Heizungssanierung (2018)

Problemfall C4-Heizgeräte: Wie Verwaltungen zeit- und kostenintensive Konflikte in WEG vermeiden können.
 

In tausenden Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) drohen in den kommenden Jahren rechtliche und finanzielle Probleme. Denn die hier verbauten raumluftunabhängigen dezentralen Gasetagenheizungen, sogenannte C4-Heizgeräte, sind ein Auslaufmodell – und die Folgen der hierfür verantwortlichen EU-Verordnung weitreichend: Havariert nur ein einziges Gerät an einem Strang, muss in der Regel die komplette Abgasanlage umgerüstet werden. Dennoch sind in den meisten betroffenen WEG weder Kostenübernahme noch Beschlussfassung geregelt.
 

Die Problematik

Seit September 2015 müssen Heizgeräte den Anforderungen zur Energieeffizienz der Verordnung Nr. 813/2013 genügen. Bestimmte Produkte sind daher inzwischen nicht mehr auf dem Markt verfügbar – wie C4-Geräte. Für WEG, in denen solche Geräte verbaut sind, ergibt sich zwar keine direkte Sanierungsverpflichtung. Doch in dem Moment, in dem ein einzelnes Gerät havariert, muss die Gemeinschaft in der Regel über den Austausch des gesamten Heizungssystems entscheiden. Denn alte Gas-Heizwert- und neue Gas-Brennwertgeräte dürfen aus Sicherheitsgründen nicht am selben Schornstein betrieben werden.
 

Komplizierte Beschlussfindung

Die Beschlussfindung gestaltet sich in der Regel äußerst schwierig. So ist zunächst nach wie vor nicht eindeutig geklärt, ob die Gasetagenheizung im Gemeinschafts- oder im Sondereigentum steht – teilweise kann sich das Gerät sogar im Mietereigentum befinden. Für das Sondereigentum spricht dabei, dass es ausschließlich zum Beheizen und für die Warmwasserversorgung des Sondereigentums verwendet wird. Der Kaminzug hingegen ist zwingend Gemeinschaftseigentum. Müssen nun alle Gasetagenheizungen an einem Strang ausgetauscht und die Abgasanlage ertüchtigt werden, wäre die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Das führt in der Praxis zu erheblichen Diskussionen: Warum einem kostenintensiven Austausch des gesamten Heizungssystems zustimmen, wenn die eigene Gasetagenheizung noch einwandfrei funktioniert?

Die Folgen sind häufig Notlösungen, die den kompletten Austausch aufschieben. Hierzu zählt beispielsweise der Betrieb eines anderen Heizungstyps als Außenwandgerät ohne Zugang zum alten Schornstein, was allerdings auf lange Sicht nicht zielführend ist. Praxis ist auch der teure Aufkauf von Restposten an C4-Geräten. Doch spätestens wenn die Thermen weiterer Eigentümer irreparabel havarieren und der Austausch der kompletten Anlage unvermeidbar ist, verschärft dieser Ansatz die Probleme innerhalb der Gemeinschaft. Für Immobilienverwaltungen entsteht dadurch erheblicher Mehraufwand – ganz abgesehen von den innergemeinschaftlichen Auseinandersetzungen und der auf Jahre hinaus vertanen Chance zur effizienten Heizungssanierung.
 

Eigentümer frühzeitig einbinden

Verwaltungen sollten die Eigentümer der betroffenen WEG frühzeitig über die Problematik aufklären – und vorausschauend Beschlüsse über das Vorgehen im Havariefall fassen. Das schafft Planungssicherheit, ermöglicht die schnelle Wiederversorgung der betroffenen Wohnung mit Heizung und Warmwasser und vermeidet langwierige Rechtsstreitigkeiten. Zudem haben die Eigentümer die Möglichkeit, ohne Zeitdruck über den Einbau einer modernen Heizungsanlage zu entscheiden. Laut Koalitionsvertrag will die Regierung weiterhin den Austausch alter ineffizienter Heizungsanlagen durch hocheffiziente Systeme fördern; verschiedene staatliche Förderprogramme reduzieren die finanzielle Belastung für die WEG. Hierzu hat der DDIV in Zusammenarbeit mit der Bundesanstalt für Materialforschung, dem Umweltbundesamt und weiteren Verbänden des Handwerks und der Immobilienwirtschaft einen Infoflyer erstellt, der Handlungsalternativen schildert sowie Beratungs- und Förderangebote aufzeigt. Der Flyer kann über den DDIV und die Landesverbände bezogen werden.

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