Mit Urteil vom 21. Juli 2023 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 215/21 hatte der u. a. für WEG-Streitigkeiten zuständige V. Zivilsenat des BGH über eine Beschlussanfechtungsklage zu befinden, in der es um die Reparatur eines verrosteten Außengeländers ging. Der BGH stand vor der Frage, ob der Beschluss, drei Angebote einzuholen und den günstigsten Anbieter zu beauftragen, wegen Undurchführbarkeit nichtig ist oder eine noch hinreichend bestimmte Regelung enthält.
Der Fall
In der Eigentümerversammlung vom 7.9.2020 wurden verschiedene Beschlüsse gefasst, die der Mehrheitseigentümer (600/1000 MEA) gegen die Stimmen der Klägerin herbeiführte. Unter TOP 4 wurde beschlossen, für die Reparatur des verrosteten Außengeländers zum 1. Obergeschoss drei Angebote einzuholen, wobei der günstigste Anbieter beauftragt werden soll. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Anfechtungsklage wegen angeblich verpasster Anfechtungsfrist zurück und beschränkten sich bei der Prüfung auf Nichtigkeitsgründe. Diese wurden verneint. Insbesondere sei der Beschluss weder zu unbestimmt noch fehle es an der Beschlusskompetenz.
Die Entscheidung
Der BGH bejaht die Einhaltung der Anfechtungsfrist, so dass neben möglicher Nichtigkeits- auch Anfechtungsgründe zu prüfen seien. Da die notwendigen Feststellungen hierzu nicht getroffen worden waren, verwies er die Akte zurück zum zuständigen Landgericht in Aurich. Der BGH teilt dessen Einschätzung, dass der zu TOP 4 gefasste Beschluss bestimmt genug ist. Bei gebotener objektiver Beschlussauslegung, bei der es maßgebend darauf ankomme, wie ein Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen sei, enthalte dieser Beschluss durchführbare Regelungen und weise keine inneren Widersprüche auf. Festgelegt werde, welches Geländer aus welchem Grund und - abstrakt - auf der Grundlage welchen Angebots repariert werden solle. Ob eine solche Reparatur durch Instandsetzung des vorhandenen Geländers erfolgen oder ein - gleichartiges - Ersatzgeländer beschafft werden müsse, könne vor der Einholung der drei Angebote noch nicht feststehen; das Fehlen einer mit Blick auf ein eventuelles Ersatzgeländer genaueren Regelung mache den Beschluss daher nicht nichtig.
Fazit für den Verwalter
Beide BGH-Urteile belegen den Trend des höchsten Zivilgerichts in WEG-Sachen, es mit der Beschlussbestimmtheit ernst zu nehmen, andererseits aber auch nicht zu übertreiben. Das hilft der Praxis, zumal fast immer die Forderung nach noch mehr (maximaler) Präzision Streitthema in Eigentümerversammlungen und vor Gericht ist.
Der „günstigste Anbieter“ lässt sich finden! Die Aufgabenstellung ist also für den Verwalter nicht auf eine unmögliche Leistung gerichtet. In der Regel wird es der preislich günstigste (billigste) Anbieter sein. Dies schließt es nicht aus, unter den verschiedenen Anbietern das Preis-Leistungs-Verhältnis auszuwerten und den in der Gesamtschau günstigsten Anbieter namens der GdWE zu beauftragen, selbst wenn dieser nicht der preislich billigste Anbieter sein sollte, jedoch aus sonstigen Gründen (Verfügbarkeit, Garantie, Vorbeauftragungen etc.) den Besten Eindruck für die Auftragsvergabe macht.
Dies sollte umso mehr gelten, wenn es – wie im Fall – um eine überschaubare Aufgabenstellung (ein Außengebäudeteil ohne energetischen Bezug) geht. Erfreulich und lebensnah ist es, dass der BGH keine Probleme darin sieht, dass möglicherweise erst durch eine Inaugenscheinnahme durch den Anbieter geklärt werden wird, ob eine Reparatur noch möglich bzw. wirtschaftlich sinnvoll ist oder ein Ersatzgeländer neu beschafft werden muss. Angesichts eines solchen Schadenbildes ist auch eine vorherige Bestandsaufnahme durch einen Bausachverständigen nicht erforderlich, denn der maßgebliche Sachverhalt, also die Instandsetzungsbedürftigkeit als solche, war unstreitig gegeben. Ein Schlosser oder sonst geeigneter Bauhandwerker kann diese Frage ebenso fachkundig bewerten. Überzeugend ist es darüber hinaus, wenn der BGH die Gleichartigkeit eines etwaigen Ersatzgeländers anspricht. Sollte stattdessen eine erhebliche optische Veränderung mit einer erforderlichen Erneuerung einhergehen, käme man aus rechtlicher Sicht möglicherweise in den Abgrenzungsbereich zur baulichen Veränderung mit eigenen rechtlichen Spielregeln.
Ein Verwalter, der sich Diskussionen und Streit vor Gericht ersparen will, geht den sichersten (vorsichtigen) Weg. Dieser liegt darin, auf Formulierungen der hier umschriebenen Art gänzlich zu verzichten und die Aussagekraft des Beschlusses durch klare und eindeutige Formulierungen zu steigern. Freilich ist das oftmals gar nicht so leicht, wie viele meinen.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Die Unbestimmtheit ist ein Beschlussmangel. Dieser kann entweder zur Rechtswidrigkeit oder sogar zur Nichtigkeit führen. Letzteres wird angenommen, wenn der Beschlussinhalt keine durchführbare Regelung erkennen lässt oder in sich widersprüchlich (perplex) erscheint, wenn man ihn nach Wortlaut und Sinn unbefangen auslegt. Grundsätzlich sind Beschlüsse – auch wenn sie schlecht formuliert sind – durchführbar.
Bringen Wohnungseigentümer eigene Beschlussanträge in die Versammlung bzw. zur Abstimmung ein, sollten sie ebenfalls darauf achten, hinreichend präzise zu formulieren und insbesondere die Eckpunkte ihres Anliegens in tatsächlicher Hinsicht so umschreiben, dass ein objektiver Leser Begehren und Regelungsgehalt versteht. Bei der Beschlussauslegung dürfen auch Erläuterungen zu Tagesordnungspunkten berücksichtigt werden, wenn sie Bestandteil der Einladung, Versammlungsniederschrift oder Beschlussfassung – also durch Bezugnahme – geworden sind. Auch darauf sollte ggf. das Augenmerk gerichtet sein.
Fazit für die Gemeinschaft
Der Beschluss verpflichtet die GdWE zur Einholung von Vergleichsangeboten und Beauftragung eines geeigneten Anbieters. Beide Vorgänge sind durch den Beschluss legitimiert. Vollzugsorgan der GdWE ist der bestellte Verwalter. Fehlt dieser, wird die GdWE beim Vertragsabschluss und auch bei der Angebotssuche von allen Eigentümern gemeinschaftlich vertreten.
Ein Urteil aus der Riege der zentralen Berufungsgerichte für WEG-Sachen, das die Bestimmtheitsanforderungen ebenfalls nicht überzieht, stammt vom Landgericht Frankfurt/Main und betrifft die „ca. 18.000 €“-Sonderumlage, besprochen im Newsletter vom 20.11.2023
Wie wäre es nach dem neuen WEG 2020 (WEMoG)?
Die streitgegenständliche Versammlung fand vor dem 1.12.2020 statt. Nach der neuen Gesetzeslage hat sich an Kernaussagen des Urteils nichts geändert.
Den Newsletter vom 2. Februar 2023 finden Sie hier.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
www.wir-breiholdt.de