Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats

Was war passiert: Die streitenden Parteien sind Miteigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die WEG hatte in einer Eigentümerversammlung einen Beschluss gefasst, durch den zwei Miteigentümer zu Verwaltungsbeiräten gewählt wurden. Die Wahl eines dritten Verwaltungsbeirats scheiterte daran, dass der Kandidat mit 694 Nein- zu 69 Ja-Stimmen abgelehnt wurde. Dennoch wurden die beiden gewählten Verwaltungsbeiräte durch Beschluss bestellt. Gegen diesen Beschluss klagte ein Wohnungseigentümer.

Die Meinung des Gerichts: Das Amtsgericht Leonberg erklärte den angegriffenen Beschluss insgesamt für ungültig. Es führt in seiner Entscheidung aus, dass grundsätzlich zwar die Wahl der einzelnen Verwaltungsbeiräte einzeln erfolgen kann, was vorliegend für zwei der drei zur Wahl stehenden Verwaltungsbeiräte auch erfolgt ist. Da jedoch § 29 WEG einen Verwaltungsbeirat aus drei Mitgliedern vorschreibt, fand eine wirksame Wahl des Verwaltungsbeirats insgesamt in der Eigentümerversammlung nicht statt. Das Gericht wies darauf hin, dass der vorliegende Fall nicht mit dem Fall vergleichbar ist, dass nach der Wahl eines vollständigen, aus drei Mitgliedern bestehenden Verwaltungsbeirates einer dieser Verwaltungsbeiräte sein Amt niederlegt. Auch dann besteht zwar der Verwaltungsbeirat aus lediglich zwei Mitgliedern weiter, bei einer Neuwahl sind jedoch zwingend wiederum drei Personen zu wählen. Würde der Beschluss nicht insgesamt für ungültig erklärt, bestünde erhebliche Missbrauchsgefahr. Die gesetzliche Vorgabe des § 29 Abs. 1 WEG, wonach drei Verwaltungsbeiräte zu wählen sind, könnte dann ganz einfach dadurch umgangen werden, dass jedes Verwaltungsbeiratsmitglied einzeln gewählt würde. In der Konsequenz wäre dann sogar auch ein aus nur einer Person bestehender Verwaltungsbeirat möglich. Da eine von § 29 Abs. 1 WEG abweichende Besetzung des Verwaltungsbeirats im Gesetz nicht vorgesehen war, war der Beschluss insgesamt für ungültig zu erklären.

Dokumentation: AG Leonberg, Urteil vom 11.7.2014 – 7 C 243/14 WEG = IBRRS 2015, 1079

Ratschlag für den Verwalter: Gesetzlich ist die Bestellung eines Verwaltungsbeirates nicht zwingend erforderlich. Eine solche Vorgabe kann sich jedoch im Einzelfall aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung einer WEG ergeben. Sofern die WEG einen Verwaltungsbeirat zur Unterstützung des Verwalters wählen will oder dies in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgeschrieben ist, hat der Verwalter bei der Wahl auf eine ordnungsgemäße Durchführung zu achten. Ausgehend von der gesetzlichen Regelung des § 29 WEG besteht der Verwaltungsbeirat aus drei Personen, die zum Zeitpunkt ihrer Bestellung auch Wohnungseigentümer sein müssen. Es ist jedoch möglich, dass Wohnungseigentümer durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 S. 2 WEG eine abweichende Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates vorsehen, da die Vorschrift nicht zwingend ist. So können Wohnungseigentümer etwa vereinbaren, dass auch Nichtmiteigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirates bestellt werden können. Steht die Wahl eines Verwaltungsbeirats in einer Wohnungseigentümergemeinschaft an, so sind die gesetzlichen Vorgaben ebenso wie die Vorgaben aus einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung oder der Teilungserklärung zu beachten, um die Anfechtbarkeit eines Beschlusses zu vermeiden.

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