Zur Sicherheit

Welche Maßnahmen im Gebäudebestand erfordern ein neues Brandschutzkonzept?

Hin und wieder stellt sich auch in Bestandsimmobilien die Frage des Brandschutzes neu. Wann dies der Fall ist und woran in der Verwaltungspraxis zudenken ist, ist zwar für jeden Einzelfall gesondert zu beurteilen. Dennoch sollen in diesem Beitrag einpaar Leitlinien dargestellt undanhand typischer Probleme erläutert werden. Da der Brandschutz verschiedenste Ausprägungen erfährt, was den Rahmen dieses Artikels erheblich überschreiten würde, beschränken sich die Ausführungen auf das Erfordernis eines neuen Brandschutzkonzepts.

Bauordnungsrecht und Musterbauordnung

Der Brandschutz bei Gebäuden ist dem Bauordnungsrecht zuzuordnen und somit – im Gegensatz zum Bauplanungsrecht – Ländersache. Wann es eines Brandschutzkonzeptes bedarf und welche Maßnahmen dazu führen, dass ein solches erneuert werden muss, ist nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern ergibt sich aus den jeweiligen Landesbauordnungen. Allerdings existiert eine von der Bauministerkonferenz beschlosseneMusterbauordnung (MBO). Diese ist zwar kein unmittelbar bindendes Gesetz, dennoch orientieren sich die Landesbauordnungen der Länder allesamt hieran, weshalb die nachfolgenden Darstellungen sich hierauf beziehen.

Wer braucht ein Brandschutzkonzept?

§ 51 S. 3 Nr. 19 MBO legt fest, dass an Sonderbauten im Einzelfall besondere Anforderungen gestellt werden können, wozu insbesondere die Forderung besonderer Bauvorlagen wie eines Brandschutzkonzeptes gehören kann. Hieraus ergibt sich, dass Brandschutzkonzepte nicht für jeden Bau verpflichtend vorgesehen sind. Was Sonderbauten sind, ergibt sich aus § 2 Abs. 4 MBO. Hierunter fallen insbesondere Hochhäuser (> 22 m Höhe) und besonders große Gebäude (> 1.600 qm Grundfläche des größten Geschosses, Verkaufsflächen mit einer Grundfläche von > 800 qm).

Fordert die Baubehörde ein Brandschutzkonzept, muss dies zur Erfüllung der allgemeinen Anforderungen nach § 3 MBO dienen. Demnach sind bauliche Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet werden. Gem. § 3 S. 1 MBO gilt dies auch für die Beseitigung von Anlagen und bei Änderung ihrer Nutzung. Vereinfacht heißt dies: Ein (neues) Brandschutzkonzept kann immer dann erforderlich sein, wenn eine Baugenehmigung für eine Maßnahme erforderlich ist und die Baubehörde die Vorlage eines (neuen) Brandschutzkonzepts fordert oder Teile des bestehenden Brandschutzkonzepts geändert werden.

Wenn sich die Nutzung ändert

Bei geplanten Maßnahmen dürften sich hier regelmäßig keine Probleme für die Verwaltung ergeben, da in diesenFällen ohnehin ein Architekt hinzuzuziehen ist, welcher auf die Beauftragung eines entsprechenden Fachplaners hinwirken wird, da eine Baugenehmigung ohne Brandschutzkonzept nicht erteilt wird. In der Praxis von Bedeutung sind hingegenregelmäßig Fälle der (unerkannten) Nutzungsänderung. Eine Nutzungsänderung erfordert bei genehmigungspflichtigen Vorhaben die Einholung einer Baugenehmigung. Die genehmigte Nutzung ergibt sich dabei aus der bisher erteilten Genehmigung. Wann eine Nutzungsänderung vorliegt, istnach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Eine solche liegt in jedem Fall vor, wenn die Nutzung von einer gewerblichen in eine Wohnnutzung und andersherum geändert werden soll. Im Übrigen ist sie auch dann gegeben, wenn dieVariationsbreite der genehmigten Nutzung überschritten wird und es sich nicht mehr um eine bloße sog. Nutzungsintensivierung handelt. Dies sei aneinigen Beispielen verdeutlicht: Wurde eine Genehmigung für den Betrieb eines Discounter-Supermarktes ohne Frischetheke erteilt, liegt der Wechsel des Betreibers innerhalb der Variationsbreite der Genehmigung. Soll das Gewerbeobjekt hingegen als Delikatessen-Supermarkt mit umfangreicher Frischetheke genutzt werden, wird regelmäßig von einer genehmigungspflichtigen Nutzungsänderung ausgegangen. Zieht in ein Einfamilienhaus, nachdem diesesvon zwei Personen bewohnt wurde, eine Wohngemeinschaft mit fünf Personen, handelt es sich um eine von der Variationsbreite gedeckte bloße Nutzungsintensivierung.Wird das Einfamilienhaus hingegen baulich in drei eigenständige Wohneinheiten geteilt, liegt regelmäßig eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor, auch wenn das Gebäude im Anschluss ebenfalls lediglich von fünf Personen genutzt wird.

Die Ferienwohnung

Der – vor allem in Ferienregionen und Ballungszentren – nicht selten vorkommende und für die Verwaltungspraxis bedeutsame Fall ist jedoch folgender: Die Baugenehmigung wird erteilt für ein Gebäude mit 50 Wohnungen. Im Laufeder Jahre werden diese jedoch mehr und mehr nicht mehr zum Dauerwohnen, sondern vorübergehend gegen Entgelt für einen ständig wechselnden Personenkreis zur Verfügung gestellt, also als Ferienwohnungen genutzt. Die Ferienwohnnutzung stellt zwar wohnungseigentumsrechtlicheine Wohnnutzung dar (Bundesgerichtshof (BGH), Az. V ZR 72/09). Bauordnungsrechtlich handelt es sich hingegen um eine gesonderte Nutzung (s. § 13a Baunutzungsverordnung), wofür somit auch eine gesonderte Genehmigung erteilt werden muss.

Zu beachten ist dabei Folgendes: Wird die Nutzung ohne Genehmigung geändert, entsteht ein neues Genehmigungserfordernis. Eine bloße „Wiederumnutzung“ hin zu Dauerwohnungen ist regelmäßig nicht möglich, da die ursprüngliche Baugenehmigung aufgrund der Nutzungsänderung erloschen ist. Esist also eineneue Baugenehmigung zu beantragen, wobei sich regelmäßig nicht auf einen „Bestandsschutz“ berufen werden kann. Somit ist auch die Einhaltung derzum Zeitpunktdes Genehmigungsantrags geltenden Brandschutzvorschriften erforderlich, was u. U. die Schaffung eines zweiten Rettungsweges oder eines brandsicheren Treppenhauses bedeuten kann.

Aufgaben der Verwaltung

Da die Ferienwohnnutzung wohnungseigentumsrechtlicheine Wohnnutzung darstellt, dürfte ein Unterlassungsanspruch der Gemeinschaftder Wohnungseigentümer (GdWE) gegen denMiteigentümer, wenn nichts anderes in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung geregelt ist, nicht bestehen. Vielmehr hat die GdWE die baurechtlichen, und damit auch bauordnungsrechtlichen Voraussetzungeneiner wohnungseigentumsrechtlich zulässigen Nutzung zu schaffen (BGH, Az. V ZR 18/25). Die Verwaltung ist daher verpflichtet, die Schaffung der Voraussetzungen vorzubereiten (Beauftragung eines Architekten und der für eventuelle Umbaumaßnahmenerforderlichen Gewerke) und eine Eigentümerversammlung einzuberufen, damit diese entsprechend entscheiden kann.

Sollte eine bauordnungsrechtliche Verfügung mit der Androhung einer Nutzungsuntersagung ergehen, was nicht selten der Fall ist, sind vorläufige Maßnahmen zur Herstellung des Brandschutzes (z. B. Schaffung eines provisorischen zweiten Rettungsweges durch Errichtung eines Gerüstes) mit der Behörde abzusprechen und, sofern erforderlich, mit verkürzter Ladungsfrist gem. § 24 Abs. 4 S. 2 Hs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), von der Eigentümerversammlung beschließen zu lassen. Eine eigene Entscheidung gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG dürfte hingegen regelmäßig nicht möglich sein, da die Bauordnungsbehörden für gewöhnlich eine Frist von wenigen Wochen setzen, sodass in jedem Fall mit verkürzter Ladungsfrist ein Beschluss herbeigeführt werden kann.

Ob es ratsam ist, das Themader „unerkannten“ Nutzungsänderung anlasslos auf einer Versammlung ins Spiel zu bringen, sofern die baurechtswidrige Nutzung bereits seit Jahren besteht und bisher keine bauordnungsrechtliche Verfügung erlassen wurde, muss von der jeweiligen Verwaltung für jeden Einzelfall selbst entschieden werden. Sofern es sich allerdings um eine erstmalige Nutzungsänderung handelt, könnte ein entsprechender Hinweis angebracht sein.