Agenda 2025

Was gehört in diesem Jahr auf die Tagesordnung Ihrer Eigentümerversammlungen?

Die Versammlungssaison 2025 steht vor der Tür, oder steckt Sie schon mittendrin?! Wie sollte eine Tagesordnung aufgebaut sein? Welche Punkte sind zu berücksichtigen?

Die Einladung zur Versammlung muss so gestaltet sein, dass sie die Wohnungseigentümer angemessen auf die Erörterung der Tagesordnungspunkte vorbereitet, Bundesgerichtshof, Urteil vom 1.4.2011, Az. V ZR 96/10. Gestalten Sie sie am besten so, dass sie für Eigentümer auch interessant ist.

Der Bericht der Verwaltung

Dieser Punkt ist wichtig, denn Eigentümer bekommen meist wenig davon mit, was ihre Verwaltung für sie und ihre Immobilie tut. Zu vielen von ihnen haben Sie nur auf der Eigentümerversammlung Kontakt! Nutzen Sie das, um Ihr Tun darzustellen. Wir Verwalter leben von der Weiterempfehlung. Damit unsere Eigentümer gute Multiplikatoren sind, müssen wir sie von uns überzeugen – wo, wenn nicht auf der Eigentümerversammlung?! Klar strukturiert sollte Ihr Bericht sein, kompetent und in einem guten zeitlichen Rahmen, also nicht zu lang – maximal 15 Minuten. Stellen Sie die wichtigen Punkte dar, das unterstreicht Ihre Kompetenz und ist gutes Marketing für Ihre Verwaltung.

Die Tagesordnungspunkte sollten leicht verständlich formuliert sein und Eigentümern das zu behandelnde Thema nahebringen. Sinnvoll ist es daher, entsprechende Erläuterungen beizufügen. Gerade beim elektronischen Versand der Einladung ist dies unkompliziert und verursacht keine weiteren Kosten.

Das gehört 2025 generell auf die Tagesordnung

• Information der Eigentümer zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes im Oktober 2024 
  › privilegierte bauliche Veränderungen (Balkonkraftwerke)
  › virtuelle Eigentümerversammlung
  › Durchführung der Eigentümerversammlung zu den Geschäfts zeiten oder gesonderte Abrechnung gemäß Muster-Verwaltervertrag des VDIV Deutschland

Hier können Sie Ihre Eigentümer über die aktuelle gesetzliche Regelung informieren und die sich daraus ergebenden Möglichkeiten. Zur virtuellen Eigentümerversammlung finden Sie in diesem Heft viele hilfreiche Informationen.

• Frist zur Eintragung von Altvereinbarungen und Beschlüssen im Grundbuch bis 31. Dezember 2025 › Information der Eigentümer und Beschluss über eine Sondervergütung

Eintragung von Altvereinbarungen

Für diesen Tagesordnungspunkt könnte dies wie folgt lauten: „Nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) müssen Vereinbarungen und Beschlüsse, die aufgrund einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst wurden, im Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu gelten. Dies betrifft insbesondere Beschlüsse, die die Gemeinschaftsordnung ändern. Der Verwalter hat im Zusammenhang mit den nach dem WEMoG bis zum 31. Dezember 2025 einzutragenden Altvereinbarungen und Beschlüssen die Pflicht, die Eintragung dieser Vereinbarungen und Beschlüsse im Grundbuch zu veranlassen oder zumindest die Eigentümerversammlung damit zu befassen. Dies ist notwendig, damit die Vereinbarungen und Beschlüsse auch gegenüber Sondernachfolgern wirksam sind.

Für den Verwalter ergeben sich daraus umfangreiche Prüfpflichten in Bezug auf Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung, um festzustellen, welche Vereinbarungen und Beschlüsse im Grundbuch eingetragen werden müssen. Diese Prüfung ist erforderlich, um sicherzustellen, dass die Eintragungen korrekt und vollständig sind und die rechtlichen Anforderungen erfüllen. Übergangsregelungen sehen vor, dass Altbeschlüsse, die bis zum 31. Dezember 2025 nicht eingetragen sind, dennoch gegenüber Sondernachfolgern wirksam bleiben, selbst wenn sie vor diesem Datum in die Gemeinschaft eintreten.

Die Prüfung bedeutet für Verwalter einen erheblichen und einmaligen Zeitaufwand. Es empfiehlt sich daher die Abrechnung dieser Leistung nach tatsächlichem Zeitaufwand, genau wie für Eintragungen von Beschlüssen oder Vereinbarungen, die im Grundbuch noch vorzunehmen oder nachzuholen sind, insbesondere solche nach § 10 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).“

Es ist ratsam, der Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschlussvorschlag zu unterbreiten, mit dem der Verwalter beauftragt wird, gegen eine Sondervergütung die Teilungserklärung und Beschlusssammlung auf eintragungsbedürftige Altvereinbarungen und Beschlüsse zu überprüfen und diese erforderlichenfalls eintragen zu lassen.

Eigentümerversammlung zu Geschäftszeiten

Zu diesem Tagesordnungspunkt könnte wie folgt informiert werden: „Durch die neuen gesetzlichen Möglichkeiten der hybriden oder rein virtuellen Eigentümerversammlung ist es Eigentümern einfacher möglich, an einer Eigentümerversammlung untertags teilzunehmen. Aufgrund der gestiegenen Anforderungen an die Verwaltungen, der Einhaltung der Regelungen des Bundesarbeitszeitgesetzes und der schwierigen Personalsituation schlägt die Verwaltung zukünftig vor,

• dass die Durchführung inklusive Übernahme des Versammlungsvorsitzes während der Bürozeiten (Montag – Donnerstag, 9:00 – 17:00 Uhr, Freitag bis 16:00 Uhr) im Büro der Verwaltung von der Grundvergütung umfasst ist.
• dass die Durchführung inklusive Übernahme des Versammlungsvorsitzes außerhalb der Bürozeiten (Montag – Donnerstag ab 17:00 Uhr, Freitag ab 16:00 Uhr) nach Aufwand abgerechnet wird.
• die Durchführung inklusive Übernahme des Versammlungsvorsitzes abends (Montag – Donnerstag ab 20:00 Uhr, Freitag ab 18:00 Uhr) die vertraglich vereinbarten Stundensätze mit einem

Aufschlag von 50 Prozent versehen werden.“ Weitere Informationen dazu ab S. 54.

Was gehört noch dazu?

Zur angemessenen Vorbereitung der Eigentümer gehört, dass Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan innerhalb der Ladungsfrist mit versandt werden. Doch reichen diese beiden Dokumente? Das kommt auf die Tagesordnung an. Bei Sanierungsbeschlüssen, Klageverfahren etc. wird es sinnvoll und angemessen sein, Erläuterungen zur Tagesordnung beizufügen. Eine kurze Zusammenfassung des Sachverhalts ist hilfreich. Ein vorformulierter Beschlussantrag kann schon zu viel sein und eher einschränken, wenn man während der Eigentümerversammlung davon abweichen will – oft eine Gratwanderung für Verwalter. Halten Sie sich in jedem Fall ein Hintertürchen offen, falls im Verlauf der Versammlung ein guter Gedanke aufkommt, dessen Weiterverfolgung lohnt – dies sollte immer auch noch möglich sein.