VDIV Die Stimme
13.02.2020 - News

Neue Studie: Auch Wien ist kein Paradies für Mieter.

Eine jüngst vorgelegte empirica Studie nimmt im Auftrag der BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland, der auch der VDIV Deutschland angehört, den viel gerühmten Wiener Wohnungsmarkt unter die Lupe – mit teils ernüchternden Ergebnissen. Dass in der deutschen Diskussion der Eindruck entstanden ist, Wien wäre die „Hauptstadt des bezahlbaren Wohnen” dürfte der Studie nach u. a. daran liegen, dass unterschiedliche Daten zugrunde liegen.

Als „Neuvertragsmiete” wird in Deutschland ein Wert bezeichnet, der nur aus den aktuellen Angeboten öffentlich annoncierter Wohnungen gewonnen wurde. In Wien wird damit ein Wert bezeichnet, der sich aus allen neuabgeschlossenen Mietverträgen der vergangenen vier Jahre ergibt, eher mit dem deutschen Mietspiegel vergleichbar, in dem die Mieten auch deutlich unter den „Neuvertragsmieten” liegen.

In Wien können sämtliche Betriebskosten als Folge des Kostenmietprinzips auf die Mieter umgelegt werden. So fallen Mieten deutlich höher aus als in Deutschland. Zudem unterliegen Mieten einer ermäßigten Umsatzsteuerpflicht von zehn Prozent. Zum sachgemäßen Vergleich müssen daher Bruttokaltmieten herangezogen werden.

Viele Konditionen wie die Sicherheit des Mietverhältnisses, Instandhaltung und Modernisierung sind in Wien deutlich weniger mieterfreundlich geregelt als hierzulande. Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik in Wien sind extrem intransparent. Selbst rudimentäre Daten fehlen oder werden nicht publiziert. Zudem wandelt sich die Wohnungspolitik ständig. Allein während der Bearbeitung der Studie wurden zwei Detailreformen umgesetzt.

Die Stadt Wien verfolgt seit mehr als 100 Jahren eine kreative Wohnungspolitik, bzw. mehrere völlig verschiedene Wohnungspolitiken in unterschiedlichen Teilen des Wohnungsmarktes gleichzeitig. Eine Folge davon: Gleichwertige Wohnungen werden zu völlig unterschiedlichen Konditionen in Bezug auf Mietpreis, Pflichten des Vermieters, die Zugangsmöglichkeiten und die Sicherheit des Mietverhältnisses vermietet. Eine weitere: Das extrem komplexe, eigenständige Mietrecht ist auch für Spezialisten kaum zu überschauen. Mietvertragsstreitigkeiten und permanente Detailreformen sind an der Tagesordnung, zudem hohe öffentliche Ausgaben für den Aufbau eines großen Wohnungsbestandes bei zugleich geringer Unterstützung insbesondere bedürftiger großer Haushalte.

In der Summe wohnt es sich in Wien im Durchschnitt nicht günstiger als in deutschen Metropolen und erst recht nicht sicherer, hochwertiger oder stressfreier. Die Neuvertragsmieten (bruttokalt) über alle Teilmärkte hinweg sind in Wien unwesentlich niedriger als in Berlin und etwas niedriger als in Hamburg. Einzig zu München besteht ein deutlicher Abstand. Allerdings hat der Mieter in Wien, zumindest in einigen Teilmärkten, weitere Zahlungen zu leisten, sodass in der Summe die Wohnkosten in Wien in etwa den Wohnkosten in Hamburg entsprechen. Aufgrund der niedrigeren Einkommen ist die durchschnittliche Mietbelastung in Wien höher als in Hamburg.