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12.10.2021 - Mietrecht

Einem Mieterhöhungsverlangen muss ein allgemein zugänglicher Mietspiegel nicht beigefügt sein

Ist ein Mietspiegel allgemein zugänglich, muss dieser einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er nur gegen eine geringe Schutzgebühr erhältlich ist.

Der Fall

Die Vermieterin einer ca. 80 qm großen Wohnung in Nürnberg verlangte von ihrem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Das Mietverhältnis bestand seit Juni 2016. Im November 2018 erhielt der Mieter die Aufforderung, einer Mieterhöhung um 15 Prozent von 490 Euro auf 563,50 Euro monatlich zuzustimmen. Zur Begründung der Mieterhöhung bezog sich die Vermieterin auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 und wies darauf hin, dass dieser bei ihr eingesehen werden könne. In dem Mieterhöhungsverlangen war anhand der Wohnfläche ein Basisbetrag ausgewiesen. Des weiteren waren konkrete Merkmale wie Baujahr, Ausstattung und Lage mit bestimmten Zu- und Abschlägen benannt. Hieraus wurde dann ein konkreter Betrag als ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Laut Nürnberger Mietspiegel waren Mietpreisspannen von plus oder minus 20 Prozent innerhalb des zu ermittelnden Tabellenwerts möglich. Der Mieter stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Die daraufhin erhobene Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung hatte sowohl vor dem Amts- als auch Landgericht keinen Erfolg. Das Landgericht hielt die Klage bereits für unzulässig, da mangels hinreichender Begründung das Erhöhungsverlangen formell unwirksam gewesen sei. Weder sei die einschlägige Mietpreisspanne angegeben worden noch sei der in Bezug genommene Mietspiegel beigefügt gewesen, führte das Landgericht aus.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof schloss sich dieser Ansicht nicht an und hat entschieden, das Urteil des Landgerichts aufzuheben und den Rechtsstreit dorthin zurückzuverweisen. Entgegen der Begründung des Berufungsgerichts sei das Erhöhungsverlangen nicht bereits formell unwirksam. Die nach § 558a Abs. 2 BGB erforderliche Begründung eines Mieterhöhungsverlangens solle es dem Mieter ermöglichen, die sachliche Berechtigung der Mieterhöhung zu überprüfen und sich darüber klar zu werden, ob er einer Mieterhöhung zustimmen wolle oder nicht. Das Erhöhungsschreiben müsse Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleite. Laut BGH müsse der Mieter zumindest ansatzweise prüfen können, ob das Verlangen berechtigt sei. Sofern der Vermieter Bezug auf einen Mietspiegel nehme, müsse die Begründung auch die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach dem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmend seien. Das hier vorliegende Mieterhöhungsverlangen erfülle diese Voraussetzungen, so der BGH. Es enthalte alle Angaben zur Wohnung, die erforderlich sind, um anhand des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Dies reiche für die vom Mieter vorzunehmende Überprüfung, ob die Mieterhöhung berechtigt sei. Auch sei es nicht erforderlich, dass der Mietspiegel selbst dem Erhöhungsverlangen beigefügt werde, wenn dieser allgemein zugänglich sei. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird, oder der Vermieter dem Mieter eine wohnortnahe Einsichtsmöglichkeit anbiete. Es sei dem Mieter dann zumutbar, mit geringem Aufwand auf den zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Im vorliegenden Fall sei der Nürnberger Mietspiegel 2018 allgemein zugänglich gewesen, so dass dieser dem Erhöhungsverlangen nicht zwingend beigefügt werden musste.

Schließlich sei es laut BGH ebenfalls unschädlich, dass in dem Mieterhöhungsverlangen keine Mietpreisspanne, sondern ein konkreter Vergleichswert angegeben war. Aus dem allgemein zugänglichen Mietspiegel könne der Mieter das Bestehen und die Größenordnung der Mietpreisspanne entnehmen und anhand dessen den im Erhöhungsverlangen genannten Wert einfach errechnen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. Juli 2021, Urteil v. 7.7.2021, Az. VIII ZR 167/20

Vorinstanzen:

  • Landgericht Nürnberg-Fürth, Urteil vom 26.05.2020, Az. 7 S 5510/19
  • Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 08.08.2019, Az. 244 C 2296/19

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