Zustimmung zur Veräußerung

Was Verwalter beachten müssen, wenn Wohnungseigentum verkauft werden soll

Verlangt die Gemeinschaftsordnung (GemO) eine Zustimmung zum Wohnungsverkauf, landet die Anfrage auf dem Schreibtisch des Verwalters. Folgende Punkte entscheiden über dessen ordnungsmäßiges Verhalten.

Erst prüfen: Ist überhaupt eine Zustimmung nötig?

Wohnungseigentum ist grundsätzlich frei veräußerlich. Nur wenn das Grundbuch eine Beschränkung nach § 12 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ausweist, kann eine Zustimmung erforderlich sein. Häufig nimmt die GemO Verkäufe an Verwandte in gerader Linie aus. Zustimmungsfrei sind zudem alle Fälle ohne rechtsgeschäftliche Übertragung: der Erbfall, die Unterteilung oder Vereinigung von Einheiten sowie der Verkauf von Anteilen an einer Gesellschaft, die Wohnungseigentum hält.

Der Verwalter entscheidet nicht persönlich, sondern als Organ

Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) obliegt die Verwaltung gemäß § 18 Abs. 1 WEG ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Der Verwalter erklärt die Zustimmung deshalb nicht im eigenen Namen, sondern für die GdWE – ein eigenes Zustimmungsrecht hat er nicht (Bundesgerichtshof (BGH), 21.7.2023, Az. V ZR 90/22). Praktische Folge: Wird auf Zustimmung geklagt, ist die GdWE die richtige Beklagte, nicht der Verwalter. Verlangt eine ältere GemO „die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer,“ gilt dasselbe; darüber wird mit einfacher Mehrheit beschlossen (BGH, 22.3.2024, Az. V ZR 141/23). So sieht es der BGH auch bei Vereinbarungen ab dem 1. Dezember 2020. Das ist praktikabel und die Praxis hat sich daran zu orientieren; restlos überzeugend ist es gleichwohl nicht (dazu Häublein ZWE 2025, 35).

In Zweifelsfällen kann der Verwalter eine Weisung der Versammlung einholen – muss dafür aber selbst die Entscheidungsgrundlage aufbereiten. Wer eine GemO neu fasst, sollte schlicht „die Zustimmung der GdWE“ vorsehen; dann erledigt sich auch die häufige Frage, ob der alte oder der neue Verwalter zustimmen muss – zuständig ist stets, wer im Zeitpunkt der Erklärung im Amt ist und daher die GdWE repräsentiert.

Zwei Wochen – und nur die nötigen Unterlagen

Die Zustimmung ist gemäß § 271 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sofort zu erteilen; für Entscheidung und formgerechte Erklärung gelten bei unternehmerisch tätigen Verwaltern etwa zwei Wochen als angemessen. Die Frist läuft erst, wenn die Prüfungsgrundlage vollständig ist. Mit der bloßen Behauptung des Verkäufers, der Erwerber sei solvent, muss sich der Verwalter nicht begnügen – auf Nachfrage sind Nachweise vorzulegen, und solange sie fehlen, ist der Anspruch nicht fällig (Landgericht Frankfurt a. M., 6.6.2025, Az. 2-13 T 34/25).

Verlangt werden dürfen eine Schufa-Auskunft sowie Name und Adresse des Erwerbers, und ist Erwerber eine Gesellschaft, auch die Vorlage des letzten Jahresabschlusses. Ist geplant, die Wohnung einem bestimmten Dritten zu überlassen, z. B. durch Vermietung oder Aufnahme in die Wohnung, ist auch dessen Person in Bezug auf s Verhalten, nicht aber hinsichtlich der Bonität zu berücksichtigen. Ob eine Kopie der Kaufurkunde verlangt werden kann, ist umstritten (dafür: Oberlandesgericht Celle, 11.8.2008, Az. 4 W 102/08); der Kaufpreis ist jedenfalls für die Entscheidung, ob zuzustimmen ist, ohne Bedeutung. Sieht die GemO die Pflicht zur Zwangsvollstreckungsunterwerfung vor, was nach herrschender Meinung zulässig ist, kann die Zustimmung bis zu dieser Unterwerfung verweigert werden.

Versagen nur aus wichtigem Grund – aber dann auch verpflichtend

Ein freies Ermessen besteht nicht (§ 12 Abs. 2 WEG). Der Maßstab ist streng: Es muss objektiv mit so schweren Pflichtverletzungen zu rechnen sein, dass die Aufnahme in die GdWE unzumutbar ist. Tragfähig sind konkrete Zweifel an der Zahlungsfähigkeit – bei beschlossenen Sonderumlagen erstreckt sich die Bonitätsprüfung auch darauf –, nachhaltiges Fehlverhalten des Erwerbers oder eine zweckwidrige Nutzungsabsicht. Nicht tragfähig sind Rückstände des Verkäufers, Erwerbsinteressen anderer Eigentümer oder einmalige Entgleisungen. Die Beweislast für den wichtigen Grund trägt die GdWE.

Umgekehrt gilt: Liegt ein wichtiger Grund vor, muss der Verwalter die Zustimmung verweigern – sonst haftet er der GdWE für Ausfälle. Erkennbaren Hinweisen ist nachzugehen, Nachforschungen ins Blaue hinein sind dagegen nicht geschuldet; glaubhaften Angaben von Verkäufer, Erwerber oder Makler darf der Verwalter vertrauen. Entscheidungen sollten zügig ergehen und die Begründung dokumentiert werden: Eine verzögerte Zustimmung löst Verzugsschäden aus, deren Streitwert regelmäßig zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises erreicht.

Form: gilt auch für den Nachweis der Verwalterstellung

Für das Grundbuchamt braucht die Zustimmung die Form des § 29 Grundbuchordnung (GBO), also eine beglaubigte Unterschrift – nach neuerer Rechtsprechung zusätzlich einen notariellen Prüfvermerk (OLG Karlsruhe, 15.7.2025, Az. 19 W 43/25). Nachzuweisen ist außerdem die Bestellung durch die Niederschrift des Bestellungsbeschlusses; diesen sollte der Verwalter mit den beglaubigten Unterschriften aller Unterzeichner unbedingt bei den Verwaltungsunterlagen behalten und nicht dem Grundbuchamt überlassen.

Der Beschlusstext muss die Bestellung ausdrücklich aussprechen – eine Überschrift „Bestellung des Verwalters“ über einem Beschluss, der nur die Vergütung regelt, genügt nicht (OLG Karlsruhe, 17.8.2023, Az. 19 W 57/22). Bedingungen oder Widerrufsvorbehalte machen die Zustimmung unwirksam. Erteilt werden kann sie vor oder nach dem Kaufvertrag; bis dahin bleibt die Übertragung schwebend unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG).

Kosten und Honorar

Die Beglaubigungskosten trägt die GdWE; im Innenverhältnis werden sie nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern nichts anderes vereinbart ist; ein abweichender Beschluss nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG ist möglich und erforderlich, wenn der Eigentümer der verkauften Einheit die Kosten tragen soll. Dem Erwerber können sie nicht auferlegt werden, und eine allgemeine Kostenübernahme im Kaufvertrag erfasst sie nicht. Ein Honorar für die Prüfung steht dem Verwalter nur zu, wenn es im Verwaltervertrag vereinbart ist – angesichts des Aufwands und des Haftungsrisikos empfiehlt sich eine solche Regelung.

Sonderfall: Der Verwalter verkauft selbst

Verwaltet ein Miteigentümer die Anlage und verkauft seine eigene Einheit, darf er die Zustimmung nach bisheriger Rechtsprechung selbst erteilen; § 181 BGB steht nicht entgegen (OLG Karlsruhe, 9.2.2026, Az. 19 W 77/25). Bis der BGH die Frage entschieden hat, bleibt der sichere Weg, die GdWE entscheiden zu lassen.