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08.12.2016 - Mietrecht

Eigenbedarfskündigung durch GbR ist wirksam – auch bei Verletzung der Anbietpflicht

Mit dem Urteil vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15) zur Eigenbedarfskündigung hat der Bundesgerichtshof die Rechte von Vermietern gestärkt. So kann auch eine GbR einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, wenn ein Gesellschafter oder Angehöriger der GbR diesen anmeldet. Damit hält der BGH an seiner bisherigen Rechtsprechung fest. Seine bisherige Rechtsprechung, wonach eine Verletzung der Anbietpflicht zur Unwirksamkeit der Kündigung führt, gibt der BGH hingegen auf.

Der Fall

Eine aus vier Gesellschaftern bestehende GbR hatte ein Anwesen zum Zwecke der „Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“ im Jahr 1991 erworben. Mit der Sanierung wurde 1994 begonnen, die im Jahr 2013 bis auf die Wohnung der beklagten Mieter vollständig abgeschlossen war. Ende September 2013 kündigte die GbR das Mietverhältnis aufgrund von Eigenbedarf der Tochter eines Gesellschafters. Die Mieter sind der Kündigung entgegengetreten mit Verweis auf vorgetäuschten Eigenbedarf und Verletzung der Anbietpflicht, da Ihnen eine im gleichen Haus befindliche Wohnung nicht angeboten wurde. Demnach sei die Kündigung rechtsmissbräuchlich. Die GbR klagte anschließend auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Entscheidungen der Vorinstanzen

Das Amtsgericht gab den Beklagten Recht, da die Verletzung der Anbietpflicht zur Unwirksamkeit der Kündigung führte. Ebenso entschied das Berufungsgericht, dabei aber auch mit der Begründung, dass eine GbR unter Berücksichtigung des Bestands- und Verdrängungsschutz grundsätzlich nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen darf.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof kassierte die Entscheidung des Berufungsgerichts unter Berücksichtigung seiner bisherigen Auffassung, wonach die Geltendmachung von Eigenbedarf eines GbR-Gesellschaftes sich nicht vom Eigenbedarf einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft unterscheidet. Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für natürliche Personen ist daher analog auch auf eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts anzuwenden.

Hinsichtlich der Anbietpflicht ist der Vermieter verpflichtet, die Folgen einer aus Eigenbedarf resultierenden Kündigung so gering wie möglich zu halten. So hat der Vermieter dem betroffenen Mieter während der Kündigungsfrist eine zur Verfügung stehende Wohnung im gleichen Haus oder der gleichen Wohnanlage anzubieten. Dies geschah im vorliegenden Fall nicht. Im Gegensatz zur seiner bisherigen Rechtsprechung, änderte der BGH hier jedoch seine Auffassung, sodass die Verletzung der Anbietpflicht nicht mehr die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge hat. Vielmehr kann der Mieter nur noch Schadensersatz verlangen.

Abschließend überwies der BGH den Fall zurück an das Landgericht, damit geklärt wird, ob der angemeldete Eigenbedarf tatsächlich vorliegt und eventuell Härtegründe geltend gemacht werden können.

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