Mit Urteil vom 16. Dezember 2022 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 263/21 setzte der BGH in einem Fall aus Berlin, der zum zweiten Mal auf seinem Tisch landete, anstelle der Wohnungseigentümer, die sich sträubten und stritten, einen Beschluss über die Erneuerung einer Terassentür in die Welt, dessen Formulierung Verwalter und sonstige Rechtsanwender „zucken“ lässt.
Der Fall
Es geht um eine Beschlussersetzungsklage, die vor dem 1. Dezember 2020 startete. Der Kläger ist Eigentümer einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung, die von einem Stahlpodest aus über eine Tür betreten werden kann. Die Tür, die keine Türschwelle hatte und von außen abgeschlossen werden konnte, war erneuerungsbedürftig, so dass in einer Versammlung am 31. Januar 2017 zu TOP folgender Beschluss gefasst wurde:
„Die Eigentümerversammlung beauftragt die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, drei Angebote für die Erneuerung der Terrassentür (…) einzuholen. Der optische Eindruck soll erhalten bleiben. (…) Der Vertrag soll in Abstimmung mit dem Beirat mit dem auskömmlichsten Anbieter abgeschlossen werden (…)“.
Der damals bestellte Verwalter setzte den Beschluss in der Weise um, dass eine Terrassentür mit einer 10 cm hohen Türschwelle eingebaut wurde, die nicht von außen abgeschlossen werden kann. Der Kläger ist damit nicht einverstanden und beantragte in der Versammlung vom 22. Mai 2018, dass der Verwalter den Auftrag zum Einbau einer ebenerdigen abschließbaren Außentür erteilen muss. Zu dieser Versammlung legte er für eine solche Tür drei Vergleichsangebote vor. Sein Antrag wurde abgelehnt. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Beschlussersetzungsklage. Seinen Hauptantrag richtet er darauf, dass das Gericht anstelle der Versammlung aus den dem Verwalter vorliegenden drei Vergleichsangeboten ein Angebot auswählt und den Verwalter mit der Umsetzung beauftragt. Mit dem Hilfsantrag erstrebt er eine in das Ermessen des Gerichts gestellte Entscheidung, die notwendigen und gebotenen Schritte zu unternehmen, um die 2017 eingebaute Tür durch eine Terassentür zu ersetzen, die von ihren Maßen und Sicherheitsstandards mindestens der vorherigen Tür entspricht. Amtsgericht Schöneberg in erster und Landgericht Berlin in zweiter Instanz hatten die Klage abgewiesen. Das Landgericht meinte, der Kläger hätte den Verwalter verklagen müssen. Der BGH sah dies „in der ersten Revisionsrunde“ anders und verwies den Fall zurück zum Landgericht, das die Berufung des Klägers „auch in der zweiten Runde“ zurückwies, da richtiger Klagegegner der Verwalter sei, nicht die übrigen Wohnungseigentümer (Beklagten) und auch nicht die Gemeinschaft (GdWE). Das Landgericht ließ abermals die Revision zu. Diese hatte teilweise Erfolg. Der BGH ersetzte und verkündete für die Wohnungseigentümer folgenden Beschluss:
„Es ist beschlossen, dass der zu TOP 5 auf der Eigentümerversammlung vom 31. Januar 2017 gefasste Beschluss unter Aufrechterhaltung im Übrigen dahingehend klargestellt wird, dass die dort genannte Terrassentür ebenerdig und von außen abschließbar sein soll.“
Die Entscheidung
Nach Ansicht des BGH war zumindest dem Hilfsantrag stattzugeben. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sei weder der (bestellte) Verwalter noch die GdWE passivlegitimiert, sondern – da es sich um ein Altverfahren handele – die übrigen Wohnungseigentümer. Dies habe der BGH inzwischen mehrfach zur neuen Rechtslage entschieden, was das Berufungsgericht im Zeitpunkt seiner Entscheidung freilich nicht habe wissen können.
Zu Recht habe das Berufungsgericht den Beschluss vom 31. Januar 2017 dahin ausgelegt, dass eine ebenerdige und von außen abschließbare Tür einzubauen sei, weil nur sie der Optik der alten Tür entspräche, und dass der Verwalter den Vertrag in Abstimmung mit dem Beirat mit dem auskömmlichsten Anbieter abschließen müsse. Der Begriff „Erneuerung“ impliziere, dass die neue Tür in ihren Maßen und in ihrer Funktionalität der alten Tür zu entsprechen habe. Zudem sei der optische Eindruck zu erhalten. Aus der Bezeichnung als Terrassentür folge nicht, dass die neue Tür eine Schwelle haben müsse. Die eingebaute Tür mit Schwelle entspreche daher nicht der alten Tür; der optische Eindruck sei dadurch verändert worden, so dass ein Anspruch auf Einbau der richtigen Tür bestehe, basierend auf einer entsprechenden klarstellenden Beschlussfassung.
Da über den Inhalt des Erstbeschlusses zwischen dem Kläger einerseits und den Beklagten sowie dem Verwalter andererseits Streit bestünde, sei ein solcher klarstellender Zweitbeschluss erforderlich. Dies habe der Kläger mit seinem Klagantrag ersichtlich angestrebt. Derartige deklaratorische Beschlüsse seien unbedenklich, wenn sie lediglich eine klarstellende Funktion haben und keine Zweifel an der Rechtslage aufkommen lassen. So verhalte es sich hier, da der klarstellende Zweitbeschluss des BGH die abweichende (gegenteilige) und bislang streitige Auslegung des Erstbeschlusses beilege und einer eindeutigen Regelung zuführe.
Fazit für den Verwalter
BGH müsste man sein! An sich schrecken Verwalter davor zurück, Beschlüsse zu verkünden, die Maßnahmen vorsehen, die „in Abstimmung mit dem Beirat“ vergeben werden, da bei der Beschlussdurchführung nicht klar ist, was gemeint ist. Bloße Info an den Beirat, Vetorecht oder Zustimmungserfordernis, falls Letzteres, von wem, vorher oder nachher? Auch Beschlussinhalte, unter mehreren Vergleichsangeboten das „nach dem Preis-Leistungs-Verhältnis beste“ auszuwählen, werden von Instanzgerichten gekippt, wenn Anfechtungskläger dies als unbestimmt rügen, weil das preislich billigste nicht das beste in diesem Sinne sein muss. Die Formulierung, unter den Anbietern „den auskömmlichsten“ zu beauftragen, lässt dem unbefangenen Leser ebenfalls die Haare zu Berge stehen. Gewerblichen Wohnungseigentumsverwaltern kann nicht empfohlen werden, die Beschlussformulierung so lax zu handhaben wie der BGH, zumal dieser sich in der Urteilsbegründung zu dieser Problematik nicht äußert.
Zu konzedieren ist, dass der Beschluss des BGH – er war sozusagen Versammlungsleiter – mit Urteilsverkündung sogleich rechtskräftig wurde. Anfechtungsklagen sind nicht eröffnet.
Auch wenn die Gemeinschaft auf Durchführung eines Beschlusses in Anspruch zu nehmen ist, muss der Verwalter sich klarmachen, dass seine Bestellung ihn zum organschaftlichen Vertreter macht, sodass er in jedem Falle aktiv werden muss, um nicht pflichtwidrig zu handeln. Ihm droht sonst ein Regress seitens der Gemeinschaft, falls dieser beispielsweise Prozesskosten aus dem verlorenen Beschlussersetzungsprozess entstehen.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Vor Erhebung einer Beschlussersetzungsklage muss der klagende Wohnungseigentümer sein Anliegen grundsätzlich als Beschlussgegenstand in die Versammlung bringen. Seine Miteigentümer müssen mit der Thematik befasst werden (Vorbefassung), insbesondere, um ihnen die Chance zu geben, den begehrten Beschluss positiv zu fassen. Nur in Ausnahmefällen ist eine Vorbefassung nicht erforderlich, insbesondere dann, wenn es reine Förmelei wäre. Dies ist etwa der Fall, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststeht, dass das Anliegen des Klägers ohnehin von der Stimmenmehrheit zurückgewiesen werden würde. Im hier besprochenen Fall wurde dies vom BGH angenommen. Zudem hatte der Kläger die Versammlung ein Jahr später nochmals befasst und eine Beschlussnachbesserung verlangt. Wohnungseigentümer, die eine Thematik in die Versammlung bringen wollen, müssen grundsätzlich keine ausformulierten Beschlussanträge einbringen. Da die Gemeinschaft ein weites Ermessen hat, genügt eine schlagwortartige Bezeichnung. Am Ende der Diskussion wird der Beschlussantrag formuliert. Im Fall reichte es aus, dass der Kläger allgemein eine Entscheidung der Versammlung bzw. des Gerichts „über die notwendigen und geboten Schritte“ einforderte, um eine Terrassentür zu bekommen, die in ihren Maßen und Sicherheitsstandards „mindestens“ der vorherigen Tür entsprach.
Das WEG verwendet den Begriff der Erneuerung als Oberbegriff u. a. für Instandhaltung und Instandsetzung. Im Fall führt der BGH aus, dass „Erneuerung“ impliziere, dass die neue Tür in ihren Maßen und in ihrer Funktionalität der alten Tür zu entsprechen habe. Nicht angesprochen werden musste die Frage, wann eine optische Umgestaltung die Grenze zu einer baulichen Veränderung überschreiten würde.
Die Herbeiführung von Beschlüssen betrifft die Willensbildungsebene. Ist ein Beschluss in der Welt, wird von der Durchführungsebene gesprochen.
Fazit für die Gemeinschaft
Die Frage, wen die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen trifft, ist seit Jahren umstritten. Der BGH vollzog Rollen vorwärts und rückwärts. Im Jahr 2012 hatte der BGH entschieden, dass die rechtsfähige Gemeinschaft zur unverzüglichen Umsetzung gefasster Beschlüsse verpflichtet sei. Im Jahr 2015 bestätigte er dies in einer anderen Entscheidung. Im Jahr 2018 gab er diese Rechtsprechung auf und entschied, dass die Beschlussdurchführungspflicht den Verwalter treffe und nicht die Gemeinschaft (siehe dazu hier ). Zu dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden neuen WEG entscheidet der BGH nunmehr, dass die Pflicht zur Beschlussdurchführung nicht mehr den Verwalter, sondern die Gemeinschaft trifft. Angesichts der gesetzgeberischen Fokussierung der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auf die GdWE ist das zutreffend. Abgrenzungsschwierigkeiten bleiben der Praxis dadurch erspart. Kompliziert wird es in Haftpflichtfällen, die mehrere Jahre zurückreichen und auf einer verzögerten Beschlussdurchführung aufsetzen.
In Randziffer 25 des Urteils führt der BGH aus, der Kläger habe Anspruch darauf, dass der Beschluss der Versammlung vom 31. Januar 2017 ordnungsgemäß vollzogen werde. Im Wege der Auslegung stellt der BGH fest, dass „ordnungsgemäß“ ebenerdig ohne Türschwelle und von außen abschließbar heiße. Wird ein Zitterbeschluss bestandskräftig, bleibt sein Inhalt zwar ordnungswidrig, da der bloße Zeitablauf den Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung nicht in einen rechtmäßigen Zustand verwandelt. Dennoch hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf „ordnungsgemäßen“ Vollzug des Zitterbeschlusses. Der Fall ist ein anschauliches Beispiel dafür, dass trotz Eintritt der Bestandskraft der Inhalt eines Beschlusses (dessen Auslegung) zwischen den Eigentümern und/oder dem Verwalter streitig bleiben kann. Der klarstellende (deklaratorische) Zweitbeschluss kann in der Praxis ein probates Mittel sein, um Streitigkeiten beizulegen und eine klare Auslegungs- und Beschlussdurchführungsvorgabe festzulegen.
Wie wäre es nach dem neuen WEG 2020 (WEMoG)?
Nach dem neuen WEG ist die Beschlussersetzungsklage nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer zu richten, sondern die GdWE. Hier handelte es sich um einen Altfall, sodass Übergangsrecht angewendet werden musste. Beklagte blieben daher die übrigen Wohnungseigentümer, entschieden wurde aber nach der neuen Gesetzeslage, da diese im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung in der letzten Tatsacheninstanz galt. Mündlich verhandelt wurde vor dem Berufungsgericht im Jahr 2021, also nach dem 1. Dezember 2020. Darauf kam es insoweit an.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
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