Die Zeiten ändern sich

Wann Eigentümerversammlungen stattfinden sollen, dürfen, können, ist eine Frage der Abwägung - eine Einordnung.

Die Eigentümerversammlung ist das vielleicht wichtigste Gremium innerhalb einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Hier werden Informationen und Meinungen ausgetauscht, und die Eigentümer beschließen über die ordnungsmäßige Verwaltung. Eigentümer müssen die Möglichkeit haben, an einer Versammlung teilzunehmen.

Wer sich mit der Frage beschäftigt, zu welchen Zeiten Eigentümerversammlungen stattfinden können, trifft auf vertraute Argumente. Ein Versammlungszeitpunkt muss verkehrsüblich und zumutbar sein und keine Erschwernis für die Teilnahme der Eigentümer darstellen. Die sich hieraus etablierende Rechtsprechung basiert auf der Grundannahme, dass die Eigentümer berufstätig seien und von ihnen nicht verlangt werden solle, für eine Versammlung Urlaub zu nehmen. Folglich seien Versammlungszeiten vor 17:00 Uhr zumindest kritisch.

Aus der Rechtsprechung

Dabei existiert durchaus stark differenzierende Rechtsprechung. So werden Versammlungen an Wochenenden und Feiertagen (OLG Stuttgart, Az. 8 W 338/85) als zulässig angesehen – zumindest, wenn der Kirchgang nicht beeinträchtigt ist (BayObLG, BReg. Az. 2 Z 68/86). Zugleich sollen Versammlungen in der Ferienzeit einer besonderen Einladungsfrist bedürfen (LG Karlsruhe, Az. 11 S 16/13). Kleinstanlagen sollen nicht vor 18:00 Uhr beginnen dürfen (LG München I, Az. 1 T 3954/04), während bei einer großen Eigentümergemeinschaft, deren Mitglieder über die gesamte Bundesrepublik verstreut wohnen, die Versammlung durchaus auf 15:00 Uhr terminiert werden kann (OLG Köln, Az. 16 Wx 168/04). Überhaupt: Sofern absehbar ist, dass die Versammlung sonst den Zeitrahmen über 23:00 Uhr hinaus sprengt, ist ein früherer Versammlungszeitpunkt zulässig. Im Bundesministerium der Justiz (BMJ) wird „grundsätzlich [...] die Versammlung an einem Werktag ab 15:00 Uhr für zumutbar gehalten“ (Informationsbroschüre: Die Wohnungseigentümerversammlung).

Die neue Flexibilität der Arbeitszeiten

Natürlich muss Eigentümern die Teilnahme an der Eigentümerversammlung ermöglicht sein und darf nicht über Gebühr erschwert werden. Was aber infrage gestellt werden darf, ist die These, dem Eigentümer sei eine Mitwirkung während „üblicher Geschäftszeiten“ nicht zuzumuten und führe zum „faktischen“ Ausschluss von einer Versammlung. Eigentümer berücksichtigen für sämtliche Lebensbereiche Öffnungs- und Bürozeiten ihrer Dienstleister – muss für die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung wirklich etwas anderes gelten? Behörden-, Werkstatt-, Arzt-, Banktermine etc. werden typischerweise nicht nach 17:30 Uhr beginnen oder am Wochenende stattfinden. Nichts anderes gilt für Arbeiten, die Eigentümer an ihren Gebäuden durchführen lassen. Und wie schlägt es sich bei der Bewertung nieder, dass heutzutage viele Eigentümer wohl selbst kürzere oder zumindest flexiblere Arbeitszeiten haben, der Samstag für viele Eigentümer eben kein Werktag ist und sie deutlich mehr Urlaubstage haben als vor 40 Jahren?

Ein Berufsbild leidet Schaden.

Das Berufsbild des WEG-Verwalters hat sich mit der Zeit gewandelt, seine Kompetenzen sind gewachsen, in erheblichem Umfang auch die Anforderungen. Demografie und Fachkräftemangel treffen auch die Branche der WEG-Verwalter.

Ein Versammlungsbeginn nach 17:00 Uhr macht die Tätigkeit in dieser Branche für viele potenzielle Nachwuchskräfte unattraktiv. Warum also soll es selbstverständlich sein, dass WEG-Verwalter nach 17:00 Uhr, an Wochenenden oder gar an Feiertagen für Versammlungen zur Verfügung stehen, und warum ist es umgekehrt wohnungseigentumsrechtlich für Eigentümer unzumutbar, ihrerseits hinsichtlich der Versammlungszeitpunkte Flexibilität an den Tag zu legen?

Was sich vertraglich regeln lässt.

Es ist legitim, wenn Verwaltungen mit ihrem Vertrag, der ja Grundlage ihrer Bestellung wird, einen Rahmen für Versammlungszeiten vorgeben. Versammlungszeiten nach 17:00 Uhr, an Freitagen nach 15:00 Uhr, an Wochenenden oder Sonn- und Feiertagen sind keine Selbstverständlichkeit, die mit einer Grundvergütung abzugelten ist. Hierzu können Verwalter eine besondere Vergütung vereinbaren, beispielsweise eine variable, nach Zeit berechnete. Sie geben hierdurch dann zweierlei zu verstehen: Einerseits ist es damit eben doch denkbar, dass Versammlungen nach 17:00 bzw. 15:00 Uhr oder am Wochenende stattfinden können. Andererseits löst dies höhere Kosten für die GdWE aus.

Ein ganz anderer Weg führt dahin, im Verwaltervertrag feste Zeitfenster für Versammlungen – jedenfalls für deren Ende – zu definieren. Solche Klauseln bedürften praktischer Erprobung; rechtlich sind sie nicht unkritisch. Legt der Vertrag z. B. fest, dass Versammlungen Werktags bis 17:00 Uhr beendet sein müssen, steht dies immerhin im direkten Widerspruch zur eingangs zitierten Rechtsprechung. Dies kann einen Grund für die Anfechtung des Bestellungsbeschlusses liefern und zudem massive Spannungen auf Eigentümerebene auslösen. Andererseits: Wenn der Verwalter diese Zeitfenster mit seinem Angebot bekannt gibt und die Gemeinschaft ihn dann zu diesen Konditionen bestellt – warum soll er dann nicht auf die Einhaltung seiner Konditionen pochen können, wenn die GdWE nachträglich eine andere Versammlungszeit verlangt als ursprünglich vereinbart?

Interessant, aber wohl hochgradig kritisch ist es, mit einer Vereinbarung im Verwaltervertrag, die Versammlungsleitung nach den genannten Zeiten in die Hände Dritter (z. B. Beiratsvorsitzende) zu legen, sodass der Verwalter dann an Versammlungen nicht teilnehmen muss/soll. Im Einzelfall mögen solche „Vertretungsklauseln“ legitim sein, generalisiert können sie wohl eher Probleme auslösen. Man denke nur an eine spontane Umformulierung eines Finanzierungsbeschlusses im Rahmen einer Reparaturmaßnahme. Ob „Nichtverwalter“ grundsätzlich über das handwerkliche Können verfügen, einen Beschluss so zu formulieren, dass er den rechtlichen Anforderungen standhält und auch umsetzbar ist? Derartige Konstellationen kommen sicher nur in absoluten Ausnahmefällen infrage, z. B. bei Kleinstgemeinschaften.

Fazit

Arbeits- und Urlaubszeiten, Lebensgewohnheiten und der Umgang mit Feiertagen befinden sich im Wandel. Für Versammlungszeiten gilt nichts anderes!