Die wiederholte und beharrliche Verweigerung des Zutritts zur Mietwohnung rechtfertigt eine fristlose Kündigung.

(AG Fürstenfeldbruck, Endurteil vom 14.3.2025 – Az. 2 C 842/24)

Das Thema

Dauerbrenner unter den Konfliktthemen zwischen Mietern und Vermietern sind die Voraussetzungen, unter welchen dem Vermieter ein Zutritts- und Besichtigungsrecht im Hinblick auf die vermietete Wohnung zu gewähren ist, soweit sich keine ausdrücklichen vertraglichen Regelungen finden. Der ständigen Rechtsprechung ist zu entnehmen, dass dem Vermieter nach Vorankündigung der Zutritt zur Wohnung zu gewähren ist, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt; einem anlasslosen Besichtigungswunsch des Vermieters muss der Mieter nicht nachkommen. Mit überzeugender Argumentation stellt das Amtsgericht (AG) Fürstenfeldbruck fest, dass der Vermieter auch dann zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, wenn trotz wiederholter Aufforderung und dem Vorliegen gewichtiger Gründe (Wasserschadenverdacht und Vorbereitung des verpflichtenden enstertauschs) kein Zutritt gewährt wird.

Der Fall

Der Kläger ist Vermieter des Beklagten und kündigte das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich nach erfolgter Abmahnung, nachdem ihm wiederholt der Zutritt zur Mietwohnung verwehrt wurde. Der Kläger ist der Auffassung, dass die Besichtigung u. a. zum Austausch der Fenster in der vom Beklagten bewohnten Wohnung notwendig gewesen sei. Weiter habe der Bewohner unter der betroffenen Mietwohnung über Wasserflec en an der Decke berichtet. Ein Wasserschaden sei daher auch in der Wohnung des Beklagten anzunehmen, was ebenfalls eine Besichtigung rechtfertige. Im Rahmen der vorliegenden Klage streiten die Parteien über die Wirksamkeit der Beendigung des Wohnungsmietvertrages. Die Räumungs- und Herausgabeklage des Vermieters hat Erfolg.

Dem Kläger steht im Hinblick auf die Erfüllung der wohnungseigentumsrechtlichen Verpflichtung zur Ermöglichung des Fensteraustauschs sowie zur Überprüfung und gegebenenfalls Beseitigung vorhandener Wasserschäden ein Zutritts- und Besichtigungsrecht zu. Dies hat der Beklagte rechtswidrig verweigert.

Soweit der Beklagte behauptet habe, er habe Zugang zur Wohnung gewährt, sei er den Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast nicht ausreichend nachgekommen. Diese Behauptung wurde vom Kläger bestritten, sodass der Beklagte hätte vortragen müssen, wem und wann der Zugang zur Wohnung zu welchem Zweck gewährt worden sei sowie ob und wann Termine mitgeteilt worden seien. Dem ist der Beklagte nicht nachgekommen. Weiter steht das Abstreiten eines Maßnahmenbedarfs hinsichtlich des Wasserschadens im Widerspruch zu den Feststellungen der Handwerker, wonach in der unter der vom Beklagten bewohnten Wohnung Feuchtigkeitsschäden an der Decke des Badezimmers feststellbar gewesen seien (Verfärbungen und Farbablösungen), der Feuchtigkeitsverlauf mittels Thermografie und Feuchtigkeitsmessungen nachvollzogen werden konnte und das Schadenszentrum im Badezimmer der Wohnung des Beklagten festgestellt worden sei.

Zu überprüfen und zu bewerten, ob ein Schaden Maßnahmen erfordert und ob eine vom Beklagten selbst vorgenommene Trocknung ausreichend ist, ist Aufgabe des Klägers als Eigentümer und der von ihm eingeschalteten Fachpersonen, nicht des Beklagten als Mieter. Insoweit stehe dem Eigentümer ein Besichtigungs-/Zutrittsrecht zu.

Die wiederholte und beharrliche Verweigerung des Zutritts zur Mietwohnung sowie die trotz wiederholter Abmahnungen und Aufforderungen fehlende Mitwirkung durch den Beklagten rechtfertigt die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Dem Kläger kommt als Vermieter ein berechtigtes Interesse zu; das Mietverhältnis wurde wirksam beendet.

VERWALTERSTRATEGIE

Die vorstehende Entscheidung fügt sich in die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) ein. Der Vermieter muss nicht zwangsläufig einen Duldungstitel erwirken, um den Zutritt zum Mietobjekt zu erlangen. Vielmehr steht ihm der Weg zur fristlosen Kündigung wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, ebenso offen. Voraussetzung der außerordentlichen fristlosen Kündigung ist, dass die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter – die Fortführung des Mietverhältnisses bis zur Möglichkeit der ordentlichen Kündigung – überschritten ist. Wann dies der Fall ist, wird immer eine Frage des Einzelfalls und der konkreten Umstände sein. Jedenfalls dann, wenn ein gewichtiger Grund für den Zutritt besteht und der Mieter mehrfach grundlos und trotz vorheriger wiederholter Abmahnung die Verweigerung aufrechterhält, wird in der Regel die Zumutbarkeitsgrenze überschritten sein.