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25.03.2021 - News

Musterfeststellungsklage im Mietrecht: BGH gibt Vermieterin Recht

Erstmals im deutschen Mietrecht hat der zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Musterfeststellungsverfahren entschieden, dass die Vermieterin die Mieten in einer Wohnanlage nach altem Recht erhöhen darf, auch wenn sie die zugrunde liegenden Modernisierungsmaßnahmen nur wenige Tage vor Inkrafttreten des neuen Rechts für die entfernte Zukunft angekündigt hatte. Der BGH führte in seiner Entscheidung vom 18. März 2021 (Az. VIII ZR 305/19) aus, dass kein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Arbeiten notwendig sei.

Es besteht erst seit dem Jahr 2018 überhaupt die Möglichkeit, dass Verbände für Betroffene Musterfeststellungsklagen beim Bundesgerichtshof einreichen. Dazu müssen sich mindestens 50 Betroffene der Klage anschließen – bei der vorliegenden Klage des Mietervereins waren es 136.

Sachverhalt

In dem konkreten Fall ging es um die Modernisierung von Mietwohnungen in einer großen Wohnanlage in München. Diese hatte die Vermieterin Ende 2018 angekündigt, im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 sollten die Maßnahmen in Angriff genommen werden sollten. Geplant waren unter anderem die Anbringung von Wärmedämmung und Rollläden, der Austausch der Fenster sowie der Anbau von Balkonen. Der als Musterkläger auftretende Mieterverein hielt die Ankündigung wegen eines fehlenden engen zeitlichen Zusammenhangs zur Durchführung der geplanten Maßnahmen für unwirksam. Die Vermieterin hätte zumindest ihr Mieterhöhungsverlangen erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen auf das neue seit 1. Januar 2019 geltende Recht stützen dürfen. Der Mieterverein bekam Recht von der Vorinstanz, dem Oberlandesgericht München (OLG München, Entscheidung v. 15.10.2019, Az. MK 1/19). Das OLG begründete seine Entscheidung damit, dass die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung zu lang gewesen sei. Daraufhin legte die Vermieterin Revision beim BGH ein.

Modernisierungsmieterhöhung nach altem oder neuem Recht

Hintergrund des Verfahrens war die Änderung der gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Während die bis zum 31. Dezember 2018 geltende gesetzliche Regelung die Erhöhung der jährlichen Miete um elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zuließ, erlaubt das neue Recht lediglich eine Mieterhöhung von höchstens acht Prozent und sieht zudem eine Kappungsgrenze vor.

Der VIII. Zivilsenat des BGH hielt das Feststellungsbegehren des Mietervereins zwar für zulässig, wies die Klage jedoch in materiell-rechtlicher Hinsicht als unbegründet zurück und entschied damit zugunsten der Vermieterin. Sie durfte demnach für die im Dezember 2018 für die Zeit ab Dezember 2019 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen in ihrer Wohnanlage eine Mieterhöhung nach altem Recht berechnen. Laut BGH erfülle das Erhöhungsverlangen die gesetzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB, und es sei auch nicht deshalb zu beanstanden, weil das Schreiben mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn versendet wurde. Sofern die Planungen der Bauausführungen so weit fortgeschritten seien, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können, bedürfe es keines weiteren engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes.

Der BGH bewertete somit das Verhalten der Vermieterin als nicht rechtsmissbräuchlich, wenn den Mietern nur wenige Tage vor Inkrafttreten des neuen Rechts noch mit weitem Vorlauf Modernisierungen angekündigt werden. Der Gesetzgeber habe mit der Übergangsregelung eine Abwägung der beiderseitigen Interessen dahingehend getroffen, dass entscheidend für die Frage des anwendbaren Rechts allein der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB sei. Diese Voraussetzungen seien im vorliegenden Fall erfüllt gewesen.