VDIV Die Stimme
Immobilienverwalter

Energetische Sanierung in WEG

Scheitert die Energiewende an Eigentümergemeinschaften?

Ziel der Energiewende der Bundesregierung ist ein klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050. Um dies zu erreichen, müssten jährlich 2 Prozent der bestehenden Gebäude saniert werden. Die Sanierungsquote von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) jedoch liegt derzeit bei jährlich rund 0,5 Prozent. Da rund ein Viertel aller Wohnungen in Deutschland Eigentumswohnungen sind, ist eine erfolgreiche Klimawende ohne die Einbindung von WEG nicht zu stemmen.

Keine Sanierung ohne Verwalter

Dabei sind qualifizierte und professionelle Immobilienverwaltungen eine wichtige Voraussetzung. Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung planen sie langfristig und vorausschauend Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen. Zugleich sind sie Multiplikatoren und Lotsen, die entscheidende Sanierungsprozesse in einer WEG anstoßen. Sie informieren und beraten ihre Eigentümer über notwendige Instandhaltungen sowie energetische Sanierungen und koordinieren die in WEG oft langwierigen Abstimmungsverfahren. Zudem weisen sie die WEG auf gesetzliche Vorgaben sowie Förderungs- und Finanzierungsoptionen hin. Während der Baumaßnahmen sind sie Ansprechpartner für Energieberater, Architekten, Ingenieure sowie Handwerksfirmen vom Baubeginn bis zur Abnahme.

WEG müssen stärker in den Fokus rücken

Oft hemmen ungenügende Anreiz- und Fördersysteme für WEG, fehlende Wertsteigerungsannahmen bei Eigentümern sowie die komplexen Abstimmungsprozesse innerhalb der Gemeinschaft den Sanierungsfortschritt. Mietpreisbremse und die Begrenzung der Modernisierungsumlage erschweren Sanierungsvorhaben zusätzlich.

Darüber hinaus spielt auch die Qualifikation des Verwalters eine Rolle. Viele sind von der Komplexität von Sanierungsprojekten abgeschreckt. Im Rahmen des VDIV-Branchenbarometers 2020 gaben nur 26,9 Prozent der Immobilienverwaltungen an, 2019 energetische Sanierungen begleitet zu haben. Daher besteht auch hier Nachholbedarf, damit die Energiewende im Gebäudebereich vorangebracht werden kann.

Finanzierungshilfen und Förderprogramme optimieren

Größtes Hindernis von energetischen Sanierungen ist oftmals die Finanzierung. Häufig mangelt es an ausreichend hohen Instandhaltungsrücklagen für umfassende Gebäudemodernisierungen. Das Bankendurchleitungs-Prinzip erschwert zudem die Beantragung von KfW-Krediten, da die Margengestaltung der KfW für unbesicherte WEG-Finanzierungen häufig nicht kostendeckend ist. Hintergrund ist, dass das Risiko aus den geförderten Finanzierungen beim durchleitenden Kreditinstitut verbleibt, der Ertrag für die finanzierende Bank jedoch dem einer besicherten Finanzierung an einen Einzelkreditnehmer entspricht. Einzelne Bundesländer haben die Probleme erkannt und inzwischen Förderprogramme eigens für WEG entwickelt. Diese sind jedoch bisher nicht bundesweit verfügbar. 

Chance WEG-Reform

Neben mangelnden finanziellen Anreizen spielten in der Vergangenheit aber auch hohe Beschlusshürden in der Eigentümerversammlung eine entscheidende Rolle. Denn bevor energetische Sanierungen angeschoben werden konnten, waren zum Teil Mehrheiten von bis zu drei Vierteln der Eigentümer erforderlich.

Diese Hürden in der Beschlussfassung hat die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 deutlich abgesenkt. Nach der Neuregulierung können bauliche Maßnahmen bereits mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, was neue Potenziale im Bereich energetischer Sanierungen freisetzen wird. Um dieses Momentum vollständig nutzen und die Energiewende im Gebäudebereich in Deutschland langfristig erfolgreich gestalten zu können, gilt es nun, auch die bestehenden Förderstrukturen stärker auf die Erfordernisse von Eigentümergemeinschaften auszurichten.

VDIV-Publikation

Kompendium Energetische Sanierung

Vollständig überarbeitete 3. Auflage

Kompendium

Die dritte und vollständig überarbeitete Auflage des Kompendiums informiert Immobilienverwaltungen, WEG und interessierte Eigentümer umfassend über energetische und barrierereduzierende Sanierungsmaßnahmen in WEG und deren Fördermöglichkeiten.

3. Auflage, August 2017

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