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12.06.2020 - News

Verwalter wider Willen - Neues Haftungspotential durch Covid-19

Am 28. März 2020 ist das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (COVFAG) in Kraft getreten. Dort heißt es in Artikel 2 § 6: „Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.″ Diese gesetzliche Regelung kann für Verwalter, die in der Vergangenheit die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft beendet haben, kuriose Folgen haben.

Hierzu zwei Beispiele:

Beispiel 1: Verwalter A hat die Verwaltungsbestellung am 15. Februar 2020 mit sofortiger Wirkung niedergelegt und den Verwaltervertrag fristlos gekündigt, da es unüberbrückbare Differenzen mit den Eigentümern gab. Ein neuer Verwalter wurde bisher nicht bestellt.

Beispiel 2: In einer kleinen Eigentümergemeinschaft haben die Eigentümer entschieden, die Verwaltung in Zukunft „in die eigene Hand″ zu nehmen und sich selbst - auch ohne förmliche Verwalterbestellung - um alles zu kümmern. Daher endete die Verwaltungsbestellung mit dem bisherigen Verwalter B zum 31. Dezember 2019. 

In beiden Fällen gilt, dass der bisherige Verwalter am 27. März 2020 nicht der Verwalter der jeweiligen Eigentümergemeinschaft war, da es zu einer wirksamen Beendigung der Verwalterbestellung gekommen war. Am 28. März 2020 ist der Verwalter auf Grund der gesetzlichen Anordnung im COVFAG aber wieder zum Verwalter geworden - mit allen Rechten und vor allem Pflichten. Wenn ein Immobilienverwalter nicht weiß, dass er automatisch wieder zum Verwalter geworden ist, wird es sich natürlich nicht um die Belange der Eigentümergemeinschaft kümmern - hier liegt ein großes Haftungspotential.

Daher eine Empfehlung an alle Verwalter, die in der Vergangenheit die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften beendet haben: Klären Sie, ob es nach dem Ende der Verwaltungsbestellung zur wirksamen Bestellung eines neuen Verwalters gekommen ist. Nur dann besteht kein Handlungsbedarf. Wenn es keinen neuen Verwalter gibt, müssen Sie sich um die Eigentümergemeinschaft kümmern.

Nicht im Gesetz geregelt ist leider, dass der Verwaltervertrag fortgilt. Auch hieraus ergeben sich Folgeprobleme, zum Beispiel wegen der Vergütung oder im ursprünglichen Vertrag vielleicht geregelter besonderer Ermächtigungen, die nicht automatisch fortgelten.

Andre Jahns

Vorstandsvorsitzender

Verband der Immobilienverwalter Niedersachsen/Bremen e. V.