Der EU Data Act schafft einen einheitlichen Rechtsrahmen für den Zugang zu und die Nutzung von Daten, die durch vernetzte Geräte erzeugt werden. Seit dem 12. September 2025 ist die Verordnung in der gesamten EU verbindlich anzuwenden. Für die Immobilienverwaltung gewinnt sie damit schlagartig an Relevanz, da zahlreiche Gebäudetechniken heute vernetzt arbeiten und fortlaufend Daten generieren.
Der Anwendungsbereich ist breit gefasst und reicht weit über Aufzugsanlagen hinaus. Alle Geräte, die während des Betriebs Daten erzeugen, erfassen oder übermitteln und eine elektronische Kommunikationsanbindung besitzen, fallen darunter. Dazu zählen auch funkvernetzte Rauchwarnmelder, Heizungs-, Lüftungs- und Klimasysteme, Zugangskontrollen sowie weitere Smart-Building-Komponenten. Die ersten Schreiben von Aufzugsfirmen machen deutlich, dass Dienstleister ihre Prozesse und Verträge anpassen möchten. Während einige lediglich informieren, fordern andere die Zustimmung zu veränderten Vertragsbedingungen oder gehen von einem stillschweigenden Einverständnis aus, wenn keine Rückmeldung erfolgt.
Für Verwaltungen ist entscheidend, den Rechtsrahmen klar einzuordnen. Nutzer vernetzter Geräte – in der Regel die Eigentümergemeinschaft oder der Grundstückseigentümer, vertreten durch die Verwaltung – haben Anspruch auf kostenlosen, sicheren und maschinenlesbaren Zugang zu den Gerätedaten. Sie dürfen diese Daten auch an Dritte weitergeben, etwa an andere Wartungsunternehmen. Gleichzeitig bleibt die Datenschutz-Grundverordnung für personenbezogene Daten uneingeschränkt anwendbar. Der Data Act schafft hierfür keine eigene Rechtsgrundlage.
Aus Verwaltungssicht empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen. Im ersten Schritt sollte bei Dienstleistern abgefragt werden, welche vernetzten Geräte eingesetzt werden und welche Daten anfallen. Die Nutzung von Daten kann bestätigt werden, soweit sie zur Vertragserfüllung erforderlich ist. Bei Vertragsänderungen ist besondere Vorsicht geboten. Entscheidend ist zu prüfen, ob neue oder weitergehende Datennutzungsrechte eingeräumt werden sollen und ob diese den Vorgaben der Verordnung entsprechen. Bei Zweifeln ist rechtlicher Rat sinnvoll.
Für neue Verträge gelten erhöhte Transparenzanforderungen. Hersteller und Anbieter digitaler Dienste müssen offenlegen, welche Daten entstehen, wer Zugriff hat und zu welchen Zwecken diese genutzt werden. Vertragsklauseln, die Nutzerrechte nach dem Data Act einschränken, sind unwirksam.
