Den Newsletter-Beitrag vom 16. Juni 2026 finden Sie hier.
Mit Urteil vom 12.6.2026 zum gerichtlichen Aktenzeichen V ZR 68/25 entschied der BGH, dass der gesetzliche Beschlusszwang für bauliche Veränderungen grundsätzlich auch für eine aus nur zwei Einheiten bestehende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gilt. Ferner führte er aus, dass eine rechtlich relevante und daher gestattungsbedürftige optische Beeinträchtigung der Außenfassade nicht durch eine Anpflanzung kompensiert werden kann
Der Fall
Die Beklagte ist Mitglied einer aus zwei Eigentümern bestehenden GdWE auf Sylt. Das Doppelhaus wurde 1979 in Wohnungseigentum aufgeteilt; die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung weist die Sondernutzungsrechte an den Gartenteilen aus. Eine Vereinbarung, wonach die beiden Doppelhaushälften wie real geteilte Grundstücke behandelt werden sollen, fehlt. Anfang 2023 ließ die Beklagte ohne vorherige Beschlussfassung umfangreiche Arbeiten an ihrer Haushälfte durchführen. Besonders ins Gewicht fielen die baulichen Veränderungen an der Ostfassade, an der – links und rechts sowie über der Eingangstür – mehrere zusätzliche Fenster eingefügt wurden. An der Nord- und Südfassade wurden bereits vorhandene bauliche Anlagen ersetzt und verkleinert: an der Nordseite ein vorhandenes Fenster, an der Südseite Terrassentüren, die zuvor möglicherweise mehr als 40 % der Wandfläche eingenommen hatten, wobei die Einzelheiten streitig sind. Zusätzlich errichtete die Beklagte ein Gartenhaus auf ihrer Sondernutzungsfläche, das ein früher geduldetes, kleineres Gartenhaus ersetzte. Die GdWE klagte auf Rückbau, die Beklagte beantragte Klageabweisung, hilfsweise widerklagend Gestattung durch (gerichtlich ersetzten) Beschluss, höchst hilfsweise (gerichtlich ersetzte) Gestattung Zug um Zug gegen die durch Einzahlung von 10.000 € in eine erst noch zu bildende Erhaltungsrücklage abgesicherte Verpflichtung, eine immergrüne Anpflanzung als Sichtschutz zu erhalten. Das Amtsgericht Niebüll und das Landgericht Itzehoe haben der Rückbauklage der GdWE stattgegeben und die auf Ersetzung eines Gestattungsbeschlusses gerichtete Hilfswiderklage insgesamt abgewiesen.
Die Entscheidung
Der BGH bejaht den Rückbauanspruch bezüglich der Ostfassade, verweist den Fall aber wegen fehlender tatsächlicher Feststellungen im Hinblick auf die Nord- und Südfassade sowie das Gartenhaus zurück an das Landgericht.
Der BGH bestätigt den Beschlusszwang nach § 20 Abs. 1 WEG auch für Zweiergemeinschaften. Bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum dürften nach dem Wortlaut des Gesetzes nur aufgrund eines Beschlusses vorgenommen werden. Zwar sei diese Vorschrift abdingbar, etwa durch Formulierungen in der Gemeinschaftsordnung dahingehend, dass die Einheiten so behandelt werden sollen, als ob es sich um real geteilt der Grundstücke handeln würde. Daran fehlte es im entschiedenen Fall jedoch. Die Ostfassade sei durch die zusätzlichen Fenster so stark verändert, dass eine erhebliche optische Beeinträchtigung der Gesamtanlage vorliege. Eine Anpflanzung könne diese Beeinträchtigung nicht beseitigen, da sie veränderlich sei und die bauliche Veränderung selbst unberührt bleibe. Hinsichtlich der Nord- und Südfassade sowie des Gartenhauses sei das Urteil aufzuheben, weil das Berufungsgericht nicht ausreichend geprüft habe, ob diese Maßnahmen tatsächlich eine relevante Beeinträchtigung darstellten.
Fazit für den Verwalter
Der gesetzliche Beschlusszwang (§ 20 Abs. 1 WEG) gehört nicht zum zwingenden Recht, kann also durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung abbedungen werden. Nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen setzt das eine klare und eindeutige Vereinbarung voraus; fehlt es daran, gilt im Zweifel die gesetzliche Ausgangsregelung. Als Beispiel nennt der BGH sog. „Quasi-Realteilungsklauseln“. Diese sind in der Praxis recht weit verbreitet. Professionelle Verwalter müssen in der Lage sein, diese bei Lektüre der Gemeinschaftsordnung zu finden und korrekt anzuwenden. Bauliche Veränderungen ohne Beschluss sind rechtswidrig und können Rückbauansprüche auslösen. Der eigenmächtig bauende Wohnungseigentümer muss den nötigen Beschluss herbeiführen, gegebenenfalls im Wege einer Beschlussersetzungsklage, die er auch mit der Widerklage geltend machen kann, wenn die GdWE ihn auf Beseitigung und Wiederherstellung des vorherigen Zustandes in Anspruch nimmt.
Verwalter müssen ihr Amt neutral ausüben. Beim Streit zwischen Eigentümern über die Zulässigkeit baulicher Veränderungen und deren Beeinträchtigung in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht ist Zurückhaltung geboten. Entscheiden muss letztlich das zuständige Gericht. Erhebt die GdWE, gesetzlich vertreten durch den Verwalter, eine Rückbauklage, liegt darin keine Verletzung der Neutralitätspflicht. Die Rechtslage unterscheidet sich nicht von der Erhebung einer Hausgeldklage. Im Fall aus Sylt war kein Verwalter bestellt. Die klagende GdWE durfte nicht von beiden Wohnungseigentümern vertreten werden, da es unzulässig wäre, wenn die beklagte Wohnungseigentümerin zugleich auf beiden Seiten des Prozessrechtsverhältnisses (Klägerin und Beklagte) auftauchen würde. Das leuchtet schon deshalb ein, weil die Beklagte andernfalls in die Lage versetzt wäre, durch Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen die anwaltliche Korrespondenz ihrer Prozessgegnerin mit dem gegnerischen Rechtsanwalt auszukundschaften.
Fazit für Wohnungseigentümer oder Verwaltungsbeiräte
Wohnungseigentümer müssen bauliche Veränderungen vor Beginn der Arbeiten durch einen Beschluss gestatten lassen, es sei denn, das Beschlusserfordernis ist abbedungen und die bauliche Veränderung bereits durch die Gemeinschaftsordnung gestattet. Im Zweifel ist dies nicht der Fall. Der bauwillige Eigentümer ist nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen und stimmt über seinen eigenen Gestattungsantrag mit ab. Selbst wenn aufgrund der Mehrheitsverhältnisse klar ist, dass ein Beschluss nicht zustande kommt, muss der Eigentümer den Weg über die Beschlussersetzungsklage gehen. Eigenmächtige Fassadenänderungen erheblichen Ausmaßes sind zustimmungsbedürftig, da sie bei objektiver Betrachtung das wohnungseigentumsrechtlich zulässige Maß einer optischen Beeinträchtigung überschreiten.
Eine Beeinträchtigung im rechtlichen Sinne verschwindet nicht dadurch, dass der bauende Wohnungseigentümer eine Kompensation vornimmt oder anbietet, sei es – wie hier – durch immergrüne Anpflanzungen als Sichtschutz vor seiner Baumaßnahme, sei es durch Geldzahlungen in die Gemeinschaftskasse oder an Wohnungseigentümer, die mit der baulichen Veränderung nicht einverstanden sind. Bei der Bewertung, ob das Maß bzw. die Grenze einer rechtlich relevanten optischen Beeinträchtigung erreicht bzw. überschritten ist, kommt es auf alle Umstände des Einzelfalles vor Ort an. Wie der Fall aus Sylt veranschaulicht, sind zusätzliche Fassadendurchbrechungen für zusätzliche Fenster und noch dazu an der Hauseingangsseite strenger zu bewerten als die Ersetzung bereits vorhandener Bauteile, vor allem dann, wenn die neuen Bauteile kleiner und optisch weniger auffällig sind als der Bestand zuvor.
Der Zuweisungsgehalt eines Gartensondernutzungsrechts umfasst den Bau eines größeren Gartenhauses nicht. Wie der Name sagt, ist eine besondere (ausschließliche unter Ausschluss der Miteigentümer) Nutzung gestattet, nicht aber eine bauliche Veränderung. Ob es sich bei einem kleinen Geräteschuppen, der ausschließlich der Aufbewahrung von herkömmlichen, der Pflege des Gartens dienenden Gartengeräten dient, anders verhalten kann, ließ der BGH ausdrücklich offen (Rn. 22 des Urteils).
Fazit für die Gemeinschaft
Eine ohne Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung oder Beschluss vorgenommene bauliche Veränderung stellt grundsätzlich eine rechtswidrige Eigentumsbeeinträchtigung im Sinne des § 1004 BGB dar. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist grundsätzlich verpflichtet, einer solchen nachzugehen, also zunächst außergerichtlich und – falls nötig – gerichtlich einen Anspruch auf Rückbau (Beseitigung) und Wiederherstellung geltend zu machen. Lehnt die Gemeinschaft das ab, kann jeder Wohnungseigentümer im Wege der gerichtlichen Beschlussersetzung versuchen, seine Gemeinschaft zum Tätigwerden zu zwingen.
Noch nicht abschließend geklärt hat der BGH, ob der GdWE eigene Ansprüche auf Rückbau zustehen (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG i.V.m. § 1004 Abs. 1 BGB), die sie im eigenen Namen durchsetzen kann, oder ausschließlich die für sie fremden Rückbauansprüche der Wohnungseigentümer (§ 1004 Abs. 1 BGB) im Wege der Prozessstandschaft (Geltendmachung von fremden Rechten im eigenen Namen). Das Urteil spricht beides an (Rn. 11 und Rn. 23). Klar ist, dass das gemeinschaftliche Eigentum den Wohnungseigentümern gehört, nicht der GdWE.
Dr. Jan-Hendrik Schmidt
W·I·R Breiholdt Nierhaus Schmidt
Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte PartG mbB Hamburg
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