Der Fall
Die Parteien bilden eine zerstrittene, verwalterlose Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Den Klägern und den Beklagten gehören jeweils 2 Einheiten, wobei die Beklagten über eine knappe Stimmenmehrheit verfügen. Die Eigentümer streiten seit längerem über die Erforderlichkeit einer Dachsanierung. Nach mehreren Vorprozessen einigten sie sich auf eine sachverständige Begutachtung. Der Sachverständige stellte in seinem Gutachten vom 5.12.2017 einen kurzfristigen punktuellen Reparaturbedarf am Dach fest. Die vollständige Sanierung des Daches empfahl er nach Ablauf von 3-5 Jahren. Nach wechselseitiger anwaltlicher Korrespondenz luden die Beklagten einvernehmlich zu einer Eigentümerversammlung am 19.11.2019 ein, zu der die Kläger nicht erschienen. Die Beklagten beschlossen zu TOP 1 die vollständige Sanierung des Daches und zu TOP 2 die Erhebung einer Sonderumlage von 100.000,00 EUR.
Die Kläger fochten den Beschluss zu TOP 1 an. In der Klagebegründung beanstandeten sie, dass nach den Feststellungen des gemeinsam beauftragten Sachverständigen nur punktuelle Ausbesserungsmaßnahmen erforderlich waren, die in der Folgezeit tatsächlich durchgeführt wurden, während eine vollständige Dachsanierung erst für einen späteren Zeitpunkt als notwendig angesehen worden sei. Nicht gerügt wurde von ihnen, vor der Versammlung nicht hinreichend informiert worden zu sein, Unterlagen nicht erhalten zu haben oder mit einem Verlangen ihrerseits nach weiterer sachverständiger Begutachtung abgeschnitten worden zu sein.
Das Berufungsgericht gab der Anfechtungsklage statt. Der zu TOP 1 gefasste Beschluss habe ordnungsmäßiger Verwaltung widersprochen, weil er auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage gefasst worden sei. Der von den Parteien einvernehmlich beauftragte Sachverständige habe eine vollständige Dachreparatur vor Ablauf von 3-5 Jahren nicht für erforderlich gehalten. Es entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, zuerst einen Sachverständigen mit der Schadenermittlung zu beauftragen, um sich anschließend – wenn die Dachdeckerfirma bei der tatsächlichen Ausführung weiteren Sanierungsbedarf sehe und die Feststellungen des Sachverständigen für unzutreffend halte – ohne weitere Prüfung der Einschätzung der Dachdeckerfirma anzuschließen. In formeller Hinsicht sei es außerdem erforderlich gewesen, mit der Einladung die entsprechenden Unterlagen, z.B. eine schriftliche Stellungnahme der Dachdeckerfirma, zur Verfügung zu stellen.
Die Beklagten hatten in der Klageerwiderung vorgetragen, dass der mit punktuellen Reparaturen beauftragte Dachdecker während der Arbeiten festgestellt habe, dass das Dach völlig marode sei, dass er keine Möglichkeit sehe, die Reparaturen gemäß dem Gutachten durchzuführen, und dass große Gefahren von dem Dach ausgingen, da freigelegte Balken dünner als angenommen seien und Ziegel großflächig herunterfallen könnten. Unter Berücksichtigung dieser neuen Erkenntnisse sei es daher richtig gewesen, zu beschließen, das Dach sofort vollständig zu sanieren. Als Zeugen für ihre Behauptungen hatten die Beklagten den Dachdecker benannt.
Die Entscheidung
Der BGH verneint einen materiellen Beschlussmangel. Richtig sei zwar im Grundsatz, dass sich die zerstrittenen Eigentümer an das Ergebnis der Begutachtung durch den einvernehmlich beauftragten Sachverständigen halten müssten. Dies gelte aber nicht, wenn aufgrund neuer Erkenntnisse eine sofortige Instandsetzung des Daches zwingend erforderlich sei. Denn dann wäre ein Abweichen von den Feststellungen und Empfehlungen des Sachverständigen geboten gewesen. Die Darlegungs- und Beweislast für eine solche Behauptung liege aufgrund der vorangegangenen einvernehmlichen Vereinbarung bei den Beklagten. Diese hätten substanziiert und unter Beweisangebot (Zeugnis des Dachdeckers) vorgetragen. Dem hätte das Berufungsgericht nachgehen müssen. Hierzu habe es nunmehr Gelegenheit. Rechtlich komme es darauf an, ob ein vernünftiger Wohnungseigentümer aufgrund der Angaben des Dachdeckers im Zeitpunkt der Beschlussfassung zu der Überzeugung gelangen musste, dass eine vollständige Dachsanierung unaufschiebbar war. Hieran seien gerichtlicherseits keine überzogenen Anforderungen zu stellen.
Fazit für den Verwalter
Die GdWE im Fall hatte keinen Verwalter. Dennoch ist es für einen Verwalter wissenswert, Zusammenspiel und Abgrenzungen der verschiedenen Sanierungsschritte zu kennen. Eine Bestandsaufnahme durch einen Sachverständigen war erfolgt. Auch hatten sich bei den tatsächlich durchgeführten punktuellen Reparaturarbeiten weitergehende Schäden und Ursachen gezeigt. Dies ist wenig überraschend, da es erst im Reparaturstadium zu tatsächlichen Bauteilöffnungen gekommen war. Da der mit der Reparatur betraute Dachdecker als Handwerker ebenfalls ein Fachmann ist, um die vorgefundene Dachsituation fachkundig einschätzen zu können, war es nicht erforderlich, vor einer Dachsanierung ein Ergänzungsgutachten beim Sachverständigen in Auftrag zu geben.
Der Einladung waren 4 Angebote von Dachdeckern beigefügt. Dies genügt zu Informationszwecken. Wenn Wohnungseigentümer zur genaueren Vorbereitung zusätzliche Informationen oder Unterlagen anfordern, sollte die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, diese zur Verfügung stellen. Umsichtige Verwalter bieten dies im Einladungsschreiben ungefragt von Amts wegen ausdrücklich an.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Die Kläger haben es möglicherweise versäumt, aufgrund der neuen Erkenntnisse des Dachdeckers eine ergänzende Begutachtung durch den einvernehmlich eingeschalteten Sachverständigen zu verlangen bzw. dies innerhalb der Klagebegründungsfrist vorzutragen und ihre Klage darauf zu stützen. Allerdings hätten die Kläger für ein solches Verlangen tatsächliche Anhaltspunkte aufzeigen müssen, dass bzw. weshalb die Feststellungen des Dachdeckers unzutreffend bzw. fachlich angreifbar waren. Die Dachdeckerei hatte sich die Dachfläche offenbar gründlich angeschaut. Zumindest wurden zahlreiche Details zu tragenden Konstruktionsteilen des Daches und dem Zustand der Dachlatten dargelegt, die die vom Sachverständigen anfangs veranschlagte Restlebensdauer von 3-5 Jahren widerlegten.
Fazit für die Gemeinschaft
Bei einem umfangreichen bzw. teurem Sanierungsbedarf widerspricht es grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung, ohne Bestandsaufnahme und ohne Sanierungsplanung Handwerker zu beauftragen. Gleichwohl erwachsen Mehrheitsbeschlüsse, die dies missachten, in Bestandskraft, wenn sie gerichtlich unangefochten bleiben.
Wie wäre es nach dem neuen WEG 2020 (WEMoG)?
Im Fall fand die Eigentümerversammlung vor dem 1.12.2020 statt, so dass die Beschlüsse nach altem Recht zu beurteilen waren. Nach neuem Recht ist die Beschlussklage gegen die Gemeinschaft (GdWE) zu richten. Maßgeblich für die Beurteilung der Rechtslage ist in beiden Fällen der Zeitpunkt der Beschlussfassung (Versammlungstag). Nach alter Gesetzeslage machten sich die einzelnen Wohnungseigentümer, die bei einer dringend erforderlichen Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum nicht mit Ja stimmten, persönlich schadensersatzpflichtig. Nach neuer Gesetzeslage dürften sich solche Schadensersatzansprüche gegen die GdWE richten. Diese kann ggf. Regress bei einzelnen Wohnungseigentümern nehmen, die einen Negativbeschluss mitverursachten.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
www.wir-breiholdt.de