Drei Jahre Vermögensbericht

Eine Bestandsaufnahme aus der Praxis der Umsetzung

Mit dem „neuen“ § 28 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz ist es nun Pflicht für Verwaltun­gen, jährlich einen Vermögensbericht zu erstellen. Das Ziel des Vermögensberichts ist es, den Eigentümern einen Überblick über das Vermögen der Gemeinschaft zu geben.

Neben dem Ist-Stand der Rücklagen muss der Ver­mögensbericht eine Aufstellung über das wesentliche Gemeinschaftsvermögen enthalten. Dieses umfasst ins­besondere: alle Forderungen der Wohnungseigentümer gegen einzelne Eigentümer und Dritte (vor allem Haus-geldschulden inklusive offener Forderungen zu Rücklagen), alle Verbindlichkeiten (vor allem Bankdarlehen), sonstige Vermögensgegenstände. Nicht in den Vermögensbericht gehört Sonder- und Gemeinschaftseigentum, z. B. die Hausmeisterwohnung.

Die praktische Umsetzung und ihre Tücken

Trotz seiner Relevanz birgt die Erstellung des Vermögensbe­richts einige Herausforderungen. Er muss nach dem Ablauf eines Kalenderjahres erstellt werden, was i. d. R. mit dem Jahresabschluss zusammenfällt. Das Wirtschaftsjahr kann beim Vermögensbericht nicht abweichend vom Kalenderjahr bestimmt werden. Es sei denn, eine neue Öffnungsklausel würde in die Teilungs­erklärung eingeführt. Es könnte also passieren, dass bei einem Objekt das Wirtschaftsjahr vom Ver­mögensbericht abweicht.

Auslegungsspielraum gibt es bezüglich der Geringwertigkeit von Positionen, die dann nicht aufgeführt werden müssten. Es sollte auf den Einzelfall und die Größe der Eigentümergemeinschaft abgestellt werden. Als Mindestanforderung könnten drei bis fünf Prozent des Jahresbudgets gelten.

Problematisch ist die Ermittlung der nun geforderten Darstellung des Ist-Standes der Rücklage(n). Nur was von beschlossenen Rücklagen verfügbar ist, darf in den Vermögensbericht aufgenommen werden. Dabei ist es un­erheblich, ob für die Zwischenfinanzierung aus Rücklagen eine Genehmigung der Eigentümer vorliegt. Das Abbilden der unterschiedlichen Finanztöpfe „Kostentragung“ und „Rücklage(n)“ und die bestehende Zweckbindung der Geldmittel hat damit eine neue Priorität erhalten bzw. wurde ausdrücklich bestätigt.

Zusammenfassung

Der Vermögensbericht hat sich als Berichtsinstrument in der Immobilienverwaltung etabliert. Er dient der trans­parenten Darstellung von Vermögenswerten und sollte in seiner Form stets die Informations- und Kontrollfunktion erfüllen. Mit der Unterstützung moderner Software können solche Berichte effizienter und rechtssicherer gestaltet werden, sodass sich der manuelle Aufwand auf ein Minimum beschränken sollte. Zum einen können Positionen einmalig festgehalten werden und dann in jedem Vermögensbericht wieder aufgeführt werden, z. B. der angeschaffte Rasentraktor. Zum anderen kann Software genau nachhalten, welche Forderungen und Verbindlichkeiten bis zum 31. Dezember offen waren und daher in den Vermögensbericht müssen. Auch eine Verknüpfung der Software mit den Bankkonten ist hilfreich, um die Geldkontenbestände tagesaktuell und automatisiert aufzuführen.