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03.08.2017 - News

25. Deutscher Verwaltertag: Die richtige Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bei der Sanierung im Bestand

Der 25. Deutsche Verwaltertag bietet für zahlreiche Fragestellungen aus der Verwalterpraxis wertvolle Lösungsansätze an. Prof. Dr. Florian Jacoby, Referent zum Thema "Sanierung im Bestand: Die richtige Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum", gibt im Vorfeld seines Vortrages einige Anregungen:

Bei jeder Sanierung sollte zunächst folgendes geklärt werden:
o    Wer ist für die Maßnahme verantwortlich - das heißt erstens wer entscheidet, was wann zu tun ist?
o    Und zweitens, wer muss die Maßnahme bezahlen?

Möglichkeit I: Verantwortlichkeit ergibt sich aus Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) knüpft die Verantwortlichkeit für eine Sanierung an die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum: Die Sanierung des Gemeinschaftseigentums haben die Eigentümer nach § 21 WEG zu beschließen und nach § 16 Abs. 2 WEG die Kosten dafür gemeinschaftlich zu tragen. Im Bereich des Sondereigentums sind nur die einzelnen Eigentümer selbst berufen, Beschlüsse der Eigentümer mangels Beschlusskompetenz unwirksam.

Die danach maßgebliche Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist vielfach schwierig vorzunehmen. In vielen Fällen hilft aber die Rechtsprechung des BGH. Insbesondere hat die Entscheidung des BGH zur Einordnung von Versorgungsleitungen insoweit eine Klärung gebracht. Die Kernaussagen der Entscheidung vom 26.10.2012 unter dem Aktenzeichen V ZR 57/12 lauten:

  1. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.
  2. Zu dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsnetz gehören die Leitungen nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums (…), sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit.

Der BGH wendet sich damit also gegen die verbreitete Vorstellung und Regelung vieler Teilungserklärungen, dass Versorgungsleitungen ab dem Abzweig vom Hauptstrang, von wo ab sie nur noch der Versorgung einer Sondereigentumseinheit dienen, zum Sondereigentum zählen. Vielmehr gehört die Leitung auch innerhalb einer Sondereigentumseinheit zum Gemeinschaftseigentum, solange nicht eine Absperrvorrichtung innerhalb des Sondereigentums gegeben ist.

Möglichkeit II: Verantwortlichkeit ergibt sich aus Teilungserklärung

Die Verantwortlichkeit für eine Sanierungsmaßnahme kann sich aber auch aus einer Vereinbarung der Eigentümer, insbesondere auch der Teilungserklärung ergeben. In einer solchen Vereinbarung kann nicht nur die Kostenlast, sondern auch die Entscheidungsmacht abweichend von den gesetzlichen Regelungen in § 16 Abs. 2 WEG und § 21 WEG festgelegt werden. Soweit eine Regelung vorliegt, kommt es dann gar nicht auf die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum an.

Diese Weichenstellung kann sich auch auswirken, wenn die Teilungserklärung ihrerseits bestimmte Gebäudeteile zu Sondereigentum erklärt. Zwar kann eine solche Regelung die sachenrechtliche Zuordnung des Gebäudeteils nicht verändern. Wenn § 5 WEG ein Gebäudeteil zu Gemeinschaftseigentum erklärt, ist das zwingend. Es lässt sich aber argumentieren, dass eine solche Regelung der Teilungserklärung dahin umzudeuten ist, dass die Sanierungsverantwortlichkeit hinsichtlich des betroffenen Gebäudeteils auf den jeweiligen Sondereigentümer übergehen soll.

Sie interessiert das Thema und möchten gern beim Vortrag dabei sein? Dann melden Sie sich zum 25. Deutschen Verwaltertag an. » Unter www.ddiv.de/verwaltertag finden Sie alle Infos zum Fachprogramm und zur Anmeldung