Mit Urteil vom 04.12.2025 zum gerichtlichen Aktenzeichen 2-13 S 71/25 entschied das Landgericht Frankfurt am Main über ein Anerkenntnis bei einer Beschlussanfechtungsklage. Der Fall betraf eine verwalterlose Zweiergemeinschaft. Gleichwohl können einige Grundaussagen der Entscheidung auf eine Gemeinschaft mit Verwalter übertragen werden.
Der Fall
Eine GdWE besteht lediglich aus zwei Wohnungseigentümern. Ein Verwalter ist nicht bestellt. Wohnungseigentümer 1 erhob gegen die GdWE eine Beschlussanfechtungsklage, die zunächst irrtümlich dem Ex-Verwalter zugestellt wurde. Einige Zeit später wurde die Klage dem Wohnungseigentümer 2 zugestellt, der die Anfechtung in der mündlichen Verhandlung anerkannte. Anschließend legte Wohnungseigentümer 2 für die GdWE Berufung ein und versuchte, das Anerkenntnis aus der Welt zu schaffen. Dies blieb ohne Erfolg.
Die Entscheidung
Nach Ansicht des Berufungsgerichts war das Anerkenntnisurteil wirksam und konnte nicht widerrufen werden. Da die GdWE nicht von beiden Wohnungseigentümern gemeinschaftlich vertreten werden durfte, um zu verhindern, dass Wohnungseigentümer 1 zugleich auf der anderen Seite des Prozessrechtsverhältnisses auftaucht, waren Zustellung und Anerkenntnis seitens Wohnungseigentümer 2 wirksam. Darauf, ob die Anfechtungsfrist eingehalten wurde, kam es nicht an.
Fazit für den Verwalter
Hat eine GdWE einen Verwalter bestellt, wird sie gerichtlich und außergerichtlich von ihm vertreten. Gegenüber dem Gericht ist seine gesetzliche (organschaftliche) Vertretungsmacht unbeschränkt, sodass er alle Prozesshandlungen wirksam abgeben kann, wenn auch möglicherweise im Innenverhältnis nicht abgeben darf. Das Anerkenntnis ist eine Prozesshandlung und daher in jedem Falle wirksam. Gibt der Verwalter zu Unrecht ein Anerkenntnis ab, insbesondere deshalb, weil die Anfechtungsklage unbegründet war, liegt darin eine Pflichtverletzung. Es widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, einen Klaganspruch anzuerkennen, obwohl die GdWE bei streitiger Entscheidung obsiegen würde. Das könnte im vorliegenden Fall so gewesen sein, weil es tatsächliche Anhaltspunkte für eine verpasste Anfechtungsfrist gab. Zu beachten ist auch, dass eine schlechtbegründete Klage ebenfalls abzuweisen ist, obwohl der angefochtene Beschluss an sich hätte für ungültig erklärt werden können. Daraus folgt, dass es in der Regel pflichtgemäß und sinnvoll ist, wenn der Verwalter eine anwaltliche Vertretung der GdWE organisiert.
Wird – wie hier – dem ausgeschiedenen Verwalter – eine Anfechtungsklage zugestellt, sollte er dem Amtsgericht umgehend mitteilen, dass er nicht mehr im Amt ist und daher keine Vertretungsmacht besitzt. Eine von ihm abgegebene Verteidigungsanzeige oder ein Anerkenntnis wären mangels Vertretungsmacht unwirksam.
Hat eine GdWE keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG). Vor Gericht führt dies dazu, dass der klagende Wohnungseigentümer von der gemeinschaftlichen Vertretung (Gesamtvertretung) ausgeschlossen ist, da er nicht auf beiden Seiten stehen kann und darf (Interessenkollision).
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Verklagt ein Wohnungseigentümer seine GdWE, die keinen Verwalter hat, sind in der Klage alle übrigen Wohnungseigentümer (ohne ihn) als gemeinschaftliche Vertreter anzugeben. Einen Ersatzzustellungsvertreter können Wohnungseigentümer nicht mehr bestellen. Auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss dazu ermächtigter Wohnungseigentümer scheiden als gesetzliche Vertreter aus, weil ein Fall von § 9b Abs. 2 WEG nicht gegeben ist.
Obwohl Wohnungseigentümer 1 infolge des Anerkenntnisses obsiegt, hat er die Prozesskosten anteilig mitzutragen. Dies folgt aus seiner Mitgliedschaft auf Beklagtenseite.
Fazit für die Gemeinschaft
Für die Berufungsinstanz musste die GdWE, vertreten durch Wohnungseigentümer 2, wegen des Anwaltszwangs einen Rechtsanwalt beauftragen. Der Anwaltsvertrag ist wirksam, weil die GdWE insoweit von ihm vertreten wurde. Das Anwaltshonorar hat der obsiegende Wohnungseigentümer 1 anteilig mitzutragen.
Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, sich gegen eine Beschlussanfechtungsklage zu verteidigen und einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Vertretung zu beauftragen. Anderes gilt ausnahmsweise, wenn von vornherein offenkundig ist, dass die Rechtsverteidigung keine Aussicht auf Erfolg hat. Dies zu beurteilen, ist eine den Rechtsanwälten vorbehaltene Rechtsdienstleistung. Beurteilungsmaßstab ist, ob die klagende Partei innerhalb der Klagebegründungsfrist alle in Betracht kommenden Anfechtungsgründe schlüssig vorgetragen hat, bei formellen Beschlussmängeln einschließlich der Kausalität. Ähnliche, tatsächliche und rechtliche Schwierigkeiten zeigen sich bei einer verspäteten Klagzustellung.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
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