Wer zahlt was?

Die Kosten für die Instandsetzung von Fenstern sind nicht mehr zwingend Sache der Gemeinschaft

Bislang und üblicherweise werden die Kosten für Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums, etwa der Fenster, nach Miteigentumsanteilen (MEA) auf alle Mitglieder einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) umgelegt. Wer einen größeren Anteil hat, zahlt verhältnismäßig mehr. Doch ginge es auch individueller und spezifischer, z. B. nach Nutzungsmöglichkeit oder Anzahl der Fenster (1) oder nach Lage der Wohnung (2)? Kann dies mit einfachem Beschluss geregelt werden (3)? Jedes Jahr neu und willkürlich (4)? Braucht es einen sachlichen, nachvollziehbaren Grund (5)?

Was das Gesetz regelt

§ 16 Abs.2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt inzwischen nicht mehr so neu, dass die Kosten der GdWE, insbesondere die des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen hat. Die Wohnungseigentümer sollen jedoch für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine davon oder von der Gemeinschaftsordnung abweichende Verteilung beschließen können. Dies bedeutet vereinfacht, dass mit (einfachem) mehrheitlichem Eigentümerbeschluss Kosten,

z. B. für Instandsetzung/Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, abweichend von der Gemeinschaftsordnung und ihrer Verteilung nach MEA (im Idealfall die Fläche des Sondereigentums) umgelegt werden dürfen. Neu ist, dass dies als Dauerregelung und nicht mehr nur für den Einzelfall erfolgen kann. Bei der Instandsetzung von Fenstern ist soauch eine Umlage nach Einheiten/Wohnungen, nach derGebrauchsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums oder nach Verursachung denkbar, wodurch dem unterschiedlichen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums Rechnung getragen werden kann. Einzuhalten sind die Grundsätze ordnungs-gemäßer Verwaltung, die Gleichbehandlung der Eigentümer, das Benachteiligungsverbot und das Willkürverbot. Im Fall der anstehenden Sanierung einzelner oder aller Fenster könnte somit beschlossen werden,dass jeder Eigentümer die Kosten derjenigen Fenster zu tragen hat, die seine Einheit belüften und belichten. Im Fall der Teilsanierung eines Gebäudes, z. B. geschossweise, könnten nur diejenigen herangezogenwerden, deren Eigentum dort liegt. Die Möglichkeiten sind weit, ein echter sachlicher Grund muss nicht mehr benannt werden, die Grenzen liegen jedoch bei Willkürund Benachteiligung Einzelner. Die Antworten zu den eingangs gestellten Fragen (1, 2, 3) lauten damit: ja, zu (4, 5): nein.

Aus der Rechtsprechung

Es sind einige neue, wichtige Urteile vom Bundesgerichtshof (BGH) veröffentlicht worden, die kurz dargestellt werden sollen. BGH, Urteil vom 24.4.2026, Az. V ZR 50/25: Für ungültig erklärt wurde der Beschluss einer GdWE, Erhaltungskosten abweichend von der vereinbarten Verteilung nach MEA einmalig nach Einheiten (Objektprinzip) umzulegen, weil dies einzelne Eigentümer unangemessen benachteiligen kann. In einer Mehrhausanlage mit 15 unterschiedlich großen Wohnungen sah die Gemeinschaftsordnung vor, Erhaltungskosten nach Wohnungsgröße zu verteilen. Die Eigentümerversammlung beschloss mehrheitlich eine Sonderumlage nach Einheiten und lehnte eine Verteilung nach MEA ab. Das erstinstanzliche Amtsgericht (AG) gab der Anfechtung statt, das Landgericht (LG) wies sie mit der Begründung zurück, der Maßstab sei nicht willkürlich, der Beschluss in Ordnung. Der BGH hob aufund verwies zurück. Er bestätigt zwar die erweiterte Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG, entfernt sich aber von einer bloßen „Willkürkontrolle“. Maßstab ist, ob der neue Schlüssel für die Gemeinschaft und einzelne Eigentümer angemessen ist und keine ungerechtfertigte Benachteiligung vorliegt. Bei teils erheblich unterschiedlichen Wohnungsgrößen widerspricht der Wechsel vom Flächen-/MEA-Schlüssel zum Objektprinzip für Erhaltungsmaßnahmen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung. Schon Kostenmehrbelastungen kleiner Einheitenab etwa fünf Prozent sollen nicht hinnehmbar sein.

BGH, Urteil vom22.3.2024, Az. V ZR 87/23: DasUrteil betrifft den Austauschdefekter Dachflächenfenster im Bereich desSondereigentums. Die GdWE hattedurch Beschlussdie Kosten diesem Eigentümer auferlegt. Der BGH bestätigt erwartungsgemäß, dass § 16 Abs. 2 S. 2 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz gibt, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten einenvon Gesetz oder Vereinbarungabweichenden Verteilungsschlüssel zu beschließen, selbst wenn dadurch einzelne Eigentümer vollständig von Kosten freigestellt oder erstmals mit Kosten belastet werden. Maßgeb-lich ist, dass der gewählte Maßstab ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, dass insbesondere die Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Eigentümer angemessen berücksichtigt werden und niemand ungerechtfertigt benachteiligt wird. Bei Erhaltungsmaßnahmen wird es ordnungsmäßig sein, die Kosten einem einzelnenEigentümer aufzuerlegen, wenn nur er die Fenster nutzen kann. Ein Beschluss, der für eine konkrete Erhaltungsmaßnahme eine abweichende Kostenverteilung festlegt, muss auch nicht zugleich eine Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle enthalten. Der frühere Ansatz des BGH (Maßstabskontinuität) wird für die seit 1. Dezember 2020 geltende Fassung des § 16 Abs. 2 S. 2 WEG aufgegeben. Die zu berücksichtigende Maßstabskontinuitätwirkt erst bei späteren Beschlüssen im Sinne des Gleichbehandlungsgebotes.

LG Köln, Urteil vom 12.12.2024, Az. 29S 58/24: DasGericht bejaht einen Anspruch der Wohnungseigentümerin auf Beschlussfassung, dass die Fenster ihrer Einheit durch einFachunternehmen auf Sanierungsbedürftigkeit überprüft und bei festgestelltem Reparatur- oder Austauschbedarf weitere Schritte (Angebotseinholung, erneute Beschlussfassung) eingeleitet werden. Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin in einer Gemeinschaft, deren Teilungserklärung die Instandhaltungspflichten der Sondereigentümer u. a. für Glasschäden, Rollläden und Fensterrahmen regelt. Sie verlangt eine Beschlussersetzung, wonach sie die Fenster in ihrer Wohnung auf Kosten der Gemeinschaft austauschen lassen kann. In der Vergangenheit waren per Beschluss bereitsteilweise Kostenbeteiligungen der Gemeinschaft an Fensteraustauschmaßnahmen beschlossen worden, später lehnten die Eigentümer dies ab. Das LG Köln führt aus, dass Fenster einschließlich Rahmen zwingend Gemeinschaftseigentum sind und die Gemeinschaft grundsätzlich zur Instandhaltung und Instandsetzung auf eigene Kosten verpflichtet bleibt, wenn es nicht klar und eindeutig auf die Eigentümer verlagert wurde. Die in der Gemeinschaftsordnung geregelte Instandhaltungspflicht der Sondereigentümer für Glasschäden sowie Pflege, Anstrich und Erneuerung der Fensterrahmen genügt diesem Klarheitsmaßstab nicht; im Zweifel verbleibt der vollständige Fensteraustausch bei der Gemeinschaft.

LG München I, Urteil vom 18.3.2026, Az. 1 S 11382/25: Sachverhalt war hier ein Sanierungsfall eines maroden Daches inklusive der Dachflächenfenster mit der Besonderheit, dass die Fenster selbst überwiegend nochbrauchbar waren. Die Gemeinschaft beschloss, die Kosten für neue Fenster den jeweiligenSondereigentümern zuzuweisen. Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 WEG ist zwar grundsätzlich möglich, muss aber den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung genügen. Hier beruhte der Fensteraustausch nicht auf einem eigenen Erhaltungsbedarf der Fenster, sondern war notwendige Folge der Dach-sanierung. Das Gericht urteilt, dass auch im Fall der klaren Kostenverteilungfür Fenster in der Gemeinschaftsordnung die Kosten des Austausches im Rahmen einer Dachsanierungnicht über einen Beschluss einseitig auf die betroffenen Dachgeschosseigentümer verlagert werden dürfen. Dies stellt eine zusätzliche, unbillige Mehrbelastung dar.