Der Werterhalt im Fokus

Energetische Sanierung als strategische Eigentümeraufgabe

Im Jahr 2025 ist die energetische Sanierung endgültig ins Zentrum der Immobilienwirtschaft gerückt. Sie gilt heute nicht mehr bloß als freiwilliger Beitrag zur CO2-Reduktion, sondern als ökonomischer Faktor, der maßgeblich über Marktchancen, Wertentwicklung und Finanzierbarkeit von Gebäuden bestimmt. Für Eigentümer – ob Privatnutzer, Vermieter, institutionelle Anleger oder Wohnungseigentümergemeinschaften – eröffnet sich damit ein Spannungsfeld aus erheblichen Herausforderungen und zugleich wichtigen Zukunftsperspektiven.

Lohnende Investition

Dass Investitionen in Energieeffizienz wirtschaftlich sinnvoll sind, belegen zahlreiche aktuelle Studien. Eine Analyse von WWF und Prognos zeigt: Wird ein Einfamilienhaus auf den Effizienzhausstandard EH 55 saniert, sinken die Gesamtkosten für Energie, Betrieb und CO2-Abgaben bis 2045 um rund 24.000 Euro im Vergleich zum unsanierten Zustand. Zwar sind die anfänglichen Investitionen höher, doch die geringeren laufenden Kosten gleichen dies langfristig aus. Für Mehrfamilienhäuser gelten ähnliche Effekte, auch wenn die Rentabilität dort stärker von Förderungen und rechtlichen Rahmenbedingungen abhängt.

Noch deutlicher ist die Marktwirkung: Untersuchungen von PriceHubble und FUB IGES belegen, dass sanierte Immobilien in München durchschnittlich um fast sieben Prozent im Wert steigen, während in Berlin der Sprung von Energieklasse F oder G auf B zu einer Preissteigerung von nahezu 20 Prozent führt. Eine weitere Studie der MDPI mit Fokus auf den europäischen Immobilienmarkt weist für umfassend sanierte Mehrfamilienhäuser einen durchschnittlichen Preisaufschlag von 13,5 Prozent aus. Laut einem aktuellen Marktbericht (ProFinance, 2025) hat sich der Preisunterschied zwischen energieeffizienten A+- und ineffizienten H-Gebäuden in den letzten Jahren deutlich ausgeweitet: Während er 2021 noch bei etwa 17 Prozent lag, beträgt er heute rund 40 Prozent. Das Signal ist eindeutig: Wer saniert, schützt sich nicht nur vor Wertverlusten, sondern steigert aktiv den Marktwert seiner Immobilie.

Förderung und Nachfrage

Parallel dazu wurde die Förderlandschaft in den vergangenen Jahren grundlegend reformiert. Seit 2024 ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) klar strukturiert: Maßnahmen an Gebäudehülle und Anlagen-technik werden beim BAFA beantragt, Heizungen bei der KfW, während umfassende Effizienzhaus-Sanierungen über zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschuss (Programm 261) unterstützt werden. Die Grundförderung beträgt bis zu 15 Prozent, ergänzt durch den individuellen Sanierungsfahrplan-Bonus von fünf Prozent.

Die Resonanz ist enorm. Im Jahr 2024 verzeichneten BAFA und KfW zusammen mehr als eine halbe Million Anträge. Allein der Heizungstausch machte fast 200.000 Förderfälle aus, die Nachfrage nach Wärmepumpen führte die Liste der Einzelmaßnahmen mit über 80.000 Anträgen an. Auch Fachplanung und Baubegleitung stießen mit über 180.000 Förderzusagen auf starkes Interesse. Diese Entwicklung setzte sich im ersten Quartal 2025 fort: Insgesamt wurden über 240.000 Anträge bzw. Zusagen erfasst, darunter mehr als 76.000 Wärmeerzeugungsanlagen, knapp 59.000 Fälle von Fachplanung und Baubegleitung sowie zehntausende Anträge auf Klimageschwindigkeits- und Effizienzbonus. Die Dynamik bleibt also ungebrochen.

Strukturelle Hürden

Dennoch mahnt der Marktreport 2025 „Gebäudewende: Daten und Trends“ des Bündnisses Gebäudewende (dena) zur Vorsicht. Trotz hoher Nachfrage stagniert die Sanierungsquote im Gebäudebestand seit Jahren bei knapp 0,7 Prozent, obwohl für die Erreichung der Klimaziele eine jährliche Quote von mindestens zwei Prozent notwendig wäre. Steigende Baukosten, die sinkende Zahl der Baugenehmigungen und rückläufige Umsätze bremsen die Umsetzung, insbesondere von Maßnahmen an der Gebäudehülle und der Anlagen-technik. Die Botschaft ist klar: Finanzielle Anreize allein genügen nicht, entscheidend sind verlässliche Rahmenbedingungen und vereinfachte Verfahren, die Eigentümern Planungssicherheit bieten.

Verbreitete Skepsis

Die Folgen dieser Entwicklung zeigen sich in allen Eigentümergruppen, wenn auch in unterschiedlicher Ausprägung. Selbstnutzer investieren durchschnittlich 37.000 Euro in Sanierungen (Umfrage Immowelt, 2024) und profitieren dabei von Zuschüssen, steuerlichen Vorteilen und dauerhaft niedrigeren Betriebskosten. Haushalte mit geringerem Einkommen erhalten durch den Einkommensbonus erstmals die Möglichkeit, über­haupt zu investieren. Vermieter und Verwalter sehen sich häufig mit der Skepsis von Mietern gegenüber Modernisierungsumlagen konfrontiert, wissen jedoch um die Vorteile einer besseren Vermietbarkeit und stabiler Renditen. Für institutionelle Investoren ist die energetische Sanierung inzwischen unverzichtbar, da sie nicht nur zweistellige Wertsteigerungen ermöglicht, sondern auch die Voraussetzung für ESG-Konformität und den Kapitalmarktzugang darstellt.

Mangelnde Rücklagen

Für Wohnungseigentümergemeinschaften erweist sich die Lage als besonders angespannt. Rücklagen reichen in den meisten Fällen nicht aus, um umfassende Projekte zu finanzieren. Zwar ist der Anteil der Verwaltungen, die ihre Gemeinschaften als ausreichend ausgestattet einschätzen, zuletzt leicht gestiegen, doch bleibt er mit 11,1 Prozent (VDIV-Verwalter-Monitor 2025) auf niedrigem Niveau. Auch bei Einzelmaßnahmen wie dem Einbau einer Wärmepumpe sehen nur 30,9 Prozent der Verwaltungen die Rücklagen als (eher) ausreichend an. Daher empfehlen bereits 62,8 Prozent eine Erhöhung der Rücklagen, und mehr als 70 Prozent planen dies für die kommenden zwei Jahre – stets begleitet von der Sorge, dass viele Eigentümer dadurch finanziell überfordert werden könnten. Diese strukturellen Hürden führen dazu, dass die Sanierungs­quote bei Wohnungseigentümergemeinschaften noch einmal deutlich niedriger liegt als im Durchschnitt: Mit rund 0,2 Prozent erreicht sie nicht einmal ein Drittel der ohnehin geringen gesamtdeutschen Quote.

Klimaziele und gesetzliche Anforderungen

Der politische und regulatorische Druck verstärkt diese Dynamik. Der Gebäudesektor verursacht nach wie vor rund 100 Millionen Tonnen CO2-Äquivalente – fast 16 Prozent der deutschen Gesamtemissionen – und steht damit im Zentrum der Klimapolitik. Die EU-Gebäuderichtlinie verpflichtet Deutschland, bereits bis 2026 deutliche Effizienzsteigerungen umzusetzen. Mit der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) sind Unternehmen gehalten, ihre Nachhaltigkeitsstrategie offenzulegen und Sanierungsfortschritte detailliert zu dokumentieren. Die EU-Taxonomie schreibt vor, dass Bestandsgebäude entweder zu den energieeffizientesten 15 Prozent des nationalen Gebäudebestands gehören oder durch eine Sanierung den Primärenergiebedarf um mindestens 30 Prozent senken müssen. Für Eigentümer bedeutet das: Wer nicht investiert, riskiert Wertverluste und den Verlust der Marktfähigkeit. Für Eigentümergemeinschaften ist die Lage besonders kritisch, da hier Sanierungen hohe Summen erfordern und nur mit klaren Förderzusagen und ergänzenden Finanzierungshilfen planbar sind.

Mittelkürzungen gefährden Vorhaben

Vor diesem Hintergrund wirken die im Haushaltsentwurf 2026 vorgesehenen Kürzungen bei der Sanierungsförderung wie ein unübersehbares Warnsignal. Geplant ist eine Reduzierung der BEG-Mittel um mehr als drei Mrd. Euro – ausgerechnet in jenen Programmen, die für umfassende Sanierungen und klimafreundliche Heiztechnik von zentraler Bedeutung sind. Der VDIV Deutschland mahnt, dass mangelnde Planungssicherheit nicht nur laufende Vorhaben gefährdet, sondern die dringend benötigte Sanierungswelle insgesamt ins Stocken bringen kann. Ohne verlässliche Rahmenbedingungen droht die Energiewende im Gebäudebestand dort zu scheitern, wo sie am notwendigsten ist. Denn sie entscheidet über den Werterhalt von Immobilien, ihre Marktgängigkeit und die Einhaltung regulatorischer Vorgaben. Zwar belegen ökonomische Vorteile und die hohe Nachfrage nach Fördermitteln den bestehenden Handlungswillen, doch stagnierende Sanierungsquoten, knappe Rücklagen in Wohnungseigentümergemeinschaften und nun drohende Kürzungen zeigen, wie fragil die Umsetzung bleibt. Nur wenn Politik, Eigentümer und Verwaltungen verlässlich zusammenwirken, kann aus dieser größten Herausforderung zugleich die größte Chance des Gebäudesektors werden.