Derzeitige Sonderregeln vergrößern Beschlussfassungsstau und verzögern Klimawende Rechtssichere gesetzliche Lösung für reine Online-Eigentümerversammlung ist dringend notwendig
„Die vom Bundestag beschlossene Verlängerung der Covid-19-Sonderregeln ist zwar auf den ersten Blick eine Erleichterung für Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Verwaltungen. Sie bietet jedoch nur eine Lösung für den Umgang mit Wirtschaftsplänen und Verwalterbestellungen, nicht hingegen für den Beschlussfassungsstau, der mittlerweile in der großen Mehrheit der Eigentümergemeinschaften entstanden ist“, so die Einschätzung von Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (VDIV). In 42,4 Prozent der WEG konnte seit Beginn der Pandemie keine Eigentümerversammlung stattfinden und damit dringend notwendige Beschlüsse nicht gefasst werden. Der ohnehin schon bestehende Sanierungsstau vergrößert sich, der Ausbau der Ladeinfrastuktur für Elektromobile kommt nicht in Gang. „Die Durchführung von Eigentümerversammlungen ist die Voraussetzung dafür, dass die Klimawende im Wohngebäudebereich Fahrt aufnimmt“, betont Kaßler. „Die Politik muss schnellstmöglich eine rechtssichere Regelung dafür schaffen, dass reine Online-Versammlungen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Nur so können die verschobenen Eigentümerversammlungen zeitnah nachgeholt und alle künftigen Versammlungen termingerecht durchgeführt werden.“
Durch die Pandemie haben 62,3 Prozent der Verwaltungsunternehmen ihre eingeplanten und notwendigen Beschlussfassungen zu Sanierungen verschoben, so ein zentrales Ergebnis des jüngst veröffentlichten VDIV-Branchenbarometers. Danach mussten 53,2 Prozent der Sanierungspläne aufgrund fehlender Beschlüsse von 2020 auf 2021 oder sogar 2022 verlegt werden. Auch die Beschlüsse zu Instandsetzung- und Instandhaltungsmaßnahmen stehen vielfach aus.
„Absehbar besteht im Jahr 2022 und in den kommenden Jahren erheblicher Nachholbedarf. Heute schon ist es schwierig, Fachfirmen für die Umsetzung zu finden. Dieses Problem wird weiter verschärft. Die erhöhte Nachfrage wird außerdem weitere Preissteigerungen nach sich ziehen. Finanzschwache Eigentümergemeinschaften können sich dann energetische Modernisierungen nicht mehr leisten“, warnt Kaßler.
Zwar räumt das seit Dezember 2020 geltende Wohnungseigentumsgesetz jedem Wohnungseigentümer das Recht auf Einbau einer E-Ladestation ein. Das KfW-Förderprogramm in Höhe von rund 400 Millionen Euro – 900 Euro pro Ladesäule – biete zudem einen großen Anreiz. Doch die sanierungswilligen Eigentümer können nicht tätig werden und auch die Fördermittel nicht abrufen, solange die notwendigen Beschlüsse nicht gefasst werden. „Der Ausbau der Ladeinfrastruktur bei den etwa vier Millionen Stellplätzen in Wohnungseigentümergemeinschaften stockt, die Förderung läuft ins Leere“, konstatiert der VDIV-Geschäftsführer.
Sonderregeln für Wirtschaftspläne bergen Risiken
Das am 27. März 2020 beschlossene Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht regelt in Artikel 2, § 6, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplanes in Kraft und der bestellte Verwalter im Sinne des WEG bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Durch den jüngsten Beschluss des Bundestages wurde die Geltungsdauer dieser Sonderregeln bis zum 31. August 2022 verlängert. „Es ist allerdings überhaupt nicht im Interesse von Eigentümern und Verwaltungen, diese Frist auszureizen“, betont Martin Kaßler. „Je älter der Wirtschaftsplan ist, umso höher können Nachforderungen an die Eigentümer ausfallen, wenn Verbraucherpreise wie Strom oder Gas steigen.“
Gesetzgeber muss reine Online-Versammlungen rechtssicher ermöglichen
Verwaltungsunternehmen sind nun einmal mehr dazu angehalten, die Chancen der Reform des Wohnungseigentumsrechts zu nutzen und die Beschlussfähigkeit ihrer Eigentümergemeinschaften durch den Einsatz digitaler Instrumente zu sichern. Im 9. VDIV-Branchenbarometer gaben 59 Prozent der Befragten an, zukünftig verstärkt Eigentümerversammlungen mit der Möglichkeit zur Online-Teilnahme durchzuführen. Doch die Möglichkeiten dazu sind begrenzt. Der neue § 23 Abs. 1 WEG sieht vor, dass eine Eigentümergemeinschaft nunmehr rechtssicher beschließen kann, dass die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung per Video- oder Online-Schaltung möglich ist. So können Wohnungseigentümer auch ohne Vor-Ort-Präsenz teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise mithilfe elektronischer Kommunikation ausüben. Aus Kundensicht bietet die Online- oder Hybrid-Teilnahme signifikante Vorzüge und stellt daher einen erheblichen Mehrwert dar. Wohnungseigentümer können der Veranstaltung ortsunabhängig beiwohnen, mitunter lange und zeitintensive Anfahrtswege entfallen, was ihre Flexibilität erhöht. Neu ist auch die Gestattung von Umlaufbeschlüssen in Textform in § 23 Abs. 3 WEG. „Diese beiden Instrumente flexibilisieren die Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen, setzen jedoch zunächst das Abhalten von Präsenz-Versammlungen voraus – die seit Monaten unterbleiben. Noch ist nicht absehbar, wann die Covid-19-Pandemie überstanden ist. Die wachsende Zahl dringlicher Beschlüsse darf jedoch nicht einfach bis auf weiteres verschoben werden. Mit immer neuen Übergangsregeln ist angesichts der andauernden Pandemiesituation niemandem geholfen. Wir brauchen endlich eine tragfähige Lösung“, fordert Kaßler. „Die rechtssichere Möglichkeit, reine Online-Versammlungen durchführen zu können, würde die Handlungsfähigkeit und Flexibilität von Wohnungseigentümergemeinschaften erheblich vergrößern und damit maßgeblich dazu beitragen, den bestehenden Sanierungsstau endlich effektiv abzubauen. Die nächste Bundesregierung muss daher die Möglichkeit schaffen, dass diese Möglichkeit im Wohnungseigentumsrecht verankert wird.“