Kurz & effizient

Virtuelle Eigentümerversammlungen machen es einfacher, Störer in ihre Grenzen zu verweisen.

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 2020 steckt noch in ihrer frühkindlichen Phase, schon legt der Gesetzgeber im Jahr 2024 nach. Der Anspruch auf Gestattung von Stecker-Solargeräten wird begleitet von der Option, Wohnungseigentümerversammlungen virtuell durchführen zu können. Aus Sicht des VDIV Deutschland, der sich erfolgreich für dieses Versammlungsformat stark gemacht hat, ein Durchbruch.

Jede Neuerung ruft aber auch Störer und Störungen auf den Plan, die einer besonderen Betrachtung bedürfen.Wie trotzen Verwalterinnen und Verwalter dieser Bedrohung? Zunächst ein Blick auf die Basics:

Was ist eine virtuelle Eigentümerversammlung?

Die neue Versammlungsform unterscheidet sich von der Hybrid-Versammlung dadurch, dass kein Versammlungsort erforderlich ist, der es reisefreudigen Eigentümern ermöglicht, dort persönlich zu erscheinen. § 23 Abs. 1a WEG definiert die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung als eine Versammlung, die „ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet.“

Wer entscheidet wie über die Durchführung der virtuellen Versammlung?

Über die Zulässigkeit entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss mit qualifizierter Mehrheit. Erforderlich ist eine Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. Dabei gilt das Kopfstimmrecht nach § 25 Abs. 2 WEG, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung bestimmt das Wertprinzip (Abstimmung nach Miteigentumsanteilen) oder das Objektprinzip (Abstimmung nach der Anzahl der Wohnungs- oder Teileigentumsrechte). Der Beschluss hat eine Geltungsdauer von drei Jahren, muss nach Ablauf also erneut gefasst werden, wenn die Wohnungseigentümer an der virtuellen Versammlung festhalten wollen.

Was muss bis 2028 beachtet werden?

Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Abs. 1a WEG, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchzuführen, § 48 Abs. 6 WEG. Die Übergangsregel bestimmt, dass in diesem Zeitraum auf eine Präsenzversammlung verzichtet werden kann, wenn dies durch einstimmigen Beschluss geregelt wird.

Wann ist ein Beschluss ordnungsgemäß?

Zu § 23 Abs. 1a WEG sind bislang keine gerichtlichen Entscheidungen bekannt. Erste Beschlüsse dürften im Frühjahr 2025 gefasst werden. Richtungsweisend dürfte aber die Rechtsprechung sein, die bislang zum Hybridmodell nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG ergangen sind. Bei der Hybridversammlung stehen technische Unzulänglichkeiten (z. B. kein Computer, kein Internet) der Eigentümer der Durchführung nicht entgegen, denn jeder Eigentümer kann ja am Ort der Versammlung persönlich teilnehmen. Ein Beschluss muss konkrete Vorgaben zur technischen Umsetzung nicht enthalten. Die Nichtöffentlichkeit zu wahren, ist Aufgabe der digital zugeschalteten Wohnungseigentümer. Vor der Durchführung ist die Erfüllung datenschutzrechtlicher Vorgaben – insbesondere die Einholung der Einwilligung aller Teilnehmenden – erforderlich, die allerdings in jedem Fall getrennt von dem Beschluss abzugeben sind. (Landgericht (LG) Frankfurt a. M., Urteil vom 10.10.2024, Az. 2-13 S 33/23). Der Verwalter muss, wenn ein Grundlagenbeschluss nach § 23 Abs. I 2 WEG gefasst worden ist, nicht bereits in der Ladung zur Eigentümerversammlung auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinweisen und die dafür notwendigen technischen Details mitteilen.

Ein Wohnungseigentümer, dem die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch Beschluss gem. § 23 Abs. I 2 WEG gestattet ist, muss aktiv von seinem Recht auf Online-Teilnahme Gebrauch machen. Der Verwalter kann dieses Verlangen abwarten und muss die Online-Teilnahme auch dann nicht von sich aus (vorsorglich) anbieten, wenn ein Wohnungseigentümer ihm mitteilt, dass er an der Versammlung nicht physisch teilnehmen kann (BGH, Urteil vom 20.9.2024, Az. V ZR 123/23). Vereinzelt gelten die Vorgaben der Rechtsprechung zur Hybridversammlung auch für die virtuelle Versammlung.

Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit

Obwohl das LG Frankfurt a. M. die Verantwortung dem Wohnungseigentümer überträgt, muss der Versammlungsleiter erkennbare Verstöße unterbinden. Nehmen Opa und Oma des Eigentümers teil, muss der Verwalter nach Abmahnung den Ausschluss von der Teilnahme anordnen, womit er bei der virtuellen Versammlung leichtes Spiel hat: ein Klick und weg.

Wenn der Datenschutz schmutzt (also immer)

Will man dem LG Frankfurt a. M. folgen (andere Auffassung Bärmann/Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 18 Rn. 287E), sind mit der Einberufung Zustimmungserklärungen nach Art. 7 Abs. 2 Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) zu versenden. Diese sind widerruflich. Eigentümer, die nicht zustimmen, sind von der Online-Teilnahme auszuschließen, was ebenfalls mit der Einberufung angekündigt werden sollte. Wer heftig mosert, mag höflich an sein Recht, eine Vollmacht erteilen zu dürfen, erinnert werden.

Wenn der Eigentümer zweimal klingelt

Manche Eigentümer werden es nicht wahrhaben wollen: Das Nebenzimmer des Kleingartenvereins hat seine Pforten geschlossen. Stehen sie am Abend der Versammlung vor der Tür ihres Verwalters, heißt es ebenfalls: Kein Zutritt. Ein Blick ins Gesetz stützt die Begründung: Die Versammlung findet ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters am Ort der Versammlung statt.

Geschwätzig geht auch online.

Ein beherzter Versammlungsleiter oder ein smarter Geschäftsordnungsbeschluss bremst den an Logorrhoe erkrankten Eigentümer elegant aus. Es empfiehlt sich, Geschäftsordnungsbeschlüsse zur Redezeitbegrenzung so zu fassen, dass bei Überschreitung der vereinbarten Redezeit nach Ankündigung das Wort entzogen werden kann. Gewarnt sei vor Regelungen, die die Redezeit generell und ohne Ausnahme begrenzen. Sie entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (LG Frankfurt a. M. ZWE 2014,408). Bei Renitenz schaltet der Versammlungsleiter auf „Mute“.

Eleganter Rückzieher, bitte nicht virtuell

Als probates Mittel gegen allzu aufdringliche Störer eignet sich die Übertragung der Versammlungsleitung auf den „Störer“. § 24 Abs. 5 WEG eröffnet die Beschlusskompetenz dazu. Bei der virtuellen Versammlung sollte davon kein Gebrauch gemacht werden, da es zu technischen Problemen kommen kann, wenn der Verwalter die Versammlungsleitung wieder an sich ziehen will.

... und raus bist du!

Als letzter Rettungsanker kommt der Ausschluss störender Eigentümer in Betracht. Er kann ebenfalls durch Geschäftsordnungsbeschluss erfolgen. Der Verwalter ist dann verpflichtet, den Ausschluss zu erzwingen. Nach Abmahnung erfolgt der Rauswurf wieder mittels „Klick und weg“. Zwingend geboten ist es, Störungen, die zum Ausschluss führten, im Protokoll zu dokumentieren. Als Grundlage des Geschäftsordnungsbeschlusses sowie des Ausschlusses selbst muss in einem Anfechtungsverfahren beides bewiesen werden können.

Fazit

Betrachtet man das jüngste Versammlungsformat unter dem Aspekt des Umgangs mit Störern, ist es dem Präsenz- wie dem Hybrid-Modell überlegen. Verwalterinnen und Verwalter verfügen nun über ein perfektes Tool für kurze und effiziente Wohnungseigentümerversammlungen. Grüße an den Gesetzgeber: Gut gemacht!