Mit Urteil vom 25.10.2025 zum gerichtlichen Aktenzeichen 2-13 S 26/24 hat das Landgericht Frankfurt am Main einem Eigentümer, der über vier Jahre seine Dachterrasse nicht nutzen könnte, eine Nutzungsentschädigung zugesprochen. Gefordert hatte der Kläger 500,00 EUR monatlich für den Nutzungsentzug an Dachterrasse und zwei Balkonen (26.500,00 EUR). Zugesprochen wurden ihm 6.542,98 EUR für die Dachterrasse. Für die Balkone gab es keine Entschädigung.
Der Fall
Dem Kläger gehört eine Penthouse-Wohnung in der verklagten GdWE in Kassel. Die 205m² große Wohnung verfügt über eine 90,61m² große Dachterrasse sowie einen Nord- und einen Ostbalkon. Der Kläger leidet an einer schweren Muskelerkrankung ist zeitweise auf den Rollstuhl angewiesen. Der Kläger beschreibt die Dachterrasse und die Balkone seiner Wohnung als lebensnotwendigen Bestandteil seiner Lebensqualität und Lebensführung. Im Jahr 2016 beschloss die GdWE die Sanierung von Dachterrassen- und Balkonflächen des Gebäudes. Die Arbeiten begannen und gerieten im Sommer 2017 vor der Abnahme wegen Streitigkeiten mit dem Bauunternehmer über die Mangelfreiheit ins Stocken und kamen bis ins Jahr 2022 hinein zum Erliegen. Der Kläger konnte Dachterrasse und Balkone nicht nutzen und verlangt für 53 Monate jeweils 500,00 EUR Nutzungsersatz, namentlich für den Zeitraum Januar 2018 bis April 2022 (26.500,00 EUR). Das Amtsgericht Kassel wies seine Klage ab. Das Landgericht Frankfurt/Main sprach ihm 6.542,98 EUR zu, berechnet nach dem Mietenspiegel (fiktive Miete) zu 9,96 EUR/m² x 90,61m² x 25% (1/4 der Terrassenfläche) = 225,62 EUR monatlich für April bis Oktober per anno.
Die Entscheidung
Einen Schadensersatzanspruch verneint das Berufungsgericht, da die GdWE nach dem Vortrag keine Pflicht verletzt und sich nicht schuldhaft verhalten habe. Insbesondere sei der Bauunternehmer kein Erfüllungsgehilfe. Einschlägig sei aber die verschuldensunabhängige Haftung der GdWE für den sanierungsbedingten Nutzungsausfall. Die Nichtnutzbarkeit der Dachterrasse sei ein ersatzfähiger Vermögensschaden, die Nichtnutzbarkeit der beiden Balkone hingegen nicht. Denn nur die Dachterrasse sei nach Lage, Größe und konkreter Nutzung durch den Kläger als wesentlicher Bestandteil des Wohnungseigentums anzusehen. Nach den am Belegenheitsort der GdWE herrschenden Klimabedingungen sei eine Nutzbarkeit üblicherweise von April bis Oktober gegeben, also 7 Monaten jährlich.
Fazit für den Verwalter
Die Zuständigkeit für die Sanierungsmaßnahme lag bei der GdWE. Abweichende Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung fehlten. Der Kläger und die anderen von den Sanierungsmaßnahmen betroffenen Wohnungseigentümer mussten die Instandsetzungsmaßnahme im Bereich ihrer Wohnungen bzw. der diesen zugeordneten Terrassen und Balkone mithin dulden. Für den Zeitraum bis einschließlich November 2020 ergab sich dies aus § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG a.F. (alte Fassung), für die Zeit ab 01.12.2020 aus § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Korrespondierend mit der Duldungspflicht steht jedem Wohnungseigentümer gegen die GdWE ein Entschädigungsanspruch zu, nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG a.F. war der durch die duldungspflichtige Maßnahme entstehende Schaden zu ersetzen. Nach § 14 Abs. 3 WEG hat der Wohnungseigentümer Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich in Geld, soweit die duldungspflichtigen Einwirkungen auf sein Sondereigentum über das zumutbare Maß hinausgehen. Bei beiden Entschädigungsansprüchen handelt es sich um einen verschuldensunabhängigen Anspruch, der also kein schuldhaftes oder rechtswidriges Verhalten voraussetzt.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Ein Entschädigungsanspruch kommt für selbstnutzende und vermietende Wohnungseigentümer gleichermaßen zum Tragen. Bei Selbstnutzern wird ein fiktiver Mietausfall bzw. eine fiktive Mietminderung zugrunde gelegt, auf Basis – soweit vorhanden – eines Mietenspiegels oder ansonsten auf Grundlage einer gutachterlichen Prüfung oder Schätzung. Voraussetzung ist, dass es sich bei dem nicht nutzbaren Teil oder Bereich der Wohnung um einen wesentlichen Nutzungsbereich handelt. Dies war bei der Dachterrasse der Fall, bei den beiden nach Norden und Osten ausgerichteten kleinen Balkone nicht.
Die Rechtsfolgen nach alter und neuer Rechtslage sind unterschiedlich. Nach dem Gesetzeswortlaut von § 14 Abs. 3 WEG kann der duldungspflichtige und über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigte Eigentümer keinen (verschuldensunabhängigen) Schadensersatz mehr verlangen, sondern nur noch eine Geldentschädigung. Jedenfalls nach dem Wortlaut des Gesetzes scheint also eine Naturalrestitution z.B. durch Wiederherstellung des vorherigen Zustandes, auszuscheiden.
Liegt die Zuständigkeit für die ordnungsmäßige Erhaltung für Dachterrassen, Terrassen, Balkone etc. nach dem Gesetz (etwa sondereigentumsfähige Nutzbeläge) oder entsprechenden Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung beim jeweiligen Sondereigentümer, kann dieser keine Nutzungsentschädigung beanspruchen, weil es einem duldungspflichtigen Eingriff seitens der WEG fehlt.
Fazit für die Gemeinschaft
Nutzungsentschädigungen, die aus der Gemeinschaftskasse zu leisten sind, gehören zu den Kosten der Verwaltung. Es handelt sich um Folgen und Kosten der Sanierung, sodass eine Bezahlung aus der Erhaltungsrücklage grundsätzlich in Betracht kommt und ordnungsmäßig ist. Sind alle Wohnungen gleichermaßen von derselben Maßnahme betroffen, kann es sich bei den wechselseitigen Entschädigungsansprüchen wirtschaftlich um ein „Nullsummenspiel“ handeln. Beschlüsse, die eine einheitliche Entschädigung vorsehen, können ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. In der Regel ist es sinnvoll, angesichts unterschiedlicher Nutzungsausfälle und/oder verschiedener Miethöhen und Mietkürzungen bei einem Beschluss über die freiwillige Zahlung von Entschädigungen aus der Gemeinschaftskasse den Vorbehalt in den Beschlussantrag aufzunehmen, dass jedem Wohnungseigentümer freigestellt bleibt, einen etwaigen höheren Anspruch ggf. gerichtlich klären zu lassen. Bei der Ermittlung der Entschädigungshöhe sind nicht tatsächliche Mietausfälle oder Mietminderungen bzw. Kürzungen maßgeblich, sondern berechtigte Kürzungen bzw. Beträge.
Wie wäre es nach dem neuen WEG 2020 (WEMoG)?
Der vorliegende Fall war zum Teil nach der alten Gesetzeslage (§ 14 Nr. 4 WEG a.F.) und zum Teil nach der neuen Gesetzeslage (§ 14 Abs. 3 WEG) zu beurteilen. Stichtag war der 01.12.2020. Von Januar 2018 bis einschließlich November 2020 wendete das Gericht daher altes Recht und für die Zeit danach bis einschließlich April 20202 den neuen Aufopferungsanspruch an. Da Geld gefordert wurde, machte dies keinen Unterschied. Anwendungsbereich und Rechtsfolgen des neuen § 14 Abs. 3 WEG sind umstritten. Eine Äußerung des BGH gibt es bislang nicht. Dennoch hat das Berufungsgericht die Revision nicht zulassen müssen, weil die Bemessung der Entschädigungshöhe keine grundsätzliche Bedeutung hatte.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
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