Zahlreiche Instanzgerichte gingen jedoch bislang davon aus, dass jedenfalls oberhalb einer bestimmten Kosten- oder Bagatellgrenze regel-mäßig mehrere Angebote einzuholen seien. Mit seinem Urteil vom 27. März 2026 erteilt der Bundesgerichtshof (BGH) einer solchen schematischen Betrachtungsweise nunmehr eine klare Absage. Er stellt klar, dass weder das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) noch die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung eine allgemeine „Drei-Angebote-Regel“ kennen. Maßgeblich bleibt vielmehr die Frage, ob den Wohnungseigentümern im konkreten Einzelfall eine ausreichende Tatsachengrundlage für ihre Entscheidung zur Verfügung stand.

Der Fall

Die Mitglieder einer Gemeinschaft der Wohnungs-eigentümer (GdWE) beschlossen verschiedene Erhaltungsmaßnahmen. Gegenstand der Beschlüsse waren insbesondere der Austausch mehrerer Fenster sowie die Erneuerung von Vordachverglasungen einschließlich erforderlicher Malerarbeiten. Die Kosten bewegten sich zwischen rund 1.100 und 4.100 Euro. Vergleichsangebote lagen nicht vor. Die Eigentümermehrheit hielt diese für entbehrlich, da die beauftragte Glaserei bereits seit Jahrzehnten für die Gemeinschaft tätig gewesen war und die Arbeiten stets zur Zufriedenheit der Eigentümer ausgeführt hatte. Auch mit dem beteiligten Malerbetrieb hatte man gute Erfahrungen. Mehrere Eigentümer erhoben Anfechtungsklage und machten ausschließlich geltend, die Beschlüsse seien bereits deshalb rechtswidrig, weil vor ihrer Fassung keine Vergleichsangebote eingeholt worden seien. Während das Amtsgericht die Klage vollständig abwies, erklärte das Berufungsgericht einen der Beschlüsse wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig. Hiergegen wandten sich beide Parteien mit der Revision, und dies mit Erfolg. Der BGH stellte das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts wieder her. Aus-gangspunkt der Überlegungen des BGH ist der Grundsatz, dass Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage beruhen müssen. DieWohnungseigentümer sollen in die Lage versetzt werden, eine wirtschaftlich vernünftige Entscheidung zu treffen. Hieraus folgt jedoch gerade keine generelle Verpflichtung zur Einholung mehrerer Vergleichsangebote. Eine solche Verpflichtung lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Die Annahme, grundsätzlich seien mindestens drei An-gebote einzuholen und lediglich Bagatellmaßnahmen hiervon auszunehmen, verbietet sich. Eine derartige schematische Handhabung wird der Vielfalt möglicher Erhaltungsmaßnahmen nicht gerecht und beschränke den denWohnungseigentümernzustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum in unzulässiger Weise.

Erforderlich ist vielmehr eineeinzelfallbezogene Betrachtung. Maßgeblich ist, ob die vorhandenen Informationen aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungs-eigentümers für die konkrete Entscheidung ausreichen. Dabei sind insbesondere Art, Umfang und Dringlichkeit der Maßnahme sowiedie sonstigen Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Ziel ist es, eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis zu erhalten. Die hierfür notwendige Informationsgrundlage kann aufunterschiedliche Weise geschaffen werden. Gerade bei größeren Maßnahmen kann die Einschaltung von Architekten, Ingenieuren oder Sachverständigen eine ebenso tragfähige Entscheidungs-grundlage darstellen wie Vergleichsangebote. Ebenso kann die Dringlichkeit einer Maßnahme oder die fehlende Verfügbarkeit alternativer Anbieter gegen die Einholung weiterer Angebote sprechen. Von besonderer praktischer Bedeutung ist ferner die ausdrückliche Anerkennungdes Kriteriums„bekannt und be-währt“. Für die Eigentümer sind neben dem Preis auch Faktoren wie Termintreue, fachlicheQualität, Reaktionsgeschwindigkeitbei Mängeln und Kenntnisse der örtlichen Gegebenheiten von erheblicher Bedeutung. Positive Erfahrungen aus früheren Aufträgen können daher eine ausreichende Grundlage bilden, um auf weitere Angebote zu verzichten.

VERWALTERSTRATEGIE

Mit der Entscheidung verabschiedet sich der BGH endgültig von einerschematischen „Drei-Angebote-Doktrin“ bei Erhaltungsmaß-nahmen. GdWE und Verwalter sind nicht verpflichtet, ab einer bestimmten Kostenhöhe stets mehrere Vergleichsangebote einzuholen.Bereits der Gesetzeswortlaut enthält keine Grundlage für eine starre Verpflichtung zurEinholung mehrerer Angebote. Die vielfach anzutreffende „Drei-Angebote-Regel“ beruhte letztlich auf richterrechtlich entwickelten Praktikabilitätserwägungen, die zunehmendden Charakter einer quasi gesetzlichen Vor-gabe angenommen hatten. Erforderlichbleibt jedoch eine tragfähige Tatsachengrundlagefür die Beschlussfassung. Diese kann sich aus Vergleichsangeboten ergeben, ebenso aber aus sachverständiger Beratung, besonderer Dring-lichkeit oder positiven Erfahrungenmit einembereits bewährten Unternehmen. Entscheidend ist allein, ob die vorhandenen Informationen aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlichdenkenden Wohnungseigentümers eine sach-gerechte Entscheidung ermöglichen.

Für die Anfechtungspraxis bedeutet die Entscheidung zugleich, dass künftig stärker zwischen einer unzureichenden Informations-grundlage einerseits und einer behaupteten Überteuerung oder Ungeeignetheit des konkret angenommenen Angebots anderer-seits zu differenzieren sein wird.