Einladungsermessen des Verwalters bei vereinbarter Eventualeinberufung

Nach dem Gesetz ist eine vorsorgliche Einladung der Zweitversammlung unzulässig. Das Gesetz erwartet, dass zunächst abgewartet wird, ob die einberufene und eröffnete Versammlung tatsächlich beschlussunfähig ist. Erst dann darf der Verwalter zu einer Zweitversammlung einladen. Fraglich ist, was gilt, wenn nach der Gemeinschaftsordnung die vorsorgliche Einberufung der Zweitversammlung mit der Erst-Einladung gestattet ist.

Der Fall

Ein Wohnungseigentümer verklagt vor dem Amtsgericht Hamburg den Verwalter auf Einberufung der Eigentümerversammlung. Es ist inzwischen September und die ordentliche Versammlung fand trotz Ankündigung noch nicht statt. In der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) ist abweichend vom Gesetz vereinbart, dass der Verwalter die zweite Eigentümerversammlung sogleich mit der Einladung der ersten Eigentümerversammlung einberufen kann. Der Kläger klagt auf Einberufung sowie darauf, dass der beklagte Verwalter sogleich mit der Einladung auch vorsorglich die zweite Eigentümerversammlung einberuft für den Fall, dass die Versammlung nicht beschlussfähig sein sollte. Er ist der Meinung, dass durch den Verzug des Verwalters mit der Einberufung sein Einladungsermessen dahingehend auf Null geschrumpft sei, dass allein die sofortige Eventualeinberufung pflichtgemäß sei. Während des Rechtsstreits lädt der Verwalter die Eigentümerversammlung ein. Darauf hin erklärt der Kläger den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt und beantragt, dem Verwalter die gesamten Kosten aufzuerlegen.

Die Entscheidung

Das Amtsgericht Hamburg erlegt zwar den Großteil, nicht aber sämtliche Prozesskosten dem beklagte Verwalter auf. Der Kläger habe mit seinem erweiterten Klageantrag über das Ziel hinaus geschossen, da es im Ermessen des Verwalters gestanden habe, direkt mit der ersten Einladung schon eine Eventualeinberufung für eine mögliche Zweitversammlung auszusprechen. Der Kläger legt gegen die Kostenentscheidung sofortige Beschwerde ein. Der Beklagte hatte sich der Hauptsacheerledigungserklärung angeschlossen.

Der Fall befindet sich momentan in der Beschwerdeinstanz. Das Landgericht wird – nachdem das Amtsgericht nicht abgeholfen hat – über die Prozesskostenverteilung zu entscheiden haben.

Fazit für den Verwalter

Unabhängig davon, wie die Beschwerdeinstanz ausgehen wird, ist dem professionellen Verwalter dazu zu raten, die jährlich vorgeschriebene Eigentümerversammlung stets pünktlich einzuberufen. In dem vorliegenden Fall wäre es ratsam gewesen, wenn der Verwalter von seiner Befugnis, die ihm die Gemeinschaftsordnung verleiht, Gebrauch gemacht hätte, also in der Einladung sogleich vorsorglich die zweite Eigentümerversammlung (30 Minuten später) einberufen hätte.

Die Auferlegung der Prozesskosten beruht im vorliegenden Fall nicht auf § 49 Abs. 2 WEG, da der Verwalter Partei des Rechtsstreits (Beklagter) ist und es nicht um den Fall geht, dass er durch grob fahrlässiges Verschulden eine Beschlussanfechtungsklage der Wohnungseigentümer untereinander provoziert hat. Vielmehr führten seine eigenen Versäumnisse bei der Amtsausübung dazu, dass er gerichtlich in Anspruch genommen werden musste.