WEG-Recht:Rechtsanwaltsbeauftragung durch die Wohnungseigentümer- gemeinschaft: keine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten.

(BGH, Versäumnisurteil vom 18.7.2025 – Az. V ZR 76/24)

Das Thema

Mit Urteil vom 15. März 2024 hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine Rechtsanwaltskanzlei beauftragen darf, ohne zuvor Vergleichsangebote eingeholt zu haben. Die Entscheidung konkretisiert die Anforderungen an die ordnungsmäßige Verwaltung im Sinne des § 19 Abs. 2 Nr. 6 Wohnungseigen-tumsgesetz (WEG) und grenzt zugleich die Vergleichbarkeit von Dienstleistungsangeboten im anwaltlichen Bereich von Werkleistungen ab. Der BGH bejaht die Wirksamkeit der streitgegenständlichen Beschlüsse, obwohl keine drei Vergleichsangebote vorlagen – ein praxisrelevantes Urteil für Verwaltungen, Verwaltungsbeiräte und die anwaltliche Praxis im Wohnungseigentumsrecht.

Der Fall

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten GdWE und hatte die Anlage ursprünglich als Bauträgerin errichtet. Nachdem 2020 keine Eigentümerversammlung stattfand und infolge drohender Verjährung von Mängelansprüchen, beauf­tragte die Verwalterin im Frühjahr 2021 – ohne vorherige Beschlussfassung – mehrere Sachverständige sowie eine Rechtsanwaltskanzlei im Namen der GdWE. Im Juli 2021 genehmigte die Eigentümerversammlung unter TOP 6 diese Maßnahmen. Unter TOP 7d wurde beschlossen, die Kanzlei mit der Durchsetzung von Kostenvorschussansprüchen gegen die Klägerin zu betrauen. Unter TOP 8 wurde die Verwalterin ermächtigt, eine Honorarvereinbarung mit der Kanzlei abzuschließen (max. 300 Euro/Stunde netto für Anwälte, 150 Euro/ Stunde für Sekretariat).

Das Amtsgericht wies die von der Klägerin erhobene Anfechtungsklage ab. Auf die Berufung erklärte das Landgericht die Beschlüsse zu TOP 6, 7d und 8 für ungültig – u. a. mit der Begründung, es seien vor der Beauftragung keine Alternativangebote eingeholt worden. Auf die Revision der Beklagten hebt der BGH das Berufungsurteil auf und stellt das Urteil des Amtsgerichts wieder her.

Der BGH bestätigt die Gültigkeit der gefassten Beschlüsse und stellt klar, dass bei der Beauftragung eines Rechtsanwaltes – auch bei Vereinbarung einer Vergütung oberhalb der gesetzlichen Sätze – keine Alternativangebote eingeholt werden müssen, um dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung zu entsprechen.

Die Entscheidung grenzt sich deutlich zum bislang teilweise in der Instanzrechtsprechung vertretenen Ansatz ab, wonach vor der Beschlussfassung über die Vergabe kostenintensiver Leistungen auch bei der Beauftragung eines Rechtsanwalts regelmäßig Konkurrenzangebote einzuholen seien. Zwar dient die Einholung von Vergleichsangeboten dazu, den Wohnungseigentümern eine sachgerechte Entscheidungsgrundlage zu verschaffen. Bei anwaltlichen Dienstleistungen kann dieser Zweck jedoch nicht in gleicher Weise erreicht werden wie etwa bei handwerklichen Leistungen, denn es fehlt bei der Beauftragung von Rechtsanwälten regelmäßig an der Vergleichbarkeit der Angebote, da

• Rechtsanwälte entweder nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) abrechnen – mit identischen Gebührensätzen – oder nach Stundenhonorar, dessen Endhöhe von nicht vorhersehbaren Faktoren wie der Bearbeitungsdauer abhängt,
• die Qualität anwaltlicher Dienstleistung nicht im Vorhinein objektiv vorab beurteilbar ist,
• aus Angeboten keine Rückschlüsse auf tatsächliche Qualifikation oder Effektivität gezogen werden können und
• die persönliche Vertrauensbeziehung zwischen Auftraggeber und Rechtsanwalt ein wesentlicher Aspekt sei, der durch Konkurrenzangebote nicht erfasst werde.

Einziger Zweck der Einholung von Alternativangeboten ist es, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen, welcher im vorliegenden Fall nicht erfüllt werden kann.

Weiter betont der BGH, dass es keinen Widerspruch zur ordnungsmäßigen Verwaltung darstellt, wenn über die Beauftragung eines Rechtsanwalts und über die Honorarvereinbarung in getrennten Beschlüssen – auch innerhalb derselben Versammlung – abgestimmt wird. Eine Beschlussfassung unter einem TOP ist nicht erforderlich. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze sind die Beschlüsse im konkreten Fall nicht für ungültig zu erklären.

VERWALTERSTRATEGIE

Die Entscheidung stärkt die Praxisnähe der Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung und setzt den Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung in einen realistischen Rahmen. Bei der Beauftragung eines Rechtsanwaltes – ebenso bei der Beauftragung von Gutachtern – durch die GdWE ist kein Vergleich durch die Einholung von Alternativangeboten erforderlich. Die nicht vorhersehbare Vergütungsstruktur, die mangelnde Vergleichbarkeit anwaltlicher Leistungen und der persönliche Vertrauensfaktor stehen einer solchen Pflicht entgegen. Die Entscheidung bringt für die Praxis eine willkommene Klarstellung und sorgt für einen sachgerechten Ausgleich zwischen Wirtschaftlichkeitsgebot und Handlungsspielraum der Gemeinschaft.

Gleichwohl bleibt anzumerken, dass in besonders kostenintensiven Fällen weiterhin eine sorgfältige Dokumentation der Auswahlkriterien zu empfehlen ist. Auch wenn Alternativangebote entbehrlich sind, bleibt der Beschluss inhaltlich überprüfbar am Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung.