Legt die Teilungserklärung einem Sondereigentümer die Erhaltungs- pflicht für Balkone auf, umfasst dies auch die Instandsetzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile.

(AG Hamburg-Altona, Urteil vom 5.12.2024 – Az. 303c C 10/23)

Das Thema

Immer wieder stellt sich bei umfangreichen Erhaltungsmaßnahmen von (Gebäude-)Teilen und Anlagen, die nur einzelnen Eigentümern oder einer Gruppe von Eigentümern zur Nutzung zustehen, die Frage, wer die Kosten für welche Teile und Anlagen zu tragen hat: die Gemeinschaft oder der einzelne zur Nutzung berechtigte Sondereigentümer? Sieht die Teilungserklärung vor, dass jeder Eigentümer die Gebäudeteile, Anlagen und Teile davon, die in seinem Sondereigentum stehen, ihm zur Sondernutzung überlassen sind oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden und ausschließlich diesem zu dienen bestimmt sind, auf seine Kosten erhalten muss, umfasst dies auch – so das Amtsgericht (AG) Hamburg-Altona – die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile der jeweiligen Anlage.

Der Fall

Gegenstand des Verfahrens ist u. a. der Streit um die Gültigkeit des folgenden, auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 3. Mai 2023 gefassten Beschlusses: „Die anfallenden Kosten für Abriss und Neubau der Balkone tragen die 6 Sondereigentümer der hofseitigen Balkone gemäß dem Kostentragungsbeschluss vom 27.8.2020 auf Grundlage von § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung und im Einklang mit § 21 Abs. 3 WEG nach dem Verhältnis ihrer Anteile am Gemeinschaftseigentum laut Grundbuch zueinander [...].“ Der Kläger, der Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist, ist der Auffassung, der Beschluss widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er die Sanierungskosten für den notwendigen Abriss und Neubau der hofseitigen Balkone, die auch deren Verankerung in der Fassade umfassen, entgegen den Regelungen der Teilungserklärung verteile. Die maßgebliche Regelung der Teilungserklärung hierzu lautet wörtlich: „§ 7 Instandsetzung und Instandhaltung: Jeder Eigentümer hat die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die in seinem Sondereigentum stehen, ihm zur Sondernutzung überlassen sind oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seines Sondereigentums befinden und ausschließlich diesem zu dienen bestimmt sind, ordnungsgemäß instandzuhalten und instandzusetzen, und zwar auf eigene Kosten. Dies gilt – unbeschadet seiner etwaigen Ersatzansprüche – auch dann, wenn Schäden durch Dritte oder durch höhere Gewalt verursacht worden sind.“ Das Amtsgericht folgt der Ansicht des Klägers nicht; die Klage ist unbegründet. Insbesondere steht die Auferlegung von Kosten für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen zulasten einzelner Eigentümer mit § 7 Abs. 1 der Teilungserklärung im Einklang. Für den unbefangenen Betrachter ist der Wortlaut und Sinn von § 7 der Teilungserklärung nächstliegend dahingehend auszulegen, dass auch die Instandsetzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile der Balkone umfasst sind. Der eindeutige Wortlaut weist keine Differenzierung dahingehend aus, ob die Erhaltungsmaßnahme nur das Sondereigentum oder gleichzeitig auch das Gemeinschaftseigentum betrifft. Voraussetzung der Kostentragungspflicht des einzelnen Sondereigentümers ist lediglich, dass die Maßnahmen das Sondereigentum oder auch das Gemeinschaftseigentum im räumlichen Bereich umfassen, der dem einzelnen Sondereigentümer ausschließlich zu dienen bestimmt ist. Diese Voraussetzungen sind unstreitig erfüllt. Das Ergebnis wird auch von dem Sinn und Zweck der Regelung getragen, der gerade darin besteht, die von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen Wohnungseigentümer von den Kosten für die notwendige Instandhaltung und Instandsetzung aller Balkonteile zu befreien. Der Balkon ist als Sonderausstattung der betreffenden Wohnung des jeweils Berechtigten zu sehen; bei einer Bauausführung ohne diese „Sonderausstattung“ würden auch die Kosten für die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bauteile nicht anfallen.

VERWALTERSTRATEGIE

Sieht eine Regelung in der Teilungserklärung bzw. Gemein­schaftsordnung vor, dass (Gebäude-)Teile und Anlagen, deren ausschließlicher Gebrauch einem Eigentümer zugewiesen ist, auf dessen Kosten zu erhalten sind, sind zum einen Balkone umfasst, obwohl die Regelung diese nicht ausdrücklich nennt, und zum anderen ist sie dahingehend auszulegen, dass der einzelne Eigentümer auch die Kosten für im Gemein­schaftseigentum stehende Teile zu tragen hat. Diese Ansicht entspricht der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH BeckRS 2018, 13276; BGH NJW 2012, 2578). Jedoch bleibt zu berücksichtigen, dass es jeweils auf die konkrete Formulierung der Vereinbarung ankommen wird. Mit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) zum 1. Dezember 2020 steht den Eigentümern nun die Möglichkeit zu, unabhängig und abweichend von der Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung eine abweichende Kostenverteilung zur Erhaltung gemäß § 16 Abs. 2 S. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu fassen.