VDIV Die Stimme

Der DDIV auf den Berliner Energietagen - ein Veranstaltungsrückblick:

DDIV präsentiert sich erstmals bei den Berliner Energietagen: Keine Energiewende ohne engagierte Verwalter

  • Wirksame Anreize für Eigentümer und Verwalter notwendig
  • Sanierungszwang ist keine Option – stärkere Motivation erforderlich
  • EnEV-Vollzug verstärken
  • Rechtliche Rahmenbedingungen für WEG optimieren
  • Informationskampagne zur energetischen Sanierung notwendig

Scheitert die Energiewende an Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)? Diese und weitere Fragen diskutierten über 200 Teilnehmer aus Politik, Öffentlichkeit und Immobilienwirtschaft im Fachforum des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) im Rahmen der Berliner Energietage. Hausverwalter und Energieberater berichteten über ihre Erfahrungen mit energetischen Sanierungen in WEG und stellte die größten Hürden bei der Umsetzung vor. Im Anschluss erörterten sie Lösungsansätze unter anderem mit Eigentümervertretern und Politik, die durch BMWi-Referatsleiter Dr. Frank Heidrich und die Bundestagsabgeordneten Marie-Luise Dött und Klaus Mindrup vertreten wurde. Im Ergebnis waren sich alle einig: für eine erfolgreiche Klimawende in WEG sind mehr Qualifikation, Transparenz und effektive Anreize sowohl für Eigentümer als auch für Verwalter nötig.

Zielgruppengerechte Förderprogramme für WEG nötig

„Bei der energetischen Sanierung in Eigentümergemeinschaften dürfen wir nicht das Rasenmäher-Prinzip anwenden. Das hat in den komplex strukturierten WEG keinen Effekt. Vielmehr sollte auf die individuellen Bedürfnisse und Ansprüche eingegangen werden“, sagt Marie-Luise Dött, MdB und Vorsitzende der Arbeitsgruppe Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit der CDU/CSU-Bundestagsfraktion. Auch Klaus Mindrup MdB (SPD)  betonte, dass der richtige Weg in der Vielfalt von Anreizen und Maßnahmen liege, um Eigentümergemeinschaften einerseits stärker zu motivieren und andererseits ihr Gemeinschaftseigentum Stück für Stück zu modernisieren.

Dafür erforderlich ist allerdings eine stärkere Verlässlichkeit der Förderpolitik, so Immobilienverwalterin Astrid Schultheis, die zuvor aus der Praxis berichtete. Sie wies auf die langwierigen Prozesse in WEG hin: „Von der ersten Entscheidung bis zur Umsetzung können schnell fünf Jahre ins Land gehen. In dieser Zeit wurden bestehende Förderprogramme abgesetzt und wieder aufgelegt. Das erschwert Planung und Finanzierung von Maßnahmen ungemein“, so die erfahrene Verwalterin.

Förderprogramme effektiver gestalten

Noch immer wird die Rolle von WEG im Rahmen der Energiewende deutlich unterschätzt. Dabei verfügen sie über doppelt so viele Wohneinheiten wie genossenschaftliche und kommunale Unternehmen zusammen. Jedoch entsprechen nur 1,7 Prozent der insgesamt 9 Millionen Eigentumswohnungen den heutigen Energieeffizienzanforderungen. 6,3 Millionen Wohnungen gelten als sanierungsbedürftig und müssen in den kommenden Jahren modernisiert werden. Das größte Hemmnis ist oft die Finanzierung. Zwar gibt es zahlreiche Angebote auch für Eigentümergemeinschaften, allerdings wurden diese häufig nicht „zu Ende gedacht“ oder sind nur regional begrenzt, beklagt Astrid Schultheis. Größtes Problem ist ihrer Ansicht nach die Kurzsichtigkeit vieler Programme: Die meisten Zuschuss- und Kreditprogramme fördern ausschließlich Maßnahmen zur Optimierung der Energieeffizienz. Da energetische Sanierungen in WEG jedoch oft im Rahmen von Instandsetzungen getätigt werden, hat dies zur Folge, dass nicht alle Baumannahmen in der Gesamtheit förderfähig sind. Damit sind Modernisierungen oft zum Scheitern verurteilt, weil schlichtweg ein Teil der Finanzierung fehlt.

Dass nicht zu Ende gedacht wird, davon weiß ebenfalls die Vorstandssprecherin des Deutschen Energieberater-Netzwerk (DEN) Marita Klempnow zu berichten: Auch wenn WEG mehrheitlich Teilsanierungen und Einzelmaßnahmen durchführen, so müssen diese Teil eines Gesamtkonzeptes sein. Dann kann auch die oft kritisch betrachtete Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen gewährleistet werden. Voraussetzung dafür ist allerdings eine tiefgründige Planung und Berechnung sowie engagierte Eigentümer und Verwalter. Die Energieberaterin springt den Verwaltern zur Seite: „Das Engagement und die Überzeugung des Verwalters spielt eine entscheidende Rolle im Entscheidungsprozess. So hilft es, wenn Eigentümer vor Ort bspw. in einer Eigentümerversammlung informiert werden.“

Die Bundesregierung sieht dies ähnlich: Mithilfe einer verbesserten Vor-Ort-Beratung will sie Eigentümer stärker motivieren. Nicht zuletzt wurden daher die Fördersätze der „Vor-Ort-Beratung“ durch die BAFA im März erhöht und weiter für WEG geöffnet. Jedoch stellt sich die Frage, in wie weit die maximale Fördersumme von 1.100 Euro als Anreiz für eine WEG mit 100 Einheiten und mehr gelten kann, wenn Gebäudeanalysen dieser Größenordnung bis zu 30.000 Euro kosten können. „Sollen Zuschüsse tatsächlich als Ansporn gelten, muss darüber nachgedacht werden, einen Förderung pro Wohneinheit und nicht, wie aktuell, pro Gebäude zu gewähren. Nur dann können Eigentümergemeinschaften tatsächlich davon profitieren“, schlug Martin Kaßler, Geschäftsführer des Spitzenverbandes der deutschen Verwalterwirtschaft DDIV vor.

Sanierungskosten gerecht verteilen

Die Teilnehmer der Diskussionsrunde betonten mehrfach, dass die Rechte der Eigentümer weiterhin gewahrt werden müssten. Auch Marie-Luise Dött bekräftigte, dass die Politik nicht in das private Eigentum eingreifen darf und Sanierungszwang keine Option sei.

Zugleich wies Gabriele Heinrich von der Verbraucherschutzorganisation Wohnen im Eigentum darauf hin, dass Wohnungseigentümer Rechte und Pflichten haben. Dazu gehören auch die Übernahme von Verantwortung sowie die nachhaltige Pflege des Eigentums. Sie spricht sich daher auch für eine Informationskampagne für Eigentümer und Verwalter aus.

Marita Klempnow forderte zudem, den EnEV-Vollzug zu stärken. Zwar seien Vorgaben zur Energieeffizienz auch in Bestandsbauten gemacht worden, jedoch werden diese nicht kontrolliert. Klaus Mindrup berichtet, dass dazu Gespräche mit den Bundesländern geführt werden und die Politik einen stärkeren Vollzug prüfen will. Auch Dr. Frank Heidrich aus dem BMWi bestätigte die Umsetzung, auch wenn diese noch etwas Zeit in Anspruch nehmen wird und verwies auf eine Stichprobenkontrolle bei den Energieausweisen.

Verwalter müssen stärker in Prozesse eingebunden werden

Ebenfalls notwendig erachten die Teilnehmer eine stärkere Einbindung des Verwalters. Der Verwalter ist als Vertreter der WEG und somit Multiplikator und Vermittler nicht aus dem Prozess einer energetischen Sanierung wegzudenken, so Astrid Schultheis. So sind sie oft Katalysatoren, die Eigentümer motivieren und davon überzeugen Sanierungen anzustoßen, oft auch über positive, bereits umgesetzte Beispiele. Gabriele Heinrich bestätigte die große Aufgabe, vor der Verwalter stehen: „Es fehlt an ganzheitlichen Konzepten, umfassenden Sanierungsfahrplänen und konkreten Instrumenten für Sanierungen. Verwalter müssen daher oft vorab investieren.“ Dass die Kosten für die Entwicklung und Umsetzung solche Sanierungspläne durch Sondervergütungen oder zusätzliche Zuschüsse gedeckt werden sollten, brachte Moderator Martin Kaßler auf. Dafür erforderlich sind allerdings auch eine verbesserte Qualifizierung und höhere Vergütungssätze innerhalb der Branche.

Ohne das Engagement der Verwalter bleiben WEG vielfach überfordert und nehmen Fördermöglichkeiten nicht wahr. Und damit drohen letztlich die energetischen Ziele im Gebäudebereich zu scheitern.

Insolvenzfähigkeit für WEG

Am Rande der Diskussion wurde auch die fehlende Insolvenzfähigkeit von Eigentümergemeinschaften aufgegriffen. Astrid Schultheis sprach sich dafür aus, die rechtlichen Grundlagen dafür zu schaffen. Dies stieß auf offene Ohren der Abgeordneten. Marie-Luise Dött: „Ich bin mir sicher, dass Lösungen gefunden werden können.“

 

Vorträge zum Download:

» Scheitert die Energiewende an WEG?
Martin Kaßler, Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV)

» Chancen und Risiken energetischer Sanierung in WEG
Astrid Schultheis, Focus Immobilienverwaltung GmbH

» Energieberatung für WEG
Marita Klempnow, Deutsches Energieberaternetzwerk

» Fördermöglichkeiten der KfW
Eckard von Schwerin, KfW-Bankengruppe

Bilder der Veranstaltung:



Teilnehmer des DDIV-Forums


Vortrag v. Martin Kaßler


K. Mindrup (SPD), M.-L.Dött (CDU), M. Kaßler (DDIV)


Auf dem Podium: A. Schultheis, G. Heinrich, M. Klempnow, Dr. F. Heidrich, K. Mindrup, M.-L. Dött, M. Kaßler