Der Fall
Die Vermieterin hatte einer Mieterin nach einer durchgeführten Modernisierung mitgeteilt, dass sich die Grundmiete nach den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes zum 01.07.2016 von 605 Euro auf 665 Euro monatlich erhöhe. Dem Schreiben waren Unterlagen beigefügt, aus denen sich rechnerisch die Modernisierungsmaßnahmen und die angefallenen Gesamtbaukosten ergaben sowie die Mietanhebung berechnet wurde. Die Mieterin weigerte sich jedoch, den höheren Betrag zu zahlen. Sie hielt die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam, weil die Vermieterin den Ansatz der zugrunde gelegten Abschreibung der Gesamtbaukosten, die den gesetzlichen Regelsatz von 1 % der AfA überstieg, nicht näher erläutert hatte. Nach einer im März 2019 ausgesprochenen fristlosen Kündigung wegen eines kündigungsfähigen Mietrückstandes reichte die Vermieterin die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ein. Bei beiden Vorinstanzen scheiterte die Klage mit der Begründung, weder im Zeitpunkt der Kündigungserklärung vom März 2019 noch bei Klageerhebung hätten Mietrückstände bestanden, die eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt hätten. Das Mieterhöhungsverlangen aus Juni 2016 sei formell unwirksam gewesen.
Die Entscheidung
Den Ausführungen des Berufungsgerichts schloss sich der BGH nicht an, so dass die zugelassene Revision Erfolg hatte. Denn die ausgesprochene Mieterhöhung der Vermieterin sei entgegen der Annahme der Vorinstanzen formell wirksam gewesen, so dass der geltend gemachte Anspruch der Vermieterin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB bestehe, so der BGH. Aus seiner Sicht werde das Mieterhöhungsverlangen den formellen Anforderungen des Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) gerecht. Die Vermieterin sei gerade nicht verpflichtet, in ihrer zugrundeliegenden Berechnung näher zu erläutern, wieso sie einen erhöhten Abschreibungssatz für die laufenden Aufwendungen beanspruche. Sinn und Zweck der Regelung sei es, den Mieter darüber zu informieren, weshalb die Miete erhöht werde. Dass nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG die berechnete Mieterhöhung auch erläutert werden müsse, heiße nicht, dass für die Bejahung der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens jeder einzelne Schritt der Berechnung im Detail zu begründen sei. Nach Auffassung des BGH ergebe sich dies aus der im Zusammenhang zu sehenden Bestimmung des § 4 Abs. 7 Satz 2 Neubaumietenverordnung (NMV), wonach die Angabe der Gründe für die Erhöhung der einzelnen laufenden Aufwendungen und der hierauf entfallenden Beträge ausreichend sei. Nach erfolgter Zurückverweisung an das Landgericht müsse nun in materieller Hinsicht geprüft werden, ob die Vermieterin die ausgewiesene AfA der Gesamtbausumme zu Recht angesetzt habe.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. April 2022, Az. VIII ZR 246/20
Vorinstanzen:
LG Mainz, Urteil vom 10. August 2020, Az. 3 S 17/20
AG Mainz, Urteil vom 9. Januar 2020, Az. 83 C 254/19