Die Begründung von Teileigentum lässt ein Vorkaufsrecht entstehen, § 577 BGB analog.

Das Thema

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, § 577 Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Sobald der Mieter eine entsprechende Mitteilung, verbunden mit einer Unterrichtung nach § 577 Abs. 2 BGB erhält, muss er das Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten ausüben; die Frist ist eine sogenannte Ausschlussfrist. Sie unterliegt nicht der Disposition der Parteien und kann demnach nicht verlängert werden. Um möglichen Umgehungen vorzubeugen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit dem nachstehenden Urteil entschieden, dass auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wird.

Der Fall

Die Parteien sind seit dem Jahr 2006 durch ein Wohnraummietverhältnis miteinander verbunden. Die an den Kläger zu Wohnzwecken vermieteten Räume befinden sich in einem Mehrparteienhaus mit insgesamt zwölf Einheiten, an denen der beklagte Vermieter 2017 Teileigentum begründete.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 28. Dezember 2017 veräußerte der Beklagte u. a. die von dem Kläger bewohnte Einheit des vorgenannten Mehrparteienhauses. Die Käuferin übersandte dem Kläger im Januar 2018 eine teilweise geschwärzte Kopie des Kaufvertrags und teilte ihm mit, dass ein Verkauf erfolgt sei und ihm ein Vorkaufsrecht zustehe, das er innerhalb von zwei Monaten nach Empfang dieser Mitteilung ausüben müsse. Erst im August des Jahres 2019 erklärte der Kläger sodann, dass er das ihm zustehende Vorkaufsrecht ausübe. In der Folgezeit veräußerte die Käuferin die Wohnung weiter.

Der Kläger begehrt von der Beklagten nun Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen dem von der Käuferin erzielten Weiterverkaufspreis und dem Wert der Immobilie. Er meint, die Beklagte habe das Vorkaufsrecht bewusst vereitelt.

Das Vorgehen des Klägers hat keinen Erfolg; ihm steht kein Anspruch auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 und § 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag wegen einer pflichtwidrigen Vereitelung der Entstehung eines Vorkaufsrechtes nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB zu.

Zunächst scheidet eine direkte Anwendung von § 577 Abs. 1 S. 1 BGB aus, da die Vorschrift ausdrücklich nur die Berechtigung des Mieters zum Vorkauf bei der Begründung von Wohnungseigentum, nicht jedoch von Teileigentum umfasst, wenn dieses an einen Dritten verkauft wird. Jedoch findet § 577 Abs. 1 S. 1 BGB auf den Fall der (beabsichtigten) Begründung von Teileigentum analog Anwendung; das Gesetz enthält insoweit eine planwidrige Regelungslücke.

Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber den Mieter durch die Einführung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts zwar bei der Begründung von Wohnungseigentum, nicht aber bei der Begründung von Teileigentum schützen wollte, bestehen nicht. Sinn und Zweck der Vorschrift ist es, Mieter vor spekulativen Umwandlungen und damit einhergehender Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der von ihnen bewohnten Wohnungen zu bewahren. Dieses Risiko droht Mietern jedoch ebenso, wenn die genutzten Räume nach deren Überlassung in Teil- statt in Wohnungseigentum umgewandelt werden oder werden sollen.

Nichtsdestotrotz steht dem Kläger mangels Pflichtverletzung seitens des Beklagten kein Schadensersatzanspruch zu: Der Beklagte hat den Kläger spätestens im März 2018 über das Vorkaufsrecht informiert, was der Kläger nicht rechtzeitig und damit nicht innerhalb der zweimonatigen Frist gemäß § 577 Abs. 1 S. 3 und § 469 Abs. 2 S. 1 Halbs. 1 BGB ausgeübt hat.

VERWALTERSTRATEGIE

Bereits mit seiner Entscheidung vom 28. Mai 2008, Az. VIII ZR 126/07, bestätigt vom Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 4. April 2011, Az. 1 BvR 1803/08, hat der BGH eine analoge Anwendung des § 577 BGB dahingehend bestätigt, dass die Bestimmungen des Mieterschutzes gemäß §§ 577, 577a BGB – das Vorkaufsrecht des Mieters sowie die Kündigungsbeschränkungen zulasten des Erwerbers – auch auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilienhäusern bebauten Grundstücks Anwendung finden. Mit der vorstehenden Entscheidung führt der BGH seine Rechtsprechung fort und stellt fest, dass § 577 BGB ebenso analog auf den Fall anwendbar ist, wenn an den vermieteten Wohnräumen Teileigentum anstatt Wohnungseigentum begründet worden ist oder werden soll. Dies ist konsequent, denn unter Berücksichtigung des Schutzzwecks der §§ 577, 577a BGB ist ausschließlich die tatsächliche Nutzung der Räume durch den Mieter ausschlaggebend; Anhaltspunkte dafür, zwischen der Begründung von Wohnungs- und/oder Teileigentum zu unterscheiden, bestehen daher nicht.