Verwalter als Organ der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft
Der Verwalter hat nach der Neuregelung des WEG umfassende gesetzliche Vertretungsmacht. Er vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich.
Der WEG-Verwalter ist als Vermögensverwalter im Sinne der §§ 34, 35 AO zu qualifizieren und hat die steuerlichen Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfüllen.
Pflichten nach der Abgabenordnung
Der Verwalter muss darüber hinaus die Bücher und Aufzeichnungen führen, Auskünfte und Nachweise erteilen bzw. erbringen, Steuererklärungen abgeben und ggf. berichtigen, sowie etwaige Steuerzahlungen rechtzeitig an die Finanzbehörden leisten.
Des Weiteren bestehen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst Aufbewahrungspflichten nach § 147 AO und im Falle einer Option zur Umsatzsteuer müssen zusätzlich alle die WEG betreffenden Rechnungen vom Verwalter 10 Jahre aufbewahrt werden gem. § 14b UStG.
Steuerliche Pflichten gegenüber der Gemeinschaft und den Wohnungseigentümern
Grundsätzlich erzielt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Zinsen aus der Instandhaltungsrücklage. Die Anrechnung der Kapitalertragsteuer bei dem einzelnen Beteiligten ist nur möglich, wenn neben der Mitteilung des Verwalters über die Aufteilung der Kapitalerträge und der Kapitalertragsteuer eine Kopie der Steuerbescheinigung des Kreditinstituts vorgelegt wird.
Bei Bauleistungen für das Gemeinschaftseigentum ist die WEG als Leistungsempfängerin zur Durchführung des Bausteuerabzugs nach § 48 Abs. 1 EStG verpflichtet. Sie ist Unternehmerin nach § 2 UStG, da sie Leistungen gegenüber den Eigentümern erbringt. Dazu gehört auch die Instandhaltung des Bauwerks. Die entsprechenden Pflichten hat der Verwalter zu erfüllen.
Im Rahmen von haushaltsnahen Dienstleistungen ist für die Verwalter ebenfalls nur das Gemeinschaftseigentum relevant. Ist die WEG selber der Auftraggeber kommt für jeden Beteiligten eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Betracht. Dazu muss der Verwalter
- die im Kalenderjahr gezahlten Beträge nach haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen jeweils gesondert aufgeführt,
- der Anteil der steuerbegünstigten Kosten (Arbeits- und Fahrtkosten) ausgewiesen und
- der Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers individuell errechnet worden sein.
Die Steuerermäßigung ist nämlich davon abhängig, dass der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Rechnung erhalten hat und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der haushaltsnahen Dienstleistung, der Handwerkerleistung oder der Pflege- oder Betreuungsleistung erfolgt ist.
Steuerliche Haftung des Verwalters
Da der Verwalter Vermögensverwalter gemäß §§ 34, 35 AO ist, haftet er nach § 69 AO, soweit Steueransprüche infolge vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Verletzung seiner Pflichten nicht oder nicht rechtzeitig festgesetzt oder erfüllt werden. Die Haftung umfasst auch etwaige Säumniszuschläge. Der Verwalter haftet für solche Pflichtverletzungen unbeschränkt persönlich mit seinem eigenen Vermögen. Besonders kritisch ist die Haftung im Steuerrecht, weil das Finanzamt den Verwalter unmittelbar per Haftungsbescheid in Anspruch nehmen kann (vgl. § 191 AO).
Matthias Weckenmann
Diplom-Betriebswirt (DH)
Steuerberater
prvw Reutlinger
Steuerberatungsgesellschaft mbH
Balinger Straße 17
72348 Rosenfeld