Auf Nummer sicher gehen

Was bei der Erfüllung der Verkehrssicherungspflicht für Immobilien, Spielplätze und Bäume zu beachten ist.

Immobilieneigentümer und ihre Verwaltungen müssen die Verkehrssicherheit ihrer Liegenschaften gewährleisten und demzufolge regelmäßig prüfen, ob sie von Mietern, Bewohnern, Besuchern, Lieferanten, Postboten, Müllabfuhr und Passanten gefahrlos genutzt werden können.

Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümern sowie Verwaltungen ist häufig nicht bewusst, welche vielfältigen Aspekte Einfluss auf die Verkehrssicherheit haben und welche schwerwiegenden Konsequenzen aus einem Unfall resultieren können, der auf mangelnde Sorgfalt zurückzuführen ist. Kommt es zu einem Schaden, müssen Eigentümer und die Verantwortlichen nachweisen, dass sie ihrer Verkehrssicherungspflicht nachgekommen sind. Diese umfasst die Kontrolle bzw. Prüfung von Immobilien, Grundstücken, Garagen, Bäumen und Spielplätzen durch externe Dienstleister oder eigene Mitarbeiter, um Gefahrenpotenziale oder Mängel zu erkennen und ggf. zu beseitigen.

Die rechtlichen Grundlagen

Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) liegt die Verkehrssicherungspflicht bei demjenigen, der eine Gefahrenlage, gleich welcher Art, schafft oder fortdauern lässt. Dazu Auszüge aus dem BGB: 

§ 823 BGB Schadensersatzpflicht – (1) Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

§ 831 Haftung für den Verrichtungsgehilfen – (1) Wer einen anderen zu einer Verrichtung bestellt, ist zum Ersatz des Schadens verpflichtet, den der andere in Ausführung der Verrichtung einem Dritten widerrechtlich zufügt. Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Geschäftsherr bei der Auswahl der bestellten Person und, sofern er Vorrichtungen oder Gerätschaften zu beschaffen oder die Ausführung der Verrichtung zu leiten hat, bei der Beschaffung oder der Leitung die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet oder wenn der Schaden auch bei Anwendung dieser Sorgfalt entstanden sein würde.

§ 836 Haftung des Grundstücksbesitzers – (1) Wird durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werkes oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes oder des Werkes ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt, so ist der Besitzer des Grundstücks, sofern der Einsturz oder die Ablösung die Folge fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung ist, verpflichtet, dem Verletzten den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer zum Zwecke der Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat.

§ 837 Haftung des Gebäudebesitzers – Besitzt jemand auf einem fremden Grundstück in Ausübung eines Rechts ein Gebäude oder ein anderes Werk, so trifft ihn anstelle des Besitzers des Grundstücks die im § 836 bestimmte Verantwortlichkeit.

§ 838 Haftung des Gebäudeunterhaltungspflichtigen – Wer die Unterhaltung eines Gebäudes oder eines mit einem Grundstück verbundenen Werkes für den Besitzer übernimmt oder das Gebäude oder das Werk vermöge eines ihm zustehenden Nutzungsrechts zu unterhalten hat, ist für den durch den Einsturz oder die Ablösung von Teilen verursachten Schaden in gleicher Weise verantwortlich wie der Besitzer.

Was genau und wie ist zu prüfen?

An Gebäuden sind Treppen, Treppengeländer, Fenster, Türen, Kellerflur, Dachböden, Balkone, Dächer, Fassade, Elektroinstallationen, Brandlasten etc. einer jährlichen Sichtprüfung zu unterziehen. An Grundstücken sind Gehwege, Zufahrten, Tiefgarage, Garagen, Stellplätze, Beleuchtung, Zäune, Tore, die Vegetation etc. im selben Rhythmus zu kontrollieren. Um sich für diese Verkehrssicherungsprüfungen zu qualifizieren, empfiehlt sich die Weiterbildung im Grundlehrgang Verkehrssicherungs-prüfung.

Besonderes Augenmerk auf Spielplätze

Spielplätze und Spielgeräte für Kinder müssen nach DIN EN 1176 im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht regelmäßig geprüft werden. Das gilt für Einzel- und Kombi-Spielgeräte, aber auch für Einfriedungen etc. Je nachdem, wie intensiv sie genutzt werden, sollten sie ein- bis zweiwöchentlich einer Sichtprüfung unterzogen werden, zudem alle ein bis drei Monate einer operativen Inspektion sowie einer jährlichen Hauptuntersuchung. Eine Weiterbildung zum zertifizierten Spielplatzprüfer nach DIN 79161 vermittelt die erforderlichen Kenntnisse.

Das gilt für Bäume.

Die Verkehrssicherheit von Bäumen wird nach den Richtlinien der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau (FLL) geprüft, wobei es u. a. um die Untersuchung auf Krankheiten und Standsicherheit geht. Dazu werden Wurzelläufe, Stamm, Krone und Äste einer Sichtprüfung auf potenzielle Gefahren und Verletzungsrisiken unterzogen – sowohl im belaubten als auch unbelaubten Zustand, zusätzlich nach Unwettern. Es ist ratsam, hier einen FLL-zertifizierten Baumkontrolleur hinzuzuziehen.

Lückenlose Dokumentation

Zur rechtssicheren Dokumentation der Prüfergebnisse mit Fotos und schriftlichem Protokoll können Wohnungsbaugesellschaften, Immobilienverwaltungen, Dienstleister und Ingenieurbüros ein Verkehrssicherheitsportal nutzen, über das sie stets Zugriff auf alle relevanten Dokumente und Auswertungen ihrer Immobilien, Garagen, Spielgeräte und Bäume haben. Die Online-Plattform lässt sich an bestehende Systeme wie WODIS, SAP, BTS etc. anbinden, sodass sich Daten einfach und sicher übertragen lassen.

Praxistipp

Die Verkehrssicherungsprüfung dient als Instrument der Instandhaltung auch dem Werterhalt von Immobilien, ist nicht zuletzt aber auch essenziell, um Unfälle zu vermeiden und damit Schadensersatzrisiken zu minimieren. Aus Haftungsgründen wird die Verkehrssicherungspflicht häufig an externe Dienstleister übertragen. So erfolgen die Prüfungen durch erfahrenes und geschultes Fachpersonal, das auch für die lückenlose Dokumentation über ein Online-Portal sorgt – zu insgesamt auf Mieter umlegbaren Kosten.