Wer zahlt was?

Was ist bei der Verteilung der Betriebs- und Nebenkosten auf Mieter einer Eigentumswohnung zu beachten?

Bei der vermieteten Eigentumswohnung ist der vermietende Eigentümer Adressat der WEG-Abrechnung. Die Belastungen daraus will er über den Mietvertrag an den Mieter weitergeben. So steht der vermietende Eigentümer nicht nur in zwei unterschiedlichen Rechtsverhältnissen, es gelten auch zwei verschiedene Abrechnungssysteme.

Im Wohnungseigentumsrecht dienen Ansprüche aus Wirtschaftsplan/Sonderumlage sowie Jahresabrechnung der Finanzausstattung der Gemeinschaft. Diese einzelnen Ansprüche werden durch Beschlüsse auf Grundlage von § 28 Wohnungseigentumsgesetz begründet. Den maßgeblichen unter diesen Ansprüchen stellt in aller Regel der Beschluss über den Wirtschaftsplan dar. Dagegen hat der Beschluss über die Jahresabrechnung lediglich die Funktion, den Beschluss über den Wirtschaftsplan im Umfang der sogenannten Abrechnungsspitze zu ergänzen oder zu reduzieren.

Im Mietrecht kommt der Abrechnung eine ganz andere Bedeutung zu. Hier ist das gesetzliche Leitbild die Inklusivmiete. Soweit diese gilt, bedarf es keiner Abrechnung. § 556 BGB ermöglicht es aber, dass die Vertragsparteien dem Vermieter einen Ausgleichsanspruch für ihn treffende Betriebskosten gegen den Mieter einräumen: Es sind für das laufende Jahr Vorschüsse zu vereinbaren, danach ist abzurechnen, um den Inhalt des mietvertraglichen Anspruchs zu fixieren. Grundlage für einen Anspruch auf Betriebskosten ist aber nicht die Abrechnung, sondern der Mietvertrag. Maßgeblich für die Kostenverteilung ist daher auch bei der vermieteten Eigentumswohnung die mietvertragliche Regelung.

Die Abrechnungspositionen

Bei der Gestaltung des Mietvertrags sind dazu allerdings die Unterschiede der einzelnen Arten von Abrechnungspositionen zu berücksichtigen. So trifft die Grundsteuer allein den vermietenden Eigentümer persönlich, diese läuft also nicht über die Wohnungseigentümergemeinschaft. Insoweit muss dem Vermieter daran gelegen sein, seine Kosten aus dem Grundsteuerbescheid weiterzureichen.

Die Jahresabrechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer enthält eine Reihe von Kostenpositionen, die nach § 2 Nr. 2 – 17 Betriebs­kostenverordnung ihrer Art nach umlegbar sind. Innerhalb dieser Posten nehmen die Kosten für Heizung und Warmwasser eine Sonderstellung ein, weil ihre Verteilung in der Heizkostenverordnung geregelt ist. Weiter lässt sich zwischen verbrauchsunabhängigen Kosten sowie solchen unterscheiden, bei denen der Verbrauch erfasst und danach umgelegt wird (ggf. Kaltwasser, Müll). Schließlich wird die Jahresabrechnung sonstige Positionen enthalten, die aufgrund des Mietvertrags nicht umgelegt werden dürfen, etwa Kosten für die Instandhaltung.

Die Mietvertragsgestaltung

Bei der Gestaltung des Mietvertrages muss dem vermietenden Eigentümer daran gelegen sein, alle umlegbaren Kosten weiterzugeben, die ihm die rechtsfähige Gemeinschaft berechnet. Regelmäßig versucht der vermietende Eigentümer, diese Weiterbelastung zu erreichen, indem er den Umlageschlüssel, der unter den Wohnungseigentümern gilt, auch mit dem Mieter vereinbart. Soweit also etwa unter den Eigentümern Kosten wie die für Kaltwasser nach Maßgabe von § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz im Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt werden, vereinbart der Vermieter mit dem Mieter Entsprechendes im Mietvertrag. Die Vereinbarung eines solchen Schlüssels erleichtert der BGH dem Vermieter dadurch, dass er ihm erlaubt, sich im Mietvertrag vorzubehalten, den anzuwendenden Umlageschlüssel erst mit der ersten Abrechnung festzulegen (BGH, Urteil vom 5.11.2014 – VIII ZR 257/13). Probleme entstehen für den vermietenden Eigentümer freilich spätestens dann, wenn die Eigentümer nach § 16 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz einen Beschluss zur Änderung der Kostenverteilung treffen. Im Mietvertrag indessen kann der Vermieter diese Änderung nicht ohne Weiteres vollziehen. Denn § 556a Abs. 2 BGB gibt dem Vermieter ein einseitiges nachträgliches Änderungsrecht allein zu dem Zweck, einen ­verbrauchsabhängigen Schlüssel einzuführen.

Viel einfacher wäre es für den Vermieter, wenn er im Mietvertrag vereinbaren würde, dass er nicht einen Anteil der für das gesamte Grundstück anfallenden Kosten umlege, sondern lediglich die für die vermietete Wohnung. Einschlägige Abrechnungseinheit wäre dann eben nicht das Grundstück, sondern allein die dem Vermieter gehörende vermietete Wohnung. Inwieweit eine solche Gestaltung zulässig ist, ist richterlich noch nicht geklärt. Für die individuell anfallende Grundsteuer hält der BGH einen solchen Umlageansatz allerdings gar für geboten. Insoweit bedürfe es keines Umlageschlüssels (BGH, Beschluss vom 13.9.2011 – VIII ZR 45/11 Rn. 7). Und auch da­rüber hinaus lässt der BGH dem Vermieter Spielraum. Außerhalb des Anwendungsbereichs zwingender gesetzlicher Regelungen komme eine Abrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip (d. h. Umlage der Kosten, mit denen der Vermieter selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird) grundsätzlich genauso in Betracht (BGH, Urteil vom 30.4.2008 – VIII ZR 240/07 Rn. 18), wie es dem Vermieter überlassen werden kann, die Abrechnungseinheit nach billigem Ermessen zu bestimmen (BGH, Urteil vom 20.10.2010 – VIII ZR 73/10 Rn. 17). Angesichts dieses vom BGH den Vertragsparteien zu Recht gelassenen Spielraums sprechen die besseren Argumente dafür, die Umlage der dem Eigentümer konkret entstehenden Kosten zuzulassen. Gerade bei langfristigen Mietverhältnissen erscheint diese Gestaltung als billig. Darüber hinaus ist es grundsätzlich auch nicht unbillig, im Falle häufiger Mieterwechsel den wechselnden Mietern die daraus resultierenden Risiken aufzubürden. Schließlich wird der Mieter durch das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 S. 1 Halbs. 2 BGB geschützt.

Die Heizkostenverordnung schreibt freilich eine Abrechnung der tatsächlich im Abrechnungszeitraum angefallenen Kosten, also eine Abrechnung nach dem sogenannten Leistungsprinzip, zwingend vor. Der Vermieter darf sich mithin keinesfalls auf die Abrechnung der von ihm im Abrechnungszeitraum gezahlten Beträge beschränken, sondern er muss die Verbrauchswerte zugrunde legen. Allerdings muss auch die Abrechnung unter den Eigentümern nach Heizkostenverordnung erfolgen.

Die Erstellung der Mietabrechnung

Bei der Erstellung der Abrechnung ist der vermietende Eigentümer an den von ihm geschlossenen Mietvertrag gebunden. Er muss so abrechnen, wie dieser es vorsieht. Der vermietende Eigentümer ist auch dafür verantwortlich, sich die erforderlichen Unterlagen für diese vertragsgemäße Abrechnung zu besorgen. Unlängst hat der BGH es dem vermietenden Eigentümer verwehrt, sich darauf zu berufen, er könne nicht abrechnen, solange der WEG-Verwalter keine Abrechnung vorlegt (BGH, Urteil vom 25.1.2017 – VIII ZR 249/15). Daher droht dem vermietenden Eigentümer der Nachforderungsausschluss nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB auch dann, wenn keine WEG-Abrechnung vorliegt.

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